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特朗普当选后,美国房产投资何去何从?【海外有家】

我爱我家海外2019-01-10 11:03:30


Once I wanted to be the greatest 

No wind or waterfall could stop me

And then came the rush of the flood

The stars at night turned you to dust

... ...


      随着美国大选尘埃落定,特朗普确定入主白宫,近期市场随之在股市及债市上频繁波动。我们观察到美国近期经济指标,像十月份公布的零售销售,核心CPI都有增长,而申请失业金人数也降到了43年来的低点。房地产方面,新屋开工户数创下九年以来的新高度,达到132.3万户,而这也进一步支撑着近期加息的可能,美国整体指数也创新高至101.41.美股延续强势。美国经济继续温和复苏,通胀率稳步实现了2%的目标。

       特朗普的经贸政策将如何影响美国及世界经济,特别是美国的房产市场,各界各说纷纭。那么我们今天就梳理下他的经济政策,给出我的分析建议。



 

从特朗普新政看美国经济状况


      近期,特朗普先后在电视上发布“百日新政”,在网站上公布治国政策框架,其中有一些清楚的阐明了在竞选时他提出的模糊政治主张。他的核心经济政策便是“加息+减税+基建“,这些政策将对美国经济复苏产生正面影响,并且利好股市和商品。这也进一步宣告美国进入由过去八年奥巴马时代的货币扩张转向财政扩张新时期的到来。 

       特朗普在“百日新政”上,重申了关于施政的核心理念。就是以美国利益为中心,同时还提到了涉及贸易,环保,基建及移民的五大政策主张。而对其他重要的承诺,比如在美国与墨西哥边境筑墙,遣返非法移民;对穆斯林的限制和退出医保计划等计划并没有涉及。而这些都需要国会两院通过。所以这些政策落地还存在变数。

      此外,根据最近特朗普受访美国《60分》节目的采访表态,及他的竞选官网撤掉关于穆斯林团体的强硬宣传,外界解读特朗普将在一些关键政策上有些松动。


通过分析得出,特朗普的经济政策主要集中在以下几个方面:


1.税收方面:

      特朗普宣称将全面减税,还建议废除遗产税。考虑到希拉里在竞选时曾主要攻击特朗普偷税漏税,所以相信特朗普会加快税收改革,贯彻减税政策,这也将对美国房产产生正面积极的影响。

2.贸易方面:

      特朗普在“百日新政”中首先强调了他会在上任第一天退出跨太平洋伙伴关系协定(TPP),并对北美自贸协定重新进行谈判,而在选举中也多次强调对其他国家征收惩罚性关税。孤立主义的贸易政策也将在短期内提振美国国内经济。

3.移民政策方面:

      他对非法移民将会采取比奥巴马时期更加严厉的政策,以国家安全名义将非法入境者遣返。收紧的移民政策,也将对美国投资者产生负面影响。

4.就业方面:

      他的主要主张是将制造业带回美国;对美国经济相对落后的州采取经济补贴;同时重振石油、天然气及煤炭等传统能源行业,这也将会带来更多的就业岗位。

5.外交方面:

      提出修复与俄罗斯的关系;对美国的地区盟友承担更多的责任。其核心思想是以美国人民及美国安全的利益为核心,重塑美国军事、政治地位,使美国更加强大。

 

新政对于美国房产的影响


      从特朗普以上这些政策上我们可以看到,经济层面上,在他宣称的“贸易保护主义”大旗下,不管是指控汇率操控国,还是强调美国制造业的产业主轴,势必会引起全球股汇市的动荡。

       而他对美国房产的影响应该从短期与长期两方面来看。

       从短期来看,因为债市与股市及外汇的波动,经济政策的不稳定,使得投资者对整体的投资环境依然有所顾虑,这将进一步影响短期市场。但从长期来看,作为建筑商人起家的特朗普,他熟知美国房产发展规律,他的总体经济政策也是提振美国国内经济吸引外资投资美国,因此总体发展形势应该是非常不错的。

       另一方面房地产业内人士对美国房地产行业充满信心。根据美国房地产专业机构HomeLight近期对一百位房产经纪的调查报告,相信特朗普将会对美国房产市场产生积极影响的达到了47%,而相比较认为希拉里将会促进房地产市场的只有25%,这正说明美国房产经纪对特朗普抱有积极的态度。




新政下,投资美国房产注意什么?


