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乱谈房产投资逻辑

Y头说2020-10-09 09:06:21

投资房产:不同的城市获利的方式不同,处于房价上升通道的城市享受行业自然增长的红利,投资重点与考验眼光的顺序在“选择城市、选择区域、选择开发商、选择项目”;房价成熟期、二手房流动高的城市享受房屋自身的升值潜力,投资重点与考验眼光在“区域(低洼区与前景发展)、项目自身、二手流动与价格涨幅”。其实,投资房产不是一件简单事,需要专业、需要魄力与赌性…


写在前面:每家公司做每一个项目开发时,都有很强的发展策略与市场占位,这个项目在当时的时间点里承担了什么角色(是回款充现金流,还是做形象做溢价做利润)——这至关重要,作为投资者你要学会去观察、去分析、去研究和吃透其中的深度逻辑。此篇逻辑构架暂抛除政策因素,目前很多城市都启动了严格的限购限贷限售限价+摇号选房,如果把政策放在里面,可能就写下去了…整篇并非数据罗列的超级专业文章(考虑到读者的接受程度),如果地产圈朋友有兴趣,以后有时间再把每个模块专业化呈现出来。另外这只是我个人的投资逻辑,观点不同者也可多多讨论交流。

两个获利模式,研究与选择的方法也不尽相同,开始慢慢的一个个说其中的逻辑与思考方式,第一种:享受行业自然增长带来的利润空间(第二篇文章会写第二种获利模式);

一、如何选择城市

大陆区这么多城市,怎么选?方法都是从全面到点,一层一层来看:

1、重点看看排名前30开发商、中原、世联重点布局的城市,你就能筛选出来北京、上海、深圳、广州、天津、南京、西安、合肥、郑州、杭州、苏州、重庆、成都、无锡、昆明、佛山、东莞、惠州、中山、长沙、厦门等核心的一线二线城市为什么参考标杆企业和中原世联两个代理公司?标杆企的投资部人才济济——对国家战略下的城市群规划与未来发展、对投资与收益的严控会谨慎进入城市;中原和世联是国内正儿八经的全国布局代理商,其他的多是区域性布局,更重要这两家企业进驻某个城市的契机有很多是要做开发企的项目去的,所以参考这三点。三点综合下来,你就能筛选出来一批理想的城市清单;(去百度国家规划城市群、没事儿多研究研究中国的城市地图+交通体系)

2、一堆城市清单里,哪些才是真正发展前景的?当年和万科战投部(现在木有这部门了)合作时,万科进入城市的PIE模型很有意义——人口、基础设施和产业,人口流入、基础设施好、高科技等产业支撑,那么进入这个城市基本未来前景OK。看区域行不行这个模型同样适用,特别强调(题外话):目前万科用了大数据平台,分析的维度比PIE的颗粒度细了很多、指标项也更多,对于投资分析城市/区域更加有帮助,这个动作做完城市清单会更精细;(做个表格,把这几个指标数据放进来,然后对比分析数据,数据可以网上找),划重点:同样的数据,牛逼的分析师就能看得出很准的结论,不牛逼的面对的就只是数据啦——这就是精准的眼光,是否狠毒;

3、二手房流通情况(这点很重要):主要看1手与2手的比例,比如深圳属于严重二手房主导市场,那么投资房子一二手都可以;比如重庆,投资了一手后怎么卖出去?一手楼买到手就是二手,二手市场流通速度高、流通性强才可以快速买进卖出,否则买了一手虽然享受了房价上涨红利但迟迟卖不出去,你的资金就很难回笼,这就是资金的使用效率问题;一个城市里新房的开发量与供应量源源不断的增加、人口又没有增加或结构也没有什么变化时,就不要选择这样的城市投资,当然企业开发例外(企业只负责开发后把一手房源卖出去,不负责二手买卖,所以企业无所谓);

二、城市的发展期判断

一个城市的房价是处在快速上升通道、还是在平缓上升、还是已经平稳阶段,决定了你投资的获利结果总值是多还是少。

1、地产相关的数据指标:成交量、价格、去化量、潜在供应等等(基本都是过往5年的数据表现),看看这5年房价涨了多少、涨幅的比率有多少?这个指标只能看出来涨的多少,看不出来是否要进入快速上涨通道;

2、同量级的城市横向对比:比如成都和重庆,比如东莞和佛山,比如郑州和武汉,比如南京与合肥,同量级的城市横向对比看看,比如南京3年前房价和同级别的比不怎么高、涨的也不多,但这城市发展前景及潜力并不比同级的差,那么这样的城市肯定会补涨;比如一线的北京上海与深圳,当时很多人说深圳房价比北京上海低多了,然而现在呢?

