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北京二手房成交量同比减半 中介“过冬”离职潮再现

2020-06-29 11:14:34

年内二手房成交量减半,房价持续下跌,而低迷的市场环境也使房地产中介公司日子难熬。“从六月开始,我们店的员工人数明显增加,公司一线员工在过去几个月的离职率约为30%,其余20%有意离职。”北四环中间店经理对记者说:“情况是这样的,随着市场的波动,人们来这里散散步。过去三天里,我们平均有两个人在三天内。如果明年的市场还没有好转,估计会有更多的人去,毕竟数量是这么多。”

据联家研究所称,经过一年的"930"监管,北京联甲的交易量从前一年的9月份下降了近70%,而天津地区则下跌了近80%。

在这方面,一些业内人士指出,随着"930"的监管和今年3月出台新一轮的政策,北京房地产市场迅速降温。近年来,资本月平均二手房营业额仅为高峰期的1/3甚至1/4。作为主要依靠绩效委员会作为主要收入的中介,其影响仍然非常大。

二手房交易量减半

对于中介产业来说,二手房市场的冷暖直接关系到整个行业的丰收。今年年初,大多数中间商普遍认为今年将是丰收的季节。

根据中原地产统计的数据显示,2017年1月份—3月份,北京二手房成交量分别为12860套、12168套和25952套,合计成交量高达50980套,月均成交近17000套。

另一方面,北京二手房价格也创下历史新高.中介人员不仅名单更多,交易的价格也在攀升,也让他们的佣金有了很高水平的水。

不过幸福总是短暂的,随着3月17日北京出台了包括认房认贷,首付比例最高提至八成等一系列严厉的调控措施,市场不可避免的开始出现调整。

虽然3月份推出了最严厉的政策,但由于网上标签的滞后和最后的巴士效应,使得当月成为全年营业额的高峰。中介机构经理说:“三月的数据实际上是在未来几个月里透支的。”“每次实行更严格的监管时,就会出现这种情况,而且长期以来一直在考虑交易量的下降,但情况比我们预期的还要糟糕。\r\r\r\r\r\r\n""

从数据上看,在3月份二手房成交量达到年内顶点后,该数据便呈现逐月下滑的趋势。二季度,北京二手房的成交总量尚可达到36621套,月均12207套的水平,但到了三季度,调控效果开始明显发酵,二手房的成交总量仅23746套,月均不足8000套。而到了10月份,受小长假影响,北京二手房成交量创下近43个月新低。虽然11月份的二手房成交量已经开始有所回暖,但仍处于历史低位。

“11月份前三周,北京二手房住宅网签量5684套,全月应该可以达到三季度的平均值,虽然高于10月份,但预计后续市场仍将继续在低位运行”,中原地产首席分析师张大伟称。

总体而言,除了尚未提供完整数据的11月,2017年前10个月,北京的二手房交易数量为117509笔,较2016年的234983减少了50.4%。事实上,即使是11月,当交易出现时,去年同期相比下降了超过一半。

房价继续下跌

同时,北京二手房的价格也在下降,甚至是过去最强劲的学校住房价格,在目前的监管和控制方面已经成为削减价格的军队的成员。

根据国家统计局的发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,10月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和持平。其中,北京二手住宅价格环比下降0.5%,已连续6个月领跌全国。

“限制购房贷款,实行非常严格的标准,再加上80%的首付,投资者已经基本消失,而目前二手房市场的主要需求来自替代客户,都是卖一套买另一套,但在目前的市场环境下,短期内很难卖出大折扣,这也使得交易价格继续下跌。然而,毕竟没有多少业主能赚大钱,所以成交量一直徘徊在谷底。上述业内人士表示。

张大伟还说,据他们的统计,北京二手房的价格调整很明显。从4月份到现在,二手房的价格已经下降了大约15%,一些地区接近20%。目前,市场整体的价格已经回到了春节前的水平。”

我爱我家市场研究院的数据则显示,从今年4月份开始,一直到10月末,北京二手房成交价格连续下跌,从未上涨。

“北京最好的学区之一,三月份,小学区的单价已经达到十七万元/平方米。现已回落至13万元/平方米-14万元/平方米,大型机型由15万元/平方米降至10万元/平方米-11万元/平方米‘。一位大型中介职员说。

中介“过冬”

实际上,急速转冷的市场,在5月份就已经明显传导到了中介行业。“这半年来离职的确实不少,尤其是5月份和6月份。”已经在中介行业待了5年的李航表示,“3月份、4月份成交量都挺大的,很多赶着末班车把房子都换完了,我们今年大部分业务也集中在那个时间段做了。其实这个行业做久了,也知道今年余下的日子肯定会不好过。尤其是商住这块也停了以后,基本只能靠纯住宅和租房的业务了,僧多肉少,肯定是有不少人拿不到单子,这样只能拿2000元、3000元的基本工资,也没法留住人。”

另一家公司的业务员张琳则表示,“走的主要是新人,3月份那波成交高峰,老员工基本上或多或少都开单了,算是有一定的积蓄。因为按照我们公司的规定,每单赚的钱都可以在一年内分批取完,作为缓发工资,这样可以避免业务员缴纳过高的税费。假设你一单赚了6万元,就可以每个月支取1万元,这样即便我半年没有单子,也可以坚持下来。而大部分新人没有3月份的缓发工资,挺不住了自然就离职了”。

某中介门店经理还告诉记者,“以前我店里每成交一单,作为店经理,我都有提成。现在业务不好做,公司为了刺激下面业务员的积极性,把店经理的提成取消了,补贴给业务员。同时,一线员工的工资下降的也比较少,只有5%。但业务员主要是靠提成赚钱,其实基本工资降多降少的,影响不大”。

此外,据“证券日报”记者报道,为了“过冬”,许多中介公司也简化了总部的职能岗位,降低了部分岗位的工资。同时,为了促进交易,各大中介公司也纷纷推出折扣优惠,包括中介服务收费和保安服务,双方收费项目都可以优先考虑。我们的销售员收取中介服务费的佣金,担保服务费属于公司。目前,折扣主要集中在担保服务费上,直接折扣率为40%,对销售员收入的影响较小。

“中介公司在一定程度上主要是比拼一线员工的实力,因此对业务员待遇的调整还是相当谨慎的。”有分析人士指出。

而不久前,中介行业的老大链家便发布了第二品牌“中联事业部”,希望以合伙人的方式代替雇佣关系,更深度的捆绑一线业务人员,同时也能减轻自身越来越多门店和人员支出。

据悉,中联事业部为链家的加盟平台,链家规定加盟者需承担门店的一切费用,包括员工招聘、薪资福利等等,自负盈亏,同时向链家支付10%的营业额作为加盟费。加盟试点将从郑州开始,后续则会在包括成都、大连、杭州、济南等十个城市成立中联城市公司。

对此,上述业内人士指出,“市场环境的恶化,让中介公司不得不想办法减负,而在减负的同时,也要能尽可能留住有经验的一线业务员,毕竟对于有上市企图的中介公司来说,优秀的业务人员是今后扩大规模、提升业绩的重要保障”。