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吉林市地方税务局最新发布:《房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)》的公告

土地增值税金穗源2019-03-13 18:16:31
第一时间传递土地增值税政策法规

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所属类别: 【土地增值税】

发文机构:  吉林省地方税务局

发文日期:  2014/3/20

名      称:  吉林省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)》的公告

文      号: 吉林省地方税务局公告2014年第1号 

有 效 性 :  部分失效

  为进一步提高我省土地增值税征管工作水平,规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作,吉林省地方税务局制定了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)》,现予以公布,自2014年4月1日起施行。


  特此公告。


房地产开发企业

土地增值税清算管理办法(试行)


    第一章  总  则


      第一条 为规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局土地增值税清算管理规程》等规定,结合我省房地产开发企业情况,制定本办法(以下简称《办法》)。


  第二条  本办法适用于座落地在我省范围内的房地产开发项目的土地增值税清算工作。


  第三条   土地增值税清算要按普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房产分别计算土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,经主管税务机关审核,免征土地增值税。


  第二章  前期管理


  第四条 土地增值税基本清算单位为房地产开发项目;开发项目分期的,为每个分期开发项目。开发项目或分期开发项目的确认以房地产业管理职能部门核发的建设工程规划许可证为主要依据。


  第五条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,设置项目管理台帐,归集项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料,实施从纳税人取得土地使用权开始的房地产开发项目全过程跟踪监控,做到税务管理与纳税人项目开发同步。


  第六条  主管税务机关要按土地增值税基本清算单位填写《项目基本信息登记表》(附件1)


  第七条  纳税人应于取得基本清算单位第一张预售许可证开始,每季终了后15日内向主管税务机关报送《销售明细申报表》(附件2)。


  第八条  主管税务机关根据纳税人报送的项目销售情况,按季填写《项目日常管理台帐》(附件3),进行清算条件的评估。


  第三章  清算条件


  第九条 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。 


  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。


  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。


  (三)直接转让土地使用权的。   


  第十条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 


  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。 


  (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。


  (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。


    (四)省税务机关规定的其他情况。


       对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。


  第四章  清算申报


  第十一条 符合土地增值税应清算条件的纳税人,应据实填写《土地增值税清算纳税申报表(房地产开发企业适用)》及其相关附表(附件4),满足条件之日起90日内到主管税务机关进行土地增值税清算申报并缴纳申报税款。 


  第十二条 主管税务应当对符合土地增值税可清算条件的纳税人作出《项目评估表》(附件5)。确定要求纳税人进行清算的,向其下达《税务事项通知书(通知清算)》(附件6)。纳税人应在收到清算通知之日起90日内到主管税务机关进行土地增值税清算申报并缴纳申报税款;确定暂不清算的,应继续做好项目管理,及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。


  第十三条  纳税人逾期未进行清算申报并缴纳税款的,从满足清算条件之日或者收到主管税务机关下达的清算通知之日的第91日起加收滞纳金。【此条款重新修订】


  第十四条 纳税人在办理土地增值税清算申报时,须向主管税务机关如实提交有关清算项目资料,填写《土地增值税清算资料清单》(附件7),附报以下清算资料,并保证报送资料真实、准确。 


  (一)房地产开发项目清算说明,内容应包括:


  1.项目立项、用地、开发情况。


  2.符合清算条件情况:项目建筑面积、可售建筑面积、已转让建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况。


  3.扣除项目情况以及扣除项目分摊办法和依据;对房地产开发企业分期开发项目或者同时开发多个项目的,应说明共同费用总额及其分摊情况。


  4.对房地产开发企业开发项目中公共设施,应分项分类说明具体情况(按照建成后产权属于全体业主所有、建成后无偿移交给政府公用事业单位、建成后自用或有偿转让分类)。


  5.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况。


  6.涉及减免税的项目,应对项目涉及的减免税提出申请报告,填写《(普通标准住宅)土地增值税减免申请审批表》(附件8)。


  7.清算项目预缴的土地增值税情况;实际缴纳与清算项目有关的营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加等。


  8.其他应说明的情况。


  (二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、开发项目立项批复资料、国有土地使用权出让合同、土地使用权证、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、商品房购销合同统计表、销售收入销控明细表(应分别列明普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房地产的栋号、房间号、收入和面积等)、项目竣工验收备案证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。


  (三)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。


  (四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)。


  第五章  清算受理


  第十五条  主管税务机关在受理纳税人提交的土地增值税申报时,应认真核对纳税人和中介机构提供的资料。纳税人提交的申报资料齐全的,主管税务机关应予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算申报受理通知书》(附件9),交纳税人后转入审核程序。


  对纳税人提交的清算申报资料不完整,《鉴证报告》内容不规范、鉴证事项不清楚的,应退回纳税人补充资料,并于当日向纳税人开具《土地增值税清算申报补充资料通知书》(附件10)。纳税人应当在15日内(特殊情况,经主管税务机关批准后可再延长15日)补充清算资料完整后,再向纳税人开具《土地增值税清算申报受理通知书》(附件9),交纳税人后转入审核程序。


  第六章  清算审核


  第十六条 主管税务机关清算审核包括案头审核、实地审核。


  案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。


    实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。


  第十七条 在审核收入情况时,应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产分户表及其他有关资料,重点审核销售明细表,房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对销售价格进行评估,审核有无价格明显偏低情况。必要时,通过实地查验,确认有无少计、漏计事项,确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。


