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老靳侃房:投资海南靠谱吗? 海南房产有没有升值潜力呢?该不该在海南买房呢?

老靳侃房2018-11-16 10:17:38


随着北方大面积雾霾天气影响,越来越多的人选择来海南置业,海南房价也因此大热。众所周知,海南房产主要购买群体是省外居民,在目前限购令和房贷收紧的大背景下,海南房产还值不值得投资?

首先,你要知道,房产收益主要来自这三个方面:

1、租金回报

2、房价升值空间

3、抵押贷款的资金杠杆



抵押贷款不是今天关注的重点,今天主要看租金回报和升值。

一个楼盘是否值得投资,无非考虑这个楼盘未来的租金和房价能达到什么价位,影响海南租金和房价背后的因素我认为有这几点:

1、供求关系

2、独有资源

3、城市发展



一、供求关系

1、需求

省外需求

海南的房产不再是纯粹的投资、度假、养老产品了,现在已经成为国内空气严重污染现状下国人的健康投资刚需,海南房价只是北上深的一个零头,未来会有更多的置业者选择海南。

省内刚需

因海口市棚户区改造,被征用土地或拆迁的居民最需要解决居住问题,因改造区域较大,这部分刚需用户越来越多。

2、供应

中国只有一个海南岛,从长远来看,海南房地产开发供小于求的趋势会越来越明显,最先出台的“两个暂停”更说明了这一点:“暂停新增商品住宅及产权式酒店用地审批,暂停新建商品住宅项目规划报建审批”限制了房源的量增。

供求关系的核心就是:稀缺性!物以稀为贵!这个楼盘有无独占资源?有无稀缺资源?



二、独有资源

海南独有的自然资源是不可替代的,也是花钱买不走的。

1、最清新的空气

2、最长海岸线

3、最美海湾

4、最长寿之乡

5、最低的纬度,最高的年平均气温

6、最多的飞禽走兽

7、最好的海水资源

8、最适合过冬的城市

9、最多的人工岛

等等。这些特有的资源或将是我们未来最大的财富。

在海南这个独占优越自然资源的环境下,是不是所有楼盘的具有投资价值?答案肯定是否定的。什么样的楼盘会在十年后可以高价出售?促使这个楼盘产生高价差的因素,必定是这个楼盘的独有资源,因为占据资源优势才能在二手房市场拥有溢价权利。

有投资价值的楼盘应具备哪些资源:

1、靠近商业中心、CBD

2、靠近地铁站

3、学区房

4、小区社区服务好、生活配套齐全、方便

5、区域好,楼盘所在城市发展要快,能吸引人来居住

6、城市配套

等等......这些都可能促使这个小区在二手房市场的表现极佳。



三、城市发展

房价也和城市的发展速度息息相关,海南现在发展虽比不过北上广,但也能媲美津苏杭。

1、交通:

“田”字型高速公路,实现“两小时交通经济圈”;

“会讲故事的旅游公路”, 一条路,串起片片美景;

“海口、三亚轻轨交通”,旺季出行不怕堵;

“四大机场建设/扩建”,海口美兰机场、三亚凤凰机场在扩建中,博鳌国际机场已建成使用,儋州国际机场在建中;机场越大越多,可以接纳更多的旅客,国际航线不断增加,海南旅游业稳步走向国际化。

2、主题乐园:

北部:海口万达滨海主题乐园,堪比迪士尼;

西部:儋州恒大海花岛主题乐园,畅享亚马逊之旅;

南部:三亚海昌梦幻不夜城,五觉体验、不夜狂欢

东部:陵水海洋主题乐园,全国最大海洋乐园。

3、购物广场:

美兰免税店、三亚海棠湾免税店、日月广场、吾悦广场、望海国际广场、远大购物广场等等各大商场及免税店如雨后春笋,迅速崛起。

4、全域旅游业发展:(全域旅游)

