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1000万平方米库存高压 广州楼市全线降价

2020-06-29 11:01:15

广州没有“金九”。KRI监测数据显示,2014年9月前三周,广州市新增商品房数量为3011套,比去年同期的4666套下降了35.5%。在持续疲软的情况下,广州开发商进行库存与价格交换,形成了一股大减价的浪潮。
 
  一线城市坚守限购限贷政策,库存面临较大的去化压力。考虑到近期整个市场大幅反弹的可能性微乎其微,房企必然会加大降价促销的力度。但降价让利之后的广州楼市,成交并未出现想象中的火爆。按照目前严峻的形势,今年年底或明年年初,广州取消限购的可能性很大。
 
  光影交织的降价
 
  万科总裁郁亮曾指出,广州房地产市场竞争充分,成熟度高,历来会成为降价的发源地。
 
  在这一轮的降价潮中,万科的广州项目降价幅度同样不小。位于海珠区的万科派上周末推出共计约300套公寓,带装修均价2.7万/平米,最低价2.55万/平米,远远低于此前的吹风价3.3万/平米。开盘当日,万科推出了包括1万抵8万、“淘万行动”账单抵房款1万元、按揭付款9.8折、7天准时签约9.9折等在内的优惠。当天的去化率达到了约七成。
 
  除了万科外,上周末在市区开盘的还有荔湾的邦华星际广场,该楼盘只推出34套公寓,对比去年,每平米降价3000-4000元,当日成交了20套左右。
 
  相比于市区局部的降价行为,广州郊区的楼盘降价势头更为猛烈。毗邻新塘新汽车客运总站的奥园康威广场于上周开盘,毛坯售价9500元/平米,现可享1万抵5万优惠;带装修1.1-1.2万/平米,相较之前给出的1.75万/平米,让利幅度至少为5500元/平米。
 
  在萝岗的降价影响下,毗邻的增城也不甘落后。其中,降价幅度较大的是增城广园东板块的翡翠绿洲,折后毛坯价格最低为8990元/平米,比此前1.29万/平米的精装价格低出近4000元。记者了解,这个价格目前已是自2012年年底以来的最低点。
 
  在这一轮的降价潮中,除了直降的方式之外,众多开发商开创了更为隐蔽和巧妙的降价手段。
 
  上周末,越秀地产推出了“刮1元抽iPhone6”的抽奖活动,吸引了众多购房者。并且,有人通过“刮1元,减100元”的云购模式拿到了11.82万的折扣机会。
 
  还有开发商选择与金融机构合作,以首付贷款或理财作为营销的切入点。位于广州南沙的富力唐宁项目,9月推出“富易贷”的付款方式,购房者仅支付一成首付,另外两成可分两年偿还,免息无抵押。同是9月,广州万科与腾讯理财通合作,联合推出了一款地产互联网金融产品—— 万科理财通。该产品通过冻结部分资金达成购房意向,如果确认购买则资金可抵扣购房首付,如果放弃,资金退回至用户账户,期间资金的增值收益归用户所有。
 
  上海易居研究员严跃进指出,更隐蔽的降价手法一方面是为了规避各类负面效应,减少老业主维权闹事的发生;另一方面,开发商积极利用新技术进行营销创新,有助于建立新的竞争优势。
 
 需求疲软的市场
 
  不管是直接或变相的降价让利,还是通过捆绑理财改善用户体验,驱动开发商为购房者谋福利的,是广州楼市不容乐观的形势。
 
  广州商品房广州库存达到1000 万平方米,处于历史高位。去化周期为13.6个月,接近2008年的高点。预计未来库存还将继续增加。上海易居房地产研究院9月12日发布的《8月份新建商品住宅库存报告》显示,8月广州新建商品住宅库存量同比增幅为40%,高居一线城市之首。
 
  此次降价潮中,幅度较大的是广州郊区的萝岗。广州业内人士分析,东部萝岗货量较大,所以大多开发商才会在降价上一步到位,以此来吸引购房者。
 
  严跃进分析,一线城市坚守限购限贷政策,库存面临较大的去化压力。开发商考虑到近期整个市场大幅反弹的可能性微乎其微,必然会加大降价促销的力度。
 
  9月初,合富辉煌首席分析师黎文江预测称,限购限制住了广州的购买力,今年的金九银十很难延续以往的火爆,唯一能扭转局势的办法就是解除限购,降低二套房的首付比例。行业协会也频频发出呼吁。在9月23日举行的“市场归位——房地产新常态高峰论坛”上,广东省房地产行业协会会长蔡穗志呼吁限购政策在广东退出。
 
  限购之外,还叠加着今年以来有所收紧的限贷影响。方正证券研报指出,广州的首套房利率一直保持着基准利率上浮10%,从8 月开始公积金贷款每月限额10 亿,放款速度也随之放缓,这对刚需市场的影响较大。
 
  在买方市场需求不足的影响下,降价的作用并不十分明显。克而瑞数据显示,2014年9月前三周,广州全市成交量为3011套,相比去年同期的4666套下降了35.5%。
 
  今年以来,广州已经出现了两轮降价,分别出现在五一和端午节期间,目前来看,降价力度大的主要是万科、中海、雅居乐等有实力的大型房企,整体降价的空间已经不大,房价已经在趋于平稳。成交不景气已经很明显,今年年底或明年年初,广州将有很大可能放松限购。