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想要投资美国房产,这些法律知识你了解吗?

海外置业及生活馆2018-12-04 12:20:01

中国人投资问题美国房地产市场有以下几个法律问题:所购买不动产风险、政府许可风险、环境风险、劳工风险、土地买卖、施工管理等。

一、所购买不动产风险:

1 、财产范围

对于所要购买的不动产区分不同情况,中国投资人应确认相关的物业财产范围和产权情况。例如,如果购买的是商场或酒店,所需要确认的财产范围不仅包括相关土地和地上建筑,还应包括建筑内的设备设施、与该商业物业经营相关的证照、客户名单等商业秘密、测绘图纸或其他无形资产。如果购买的土地用于开发,则可以要求卖方给予必要的可研调查期,以便对土地相关情况作更详尽的调查,以确定是否适合作符合相关目的的商业开发。


2 、产权调查

中国投资人应对所要购买的不动产物业进行相关的产权调查,确认是否存在产权瑕疵。产权调查可由产权调查公司进行,通过搜集当地政府备案的相关房地产公开信息,包括房地产历次交易的产权变更记录是否连续完整,是否存在抵押权、地役权或其他产权瑕疵,是否附有相关债务或者欠缴税费等,最终形成相关地产的产权调查报告,罗列相关发现的产权瑕疵或其他问题。

上述发现的问题应由卖方在交割转让前予以解决。另外一个解决方案是,中国投资人可以购买不动产物业产权相关的保险,一旦发生在产权调查中未发现的产权瑕疵,可以要求由保险公司进行相关理赔。

3 、物业检查

中国投资人应聘请专业人员对所购买的不动产物业进行仔细的检查,包括物业建筑结构、管道设施、供冷供热供电供水系统、是否存在环境风险( 例如石棉、白蚁、管道泄漏等) 。

二、政府许可风险

1 、区划许可

在美国从事房地产开发应注意符合区划相关的法规要求。美国各州政府拥有立法权,并授权各市政当局制定有关土地利用方面的区划制定法。当地的市政委员会由选民选出或市政当局任命,负责制定适合当地的区划条例和总体规划。

当地立法机构指定社区成员组成当地规划委员会,通过组织公众听证会,调查并获取相关信息,负责编制区划条例和总体规划,并向当地市政委员会或其他立法机构提供建议及相关法规的修订、执行和管理标准等。

受区划委员会制定的区划影响严重的业主可以向法院进行上诉。公众意见和社会团体在区划法的制定和实施上起着非常重要的作用。如果社区民众反对某项目,房地产开发商必须与其协商并征求其同意,否则很难获得区划委员会和市政委员会的许可。

中国企业投资美国房地产开发,首先需要就项目制定总体规划,包括总平面设计和建筑物的初步设计,报市政当局批准。中国房地产开发商应注意与当地居民沟通,做好相关公关工作,不要简单认为和当地市政当局打好交道就可以了,不要按照在国内的思维模式先拿到地再说,如果项目未得到当地居民的支持,很可能导致项目无法进行和投资失败。

2 、建筑许可

除了区划许可,开工前还需要申请建筑许可及其他开工前需要报批的各种许可,包括市政许可、给水排水许可、消防许可、历史文物许可及其他许可等。 相关项目建筑设计应符合有关建筑法规标准(Building Codes) 的要求,如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。

获得建筑许可的时间要看各地方政府的规定,涉及环境问题时可能会较长。例如美国可出售开发的岛屿获得建筑许可的手续就会比较复杂,耗时可能达10 年甚至更长,有没有建筑许可的岛屿售价也差距很大。在获得建筑许可并交纳相关税费后,才可以开工建设。

三、环境风险

在美国购买不动产物业,尤其是购买土地用于房地产开发时,应注意相关的环境风险并需要进行相关的环境评估,审查相关环境许可证照是否有效,是否存在违反环境法规而导致产生环境责任的行为,是否存在为满足相关环境要求而需要进行的投入或开销。 如果购买的地块在环境保护敏感地区,如野生动物栖息地或湿地等地区,未经许可是不得砍伐任何林木或者破坏地表植被的,而这可能对房地产开发的工程进展带来严重影响。

四、劳工风险

美国的建筑工人属于蓝领工人,与中国的建筑工人不同,他们的收入不低于白领,甚至会更高,享受固定的工作时间和假期安排,其权益受美国法律和工会组织的保护,应避免随意延长工作时间或延迟发放工薪。在美国,很多工人加入工会组织,由工会代表工人同企业谈判集体雇佣合同,谈判内容包括工资、福利待遇、工作时间、辞退条件和遣散费等。

工会可以组织工人罢工,或者在签订或续签劳动合同时要求较高的工薪福利。美国也曾发生过因为工会组织和企业间谈判,导致企业经营困难的案例,例如美国通用汽车公司2007 年在和工会谈判续签集体劳动合同时遭遇罢工,最终被迫接受更高代价的为期四年的劳资合同,最终导致企业负担较高,于2009 年申请破产保护。

五、土地买卖

中国开发商购买美国土地用于开发,需要和美国土地业主签订《土地买卖协议》,并要求在满足交割条件的情况下再进行交割。这些交割条件包括产权公司出具产权报告和/ 或产权保险,测绘地图和图纸已提交,土地等级证明和其他相关证明文件已提交等。如果存在银行贷款,开发商企业还需要和银行签订《土地贷款协议》,在存在担保或抵押的情况下,地契和产权保险文件会交由贷款银行。

六、施工管理

美国的施工管理体制由开发商、承包商和监理工程师三方组成的管理体系组成,通过招标承包制,选择承包商和签订合同。与国内不同的是,国内的建筑商作为乙方常处于谈判弱势地位,常存在垫资开工的现象,而在美国建筑商和开发商处于平等的地位,一般不存在垫资干活的现象。

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