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美国会计师浅谈外国人在美投资房产

北美小莉博士2018-12-03 16:44:34


 

现如今在中国内地流传一个时髦的词汇“海外资产配置”。诸多海外资产当中,房产注定成为多方关注的重点。

 


中国大陆政府正在实施近年来罕见的外汇管制,限制中国公民在海外购房,购买人寿保险这样的优质资产。不过,我们认为,这样的管制是暂时的,一旦政策松动,中国公民依旧有很多海外,尤其是美国的房产投资机会。不过恐怕大家都知道,美国有着世界上最为复杂的税收结构。美国的税法非常繁琐,以至于经济活动无不要顾及到潜在的税务问题。当然,房产投资也不例外。作为外国人,我们应该认真考虑好房产投资的方式,最大限度的做好投资和税务规划,在享受投资收益的同时,聪明的避开税务的麻烦。那么本文就会为大家浅谈几种外国人在美投资房产的方法。


 

首先,外国人直接购买美国房产。简单,粗暴,潜在的问题多。为啥呢,有三点需要说明。第一点,潜在的责任问题。比如,您作为中国公民,在美国以个人名义买房,不可能天天住在这里,除非您有长期有效的签证或者绿卡。多数情况下,这房子要租出去或者持有后转卖。(本文后面所涉及的利润损失也都基于这样的假设)。出租的话,一旦租客发生问题,房屋所产生的责任可能全都落在投资者的头上。第二点,美国每一处房产的交易明细都能在网站上查到,相信没有几个国人真的愿意让自己的信息赫然列在这样的网站上,毕竟除了王思聪和他那个爹,国人都还有些怕露富的心理作祟嘛。更何况,现如今,能直接“明目张胆”以个人名义在美国购买房产的合法性已经基本没有了。第三点,没有人可以长生不老,投资者离世后,房产的传承所带来的遗产税问题就会产生了。


 

其次,外国人在美国成立一家LLC,让LLC去持有美国房产。这个做法确实看着就比上一种“有档次,事实也是如此的,毕竟有限责任就很好的保障了投资者自然人的利益。如果拥有这家LLC的投资者仅仅是一名外国自然人,术语中,我们称这种LLC为“SMLLC”。这种LLC的税务问题会和这位外国投资者的美国税务问题款绑在一起处理。

 


再次,外国人在美国成立一家Corporation,让Corporation去持有房产。看到这里,估计很多人晕了。LLC和Corporation在字典里好像都叫公司,两者有什么区别呢?区别大了。LLC是一个“pass through entity”,最终LLC的利润或者损失都体现在投资者的个人税表上。Corporation就不同了,它就是个纳税实体,您可以把它理解成股份有限公司,最终的利润损失与投资者本人税表不发生联系。不过,这种方式并没有解决遗产税问题,同时,还带来了公司收入税,而且美国现在Corporation的资本利得税率为35%,远高于个人资本利得税率20%。,想想就不划算。如果公司给投资者派发红利,这笔红利又会被税局在个人税务层面上扒第二层皮。 听到这里是不是觉得完全没必要考虑这个方式了,不过,这样的情况下,投资者如果在自己去世前将所持有的此Corporation的股份作为礼物赠送给继承者,不仅没有礼品税,也间接避免了遗产税,那么投资者就可以放心的驾鹤西游了。

 


最后,外国人在外国成立Corporation,这家Corporation来持有美国房产。如果是中国投资者,请务必确保您的公司能够合理合法将美元转入美国进行房产类投资。这一点,我们强烈推荐您联系王思聪他爸,看看他爸是如何操作的。这种方式可以也有其弊端。比如,当投资者想把利润分配给自己时,美国会对这样的利润流出本土征收一定额度的“branchprofit tax”,具体税率要参照Corporation注册国和美国之间的税务协议。我预测,特朗普上台后,这样的税率会提高很多。但是,这样的投资结构完全杜绝了美国的遗产税,美国再横,也没道理上别人家征收别人的遗产税不是?当然,这种方式的加强版还可以让外国的Corporation持有美国的Corporation,然后让美国的Corporation去持有美国房产,类似生物学中的“杂交”。也就是把上一种结构的优点,和这种结构的优点结合起来用,发挥最大的税收优惠效率。