     虽然特朗普是房产起家,但如此出乎意料的美国总统大选结果不会对全球不动产市场产生即刻影响。因此投资美国房地产,短期内建议持续观察并参考投资目的地的股汇市表现再做决定;如果是长期,需以投资当地的资金、利率等市场因素为主进行考量。除此之外,新政下投资美国房产可以考虑以下几个方面的变化:

 

1、城市基础设施建设:

      影响地区房价的一个基本因素便是基础设施建设,大中发达城市自不必说,现在美国许多欠发达地区也已经在基础设施建设下足了功夫,比如中部地区的俄亥俄州、内华达州等,相信几年后这些地区很有可能也会成为房产投资的热门区域。

2、学生租赁市场:

      特朗普对工资及教育的主张同时也能对房地产市场产生积极影响。在美国,学生是租赁市场的主要人群。大部分的美国大学生都会通过勤工俭学和向银行借贷的方式完成学业,而特朗普支持提高最低工资标准,这自然也会提高这部分人群的消费能力,进一步提升大学周边的公寓租赁市场。

3、投资移民趋势:

      放眼国内,中国经济放缓、人民币持续贬值,在此压力下国内资产泡沫凸显。中国中产阶级再次将目光转向以美国房地产为代表包括美金在内的美元资产。据《2016中国投资移民白皮书》预测,未来三年中国超过6成的高净值人群打算在海外配置投资性住宅,而美国无疑是最重要的目的国,而除投资房地产,还需随时关注移民政策的变化,为置业投资做好前期准备。

4、个人税项:

      深谙房产市场及投资心理的特朗普,倾向于通过降低初级投资者的负担来吸引海外投资者来美购房,入资美国。在具体做法上会采取将标准扣减额上调至25000美元,近乎减免总投资额度在50万美金以内投资者的租金收入所得税,这样的税收政策对于想在美国投资置业的中国人来说,简直是一个福音。但也有令人担忧的另一面,那就是降低入美投资门槛后,是否会因包括中国在内的海外投资者的哄抢,而导致美国房价上涨呢,就像我们国内早已见怪不怪的房价哄抬景象一样。

      但美元资产先低后高的投资机会值得把握。对比其他国家继续打压房地产政策,而美国则张开手臂欢迎来美投资的积极态度来看,国际房市势必会出现洗牌。




投资者的机遇和挑战


      特朗普的上台,对美国乃至世界都是巨大的变数及挑战。但是鉴于美国是成熟的民主国家,国家政策、总统权利受到国会及参议院的节制,虽然这次共和党在两院都占有多数席位,但是从竞选开始,共和党内就开始分裂,党内多数不支持特朗普,所以特朗普想要推行诸如对穆斯林及全球安全等政策都会受到影响。

       对于投资者来说,其实没必要太过担心,因为不管美国政局如何改变,不管哪个党派或哪位总统上任,美国房地产市场应该不会有太大波动,也不会突然被政府打压、限制或严厉管控,毕竟美国是鼓励房地产投资的。正如前文所述,2016年美国经济依然保持复苏态势,第三季度实际GDP年化季率为2.9%,高于前一季度1.4%的增速。而美国房屋空置率伴随经济复苏也在持续下降。美国商务部报告称,根据季节因素调整后,第一季度的住房自有率达到史上第三低,为63.6%。

       特朗普推行的“基建+减税+加息”经济政策方案有助于再通胀和经济复苏,利好股市,所以美国的未来经济基本走势较好,房屋租金也会在经济推动下呈现上涨态势。而主张“减税”的特朗普将几乎不可能增加房地产税。从民众投资这方面来看,今年大家买房相对比较保守,但不排除在政策日益明朗化的明年他们会加快买房速度,并选择价高的房子以期获取更多收益,那么房价涨幅很有可能会超过今年。

       可以说特朗普的上台对投资者既是机遇又是挑战。一边是新政府、新政策,一边是瞬息万变的美国房产市场,想要在这远隔千里、不懂国情及当地实情的境况下买到合适的房产去投资置业,确实不是一件容易的事情。这时挑选一个专业、正规、靠谱的海外置业平台,找到一个能深入了解美国当地各种情况的华人专业房产经纪人就显得尤为重要。现在国内出现了很多这样的置业平台,而“海外我家”作为其中的佼佼者,除优质的美国房产项目外,还提供与在平台注册并认证的美国当地专业房产经纪人的在线即时沟通功能,以及经纪人在线直播房产功能,为中国投资者与美国房产经纪架起了沟通的桥梁。同时还有实地看房、选房、帮助处理所有买卖房手续以及售后托管、日常生活等各种便捷服务,让中国投资者放心、省心、快速高效的实现美国置业梦想。



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