海南不断提升在国际市场上的整体形象和知名度、美誉度、市场竞争力,并确保客源市场持续增长。旅游业国际化程度、开放程度和旅游企业的经济社会效益进一步提高,海南将成为中外游客的度假天堂。

还不止于这些,人工岛的开发,风情小镇的建设,教育资源的引入、国际化医疗等等方面都在迅速开展,海南发展速度是极快的,海南各方面的建设也在不断完善,未来海南将成为人口聚集地。

所以,海南房产是值得投资的,但你一定要知道,海南只有20%的楼盘具备投资价值,在被过度开发的海南岛上,你一定要有一双慧眼,发现5-10年之后这个房子的租金、出售行情。专业的问题不妨交给专业的人帮你分析分析。



海南房产有没有升值潜力呢?该不该在海南买房呢?


近段时间,在海南限购政策的影响下,很多购房者都失去了海口、三亚等部分限购城市的买房机会。有人甚至问,海南房子怎么样,会升值吗?其实买房投资,就要看其租金和未来的升值空间,即投资回报,而这核心,就是背后的供求关系,供大于求,投资肯定不行,供小于求,则会成功。接下来,老靳就为您浅析一下海南买房,升值空间大不大。

一、土地是不可再生资源,海南全省陆地总面积3.5万平方公里,海域面积200万方公里,稀缺的土地资源,使得海南寸土寸金。随着城市化的发展,人口的增加,住房人均需求量增加,但可开发的土地资源却在逐渐减少,房子卖一套少一套。

二、海南素有“东方夏威夷”之称,清新的空气、细软的沙滩、椰风海韵、高达53.3%的森林覆盖率成为人们繁忙工作之余“偷得浮生半日闲”的理想之地。还记得此前跟一个北方购房者聊天时问道:为何选择在海南置业。她说“我第一次来海南的时候,一下飞机我都惊呆了。大冬天的海南到处还是绿油油一片,街边鲜花绽放。我仿佛走进了一个大公园,整个心情都放晴了。北方漫天飞雪而海南仍艳阳高照,冬天就穿一件袄,整个人也轻松很多。”是的,冬天艳阳高照,穿一件简单外套对于海南人来说已经是常态,但对于常年冬日饱受酷寒,乌云厚重不见天日的人来说,海南冬日的湛蓝天空和和煦的阳光简直是一种恩宠。“猫冬海南”在当下成为了一种时尚的生活方式。

三、随着人们生活水平的提高,对健康的重视程度也随之提高。近年来,内地空气污染仍未能得到改善,雾霾不断侵蚀人的健康。北方冬季“逃霾行动”也成为海南地产的常态,海南全岛不论是租房还是购房需求都大幅增加。

四、除了天然的环境之外,还有城市不断发展的大型硬件配套。


公路交通:海南全岛环岛高铁开通,实现全岛3个小时旅游圈。海榆东线、海榆西线、海榆中线、东部滨海观光旅游公路等。公路通车里程已达2万公里,以“三纵四横”为骨架,有干线直通各港口、市、县,并有支线延伸到全岛318个乡镇和各旅游景点,形成纵横交错、四通八达的环岛交通网络。


航空交通:北部有海口美兰机场,南部有三亚凤凰机场,东部的博鳌机场也已投入使用,西部的中心机场(儋州)也在紧锣密鼓的规划中,几年后,海南这个陆地面积最小的省份将有四个民航机场联通海内外。


海上交通:全省有港口数十个,其中以海口、三亚、八所、洋浦四个港口为最。

以上就是老靳个人对海南房产升值潜力的浅见。海南是个国际旅游岛,舒适的居住环境和紧俏的土地资源,以及近年来房产投资成为最为稳妥的投资渠道的情况下必然会吸引来大批的投机性购房者。老靳认为买房还是应该回归“房子是用来住而不是用来的炒”的居住定位。理性购房,海南房地产市场才能平稳健康的发展!


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