  第十八条 土地增值税扣除项目审核的具体内容包括:


    (一)取得土地使用权所支付的金额。


    (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。


    (三)房地产开发费用。


    (四)与转让房地产有关的税金。


    (五)国家规定的其他扣除项目。


  以上内容按照《国家税务总局土地增值税清算规程》中所列项目予以重点关注,扣除凭证参照《土地增值税扣除项目有关凭证参考表》(附件11)。


  第十九条 主管税务机关应在受理纳税人清算申报后90日内完成对清算结果的审核,形成《土地增值税清算审核结论》(附件12),经本级税务机关审理委员会审议通过后送达纳税人,同时下达《税务事项通知书(补退税款)》(附件13),按照有关规定办理补税或退税手续。税务机关清算审核查补的税款,自满足清算条件之日或者收到主管税务机关下达的清算通知之日的第91日起加收滞纳金。【此条款重新修订】


  第二十条  纳税人清算退税需填写《土地增值税清算退税审核备案表》(附件14),报主管税务机关审核。退税额度在50万元(含)以上的,应逐级上报省地方税务局备案。


  第二十一条  主管税务机关在清算项目审核过程中需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时,向纳税人开具《土地增值税清算审核中止通知书》(附件15)。纳税人应于接到《土地增值税清算审核中止通知书》之日起30日内补正有关清算材料。补充资料时间不计入审核期限。


  第二十二条   在土地增值税清算审核过程中,符合以下条件之一的,可实行核定征收,由主管税务机关向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》(附件16)。


  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。


  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。


  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的。


    (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的。


    (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。


    第二十三条   主管税务机关要结合房地产开发企业资质、从业时间、以前年度开发面积、清算项目总建筑面积、总投资额度等信息,认真把握核定征收条件,严格控制以核定代替清算的行为。


    市(州)税务机关应结合本地实际,建立备案制度,对采用核定征收方式的房地产开发项目实施管理;要根据房地产开发企业土地增值税平均税负,适时调整核定征收率。


  第七章  清算管理


  第二十四条 主管税务机关要做好土地增值税的清算管理工作,加强对清算项目的监督检查以及后续管理。


  第二十五条 土地增值税清算审核资料应实施档案管理,其整理、归类、装订应符合档案管理的基本要求:


  (一)主管税务机关负责将清算审核工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料,按照税收征管档案管理工作的要求,于清算终了后3个月内立卷归档;对于成片开发分批清算土地增值税的项目,应在全部项目土地增值税清算审核终了后再进行归档。


  (二)对房地产开发企业报送的清算资料、中介机构的鉴证报告、税务机关的相关文书等各项资料应统一编制目录,应注意报表和相关凭证的对应关系,按照规定的资料顺序进行整理,使清算审核资料便于查阅。


  (三)税务机关应加强土地增值税清算数据的统计管理,设立税款清算台帐,详细登记清算项目、类型、面积、收入、扣除项目金额、增值额、预缴税款、补(退)税款。


  第二十六条   在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,不再实行预征管理。纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。


    单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积


  第八章  对税务中介机构的管理


  第二十七条  房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务,可由纳税人自行委托经国家税务总局注册税务师管理中心或吉林省注册税务师管理中心批准设立的,年审合格的税务中介机构进行。纳税人委托省外的税务中介机构,还需具备“经国家税务总局网站公告的具有跨省开展涉税鉴证业务的A级税务师事务所”的条件。【此条款重新修订】


  第二十八条  税务中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。


  税务中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证,供税务部门参考,并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。


  第二十九条   税务中介机构必须严格依照有关法律法规,按照独立、客观、公正的原则出具《鉴证报告》。税务师事务所及注册税务师应当对其出具的鉴证报告承担法律责任。


  税务中介机构接受纳税人委托进行土地增值税税款清算的,应当将《涉税鉴证业务约定书》复印件加盖公章,报送主管税务机关。税务师事务所在审核鉴证过程中终止鉴证的,应将已报送的《涉税鉴证业务约定书》撤回。【此条款失效】


  第九章  处罚


  第三十条 房地产开发企业未按照规定的期限办理土地增值税清算申报和报送清算资料,或者存在偷税等税收违法行为的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条等有关规定进行处罚。


    对房地产开发企业未按照主管税务机关规定的期限缴纳清算补缴税款的,由主管税务机关移交稽查部门处理。


  第三十一条 主管税务机关在土地增值税清算审核工作中,发现税务中介机构有违反关税收法律、法规,出具虚假鉴证报告等行为的,应当逐级上报至省地方税务局。省地方税务局按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和《注册税务师管理暂行办法》(国家税务总局第14号令)的有关规定进行处罚,同时对税务中介机构及有关注册税务师进行通报。对被通报的注册税务师,从被通报之日起一年内做出的《鉴证报告》,税务机关不予认可。【此条款重新修订】


  第十章  附  则


  第三十二条 本办法与国家有关税收法律、行政法规规定不一致的,以国家有关税收法律、行政法规规定为准。


  第三十三条  本办法自2014年4月1日起施行,即纳税人在2014年4月1日以后进行土地增值税清算申报的项目应按本办法执行。


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