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海南的房子值不值得投资?

鼎亿房地产2019-03-14 12:14:09

有人问我,海南的房子值不值得投资?我觉得也分情况看。

整个海南的人口才917万,但2017春节黄金周七天时间里,海南接待游客就达到516万人次,远远高于往年,未来的潜力还是比较大的。

除了海口基本上是靠本地常住人口购房外,其它的沿海城市,购房群体大都是来自岛外的。2017年上半年岛外客户购房占比高达88%,其中来自京津冀和东三省的购房者最多。

对岛外购房者而言,买来一年也就最多过冬,所以没必要买大户型,小户型是最受欢迎的。40 万以内40-60 平米的一居室,40-60 万80平以下的二居室占比最高。在价格方面,三亚成交总价最高,集中在100 万到200 万之间。

海南今年房价大涨,跟2010年那一轮疯狂有所不同,那时纯粹是炒房客炒出来的,而今年的疯狂,是因全国市场的带动,来海南买房的也基本上算是刚需,出于对海南的空气、健康和度假需求而买,纯粹为了炒一把走的比较少。

现在北方人去海南过冬度假的人也是越来越多,据四川的老人说他们一到海南,风湿病就好了,北方人到海南,咽喉炎也好了,他们其实也算是刚需了,冬天在海南住,夏天回老家,如果每年要在海南住上半年,肯定自己买个房方便,也更划算,如果年轻人只是为了过年去玩几天,可能就没必要了,还不如住酒店。

如果单纯的想买来投资升值呢?就得在低洼的时候入场,比如过去这七年,你就有大把机会捡漏啊。

过去没把握住,现在还来得及不?

如果从土地的供给上看,估计明年海南房价还得涨。看下面这张土地供给的图,从2013年开始,海南土地供给曾断崖式下滑。

今年的土地供给量还在大幅下滑,据网易房产整理,2017年前三季度海南土地成交面积360.8万㎡,同比下降137%,供应面积433万㎡,同比下降69%,无论是成交还是供应,都创下了近5年来的最低值。虽然成交面积大幅下跌,但成交金额却同比上涨0.7%,148.9亿元的成交金额创下了近4年新高。

2016年2月海南“两个暂停”出台,高于全省楼市库存消化周期的13个市县暂停土地供应审批;今年,海南五指山等中部生态区域,停止开发新建外销房地产项目。随着调控升级,住宅用地出让受到严格限制,成交面积占比进一步下滑。2015年前三季度,住宅用地成交占比高达56%,2016年住宅用地成交占比下滑至32%,今年前三季度住宅用地成交面积仅占全省成交的26%,三年时间,住宅用地成交占比下滑了30%。此消彼长,住宅用地成交面积的大幅下滑,让商业用地面积占比从2015年的28%上升至47%。

按照目前的消化速度,海南今年的去库存周期会下降到6个月以内。

按道理,海南应该加大土地供给速度才对,但今年的土地供给量明显下滑,这样会导致明后年的新房供给明显跟不上。所以这一点,也是我比较担心海南房价还要上涨的主要原因。

海南过去七年都在消化上一轮泡沫,今年才补涨百分之五六十左右,这一轮肯定是没有涨完,后面应该还有百分之二三十以上的空间,但可能是缓慢的,毕竟限购了。

如果你是买来给家人养老的,现在可以买,如果纯粹投资,有名额,你手头有钱没地方投,打算长期持有,偶尔自己住的话也可以买。

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