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海南正式与房地产“决裂”!

大佬俱乐部2019-07-05 11:57:27

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海南自贸港终落地!



传闻已久的海南建设全岛自贸区、建设自由贸易港终于落地:


4月13日下午,习近平在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上郑重宣布,党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设,分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。这是党中央着眼于国际国内发展大局,深入研究、统筹考虑、科学谋划作出的重大决策,是彰显我国扩大对外开放、积极推动经济全球化决心的重大举措。


这是高层在明确提出上海要设立自由贸易港区之后,第二个提出建设自由贸易港的地区。海南在建省、建立经济特区30周年,迎来最大利好!


在这之前,海南已经有多项自由贸易的利好落地:


4月8日,国务院网站发布一个决定,在海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区暂停实施《医疗器械监督管理条例》第十一条第二款的规定,对先行区内医疗机构临床急需且在我国尚无同品种产品获准注册的医疗器械,由海南省人民政府实施进口批准,在指定医疗机构使用。


翻译过来,意思是海南可以直接进口国内没有的医疗器械,而除海南之外其他区域需要国务院审批过后才有资格,相当于给了海南划了一个特权。


中国(海南)改革发展研究院院长迟福林:

海南在医疗健康领域,在旅游项下,会实行自由贸易政策,它会全面放开。例如,为旅游业发展所需原材料的进口实行零关税;建筑配套的用品、设备的进口实行零关税;对大型旅游设施必备的基建设备、会议设备、电气设备进口时在核定总量前提下免征关税。


甚至,连传闻中的“马彩”都有了落地的苗头:


海南省文化广电出版体育局在对海南省马术协会明确表示,关于利用项目发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票一事,建议你们科学规划,在完成速度竞技赛马场、马球场、马术场等配套设施建设,并建立常态化的运营模式后,再与我厅共同研究赛事与体育彩票嫁接等事宜。


这一切,都在指向一个更开放的海南,一个有着对标新加坡和香港雄心的海南,一个把国际旅游岛、“自由贸易港”视为终极目标的海南。



2

为什么是海南?



自由贸易港,是设在一国(地区)境内关外、货物资金人员进出自由、绝大多数商品免征关税的特定区域,是目前全球开放水平最高的特殊经济功能区。香港、新加坡、鹿特丹、迪拜都是比较典型的自由港。


自 1547 年意大利建立世界上第一个自由港以来,全球自由贸易区发展迅速,业务领域也由对外贸易为主,衍生出加工业和仓储、物流、金融及旅游等其他服务产业。




而海南,无疑是建设自由贸易港的最佳目标之一。


为什么是海南?


首先,区位因素占优。海南作为最接近东南亚各国的省份之一,以自贸港连接东南亚国家,是其重要布局之一,也是海上丝绸之路的战略性支点。




而作为岛屿经济的重要来源,海南的港口众多,但目前规模还有待提升。2016年,海南省货物吞吐量达到 16390万吨,在国内只能排到20名以外。而海南的港口运输集中度很高,99%左右的货物运输都是依靠四大港口,尤其是海口港吞吐量占全省的50%以上。



因此,旅游业依旧是海南最大的优势。海南省春节接待游客人数从2014年的393.65万人次递增至2018年春节2月的908.23万人次,人数增长2.3倍,增长态势明显。


在未来,海南已提出12大重点发展产业,来带动经济发展。细看来,与自由贸易港的内在要求基本一致:



在12大产业中,旅游、金融、医疗健康、物流都将成为开放最为集中的领域。


值得注意的是,2016年,海南房地产业对经济的贡献率达到16.1%,甚至超过了旅游业。而在一个更加开放的海南未来中,房地产又该如何发展呢?



4

与房产“正式决裂”



中国40年改开史上,唯一一次房地产泡沫破灭,便发生在海南,至今仍令人心有余悸。


刚建立特区的海南,引来无数人登岛淘金,房地产行业可以用“轰轰烈烈”来形容。据统计,海南1989年房地产投资仅为3.2亿元,而1990-1993年间,房地产投资比上年分别增长 143%、123%、225%、62%,最高年投资额达93亿元。


随之而来的是海南房价的暴涨。1988年,海南商品房平均价格为1350元/平,到了1993年达到7500元/平的顶峰。


1998年,央行宣布关闭海南发展银行,泡沫最终破灭。从1999年开始,海南用了七年时间,处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月,海南处置积压商品房444.82万平方米,占积压总量的97.6%。



但不宽裕的财政(大约50%左右的支出来源于中央财政转移)、变形的产业结构,以及国家金融周期、房地产周期等原因,导致泡沫之后的海南,依旧对房地产行业有着较高的依赖。



但进入“房住不炒”新时代后,国家去杠杆、严调控的背景下,海南的房地产形势也在起变化:


2016年2月26日,海南省政府发布相关文件,对住宅库存消化期超过全省平均水平的市县暂停办理新增商品住宅用地审批和新建商品住宅项目规划报建审批。

2017年4月14日,暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅,暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。

2017年9月22日,除国家和省重大基础设施建设、重大民生项目和重点海域生态修复治理项目外,严禁围填海。

2017年9月29日,全面停止审批建筑面积100㎡及以下的新建商品住宅。

2018年3月31日,非海南省户籍家庭只能买1套住房,且首付不得低于七成、自取得不动产权证之日起5年内禁止转让、在限购区域买房须提供5年以上的社保或个税缴纳证明,并永久停止四个中部生态核心区市县(五指山、保亭、琼中、白沙)开发新建外销房地产项目,被业内称为“史上最严楼市调控政策”。


来源:米筐投资(mikuangtouzi)作者:老船长


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议时间2018年4月21日—23日【3天2夜,第3天项目考察 仅限贵宾】

会议地点:浙江—杭州

参会对象:各级地方政府机构;房地产产业链企业董事长、总经等核心高层;文旅产业链企业董事长、总经理及核心高层;亿元规模以上农业产业链董事长、总经理及核心高管;其他乡村振兴市场主体企业的董事长总经理及核心高管;特色小镇和田园综合体服务方、项目方董事长及核心高层(拟定参会人数300+)


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备注:本次峰会仅限相关企业董事长、总经理及核心高层参与、会收取相应的参会费用、请知悉、非诚勿扰!