3、快速上涨的时机判断:进入市场化程度高的标杆企业的数量、连续出现总价地王与单价地王的时间点。直接说城市案例:郑州:12、13年是相对封闭与本土化市场,建业一家独大全国排名靠前的开发企业很难也很少进驻,13年万科曲线入郑拿下第一个项目300万平的万科城,还没等万科城开卖,华润、中海、绿地、保利等都进来了,这个时间点基本可以了;广州:四大一线城市里广州房价都比不上杭州,在16年8月时广州的朋友开始卖掉非核心区房子,各种方式各种杠杆多买进核心区的大平层,为什么呢?8月前广州振奋人心的拍出了地王,虽然此前也有地王但没那么高价,并且当时深圳房价已经狂涨了,所以广州的时机点来了,如今回头看是不是那时广州房价开始进入了一轮快速上升通道期;佛山:这个竞争超级激烈的城市,云集了N多品牌开发商你争我夺这个市场,得益于广州房价上升后买房人群的外溢,佛山与顺德都做了很好的承接,16年也出了不少地王,16、17年房价也涨势喜人,如果投佛山——在广州快速上涨时就出手买入; 

4、卖出时机点判断:我认为卖出时机点没有值得讨论的意义,投资买房加了杠杆工具,什么时候卖取决于你对获利多少的心理认同,任何人都不能吃尽所有的利益,不要太贪心。

三、如何选择区域?

 一个城市有好几个区域,到底要选哪个区域房子才能增值更多?保值时间更久?除了分析城市的那些指标来分析区域外,这也和城市规划密切相关。过往的工作经验积累,我对土地异常钟情与痴迷,把一块土地如何变成价值与价格双高的项目是一件很开心的事儿。言归正传怎么选择区域:

1、城市规划与城市发展趋势:李超人说“地段地段还是地段”,为何我说在大陆一些城市不适用?我和团队去香港调研做“大陆客置业香港专项课题”时,香港的TOPSales说大陆的富豪们喜欢在香港买中环的物业,为什么呢?因为香港地方就这么大,中环一直都是香港的核心地段,物业非常保值增值,而大陆很多城市政府规划一会一个城市中心,很少能够做到像香港这样持续保值增值,其实这就是我提到的城市规划形状——组团型发展、环形发展比如深圳,就是典型的组团式发展,从罗湖中心区到福田中心区再到南山,到现在的前海后海,各个区域都有中心区但城市总体是一路向西发展的,那你怎么投资呢?提前研究提前布局跟着城市发展方向跑,在一个中心区的发展周期内就可以赚到;和深圳类似的城市规划形状是重庆(一个我肯定不会去投资的城市):重庆新房供应很大城市不断扩大,搞了很多商圈与中心区,典型的一手房主导市场,这种地方房价上涨不快、买了再卖出去难度高,那么多新房为啥我要买二手呢?况且内地城市人民还是比较愿意买新房,所以这就是区别;我们的大北京:一环到五环,一环就是核心,围绕着一环向外扩散,这种肯定是越靠近一环的越好啦;

2、核心大城市周边邻近区域:现在有城市群的规划+北上广深等核心一二线城市房价涨势凶猛,于是很多人想买房但首付已经付不起了,专业词叫“需求外溢”,其实就是迫使普罗大众去大城市邻近的区域去买房,比如:深圳很贵买不起了,就去邻近深圳的东莞,但东莞有很多区不是随便买的,是要买紧挨着深圳地界儿的位置(松山湖、凤岗、长安樟木头);比如广州佛山顺德,广州买不起了就去广佛交界的地方买——这时候如果投资熟手或者嗅觉比较敏感的,基本就会在深圳、广州大幅上涨的时候开始买入东莞与佛山的房子投资;

3、区域的PIE+房价/后续供应等的数据分析:方法和选择城市一样,重点看这个区域未来的发展前景,有没有新产业、有没有购买力高的居住人口等,是不是这个城市的主流发展区,交通怎么样;

4、区域内集中的开发企业与好项目数量:任何事情都有两面,大企业+好项目多,这个区域的价格会很快涨起来并且居住的人口质量会高,缺点就是单个盘竞争激烈未来二手卖出给买家的选择太多,我比较中意区域里2、3家、好项目3-5个这种;

四、如何选择开发商?

不同开发商及不同规模的项目,运营的思路不同、投资的时机点也不同。绝佳地段不管是哪个开发商做,基本都可以大胆出手投资。这里提的是非绝佳地段,需要运营才能提升区域及项目价值的情况,主要说几种方式:

1、万科:其实万科主要做普通住宅,高端豪宅这种标签是绿城、融创专属,但万科做项目操盘与营销很厉害(通俗说,就是把普通的土地赋予极高的价值并提升房子的价格),加上万科拿地很少在超核心区,所以买万科的楼——要买中大规模项目的前两三期,等到开发完毕的时候如果市场行情不错基本你就可以翻倍甚至更高(大项目它的学校、生活等配套都会比较完善,要的就是成熟社区的增值);

2、中海、融创、龙湖此类产品都做的非常好,地段也相对在城市的中心,买它的项目主要是综合表现及中高端客户聚集区,区别就在于:大盘或小盘,小盘(非超核心地段)很多时候是给企业贡献现金流的,打法多是平价+快速卖出回款;大盘多是一期一期的不断溢价,所以:了解这个逻辑就能清楚你要怎么选择了——所谓的投资,简单的讲就是“去找到市场中价值被低估的好物业,等待时间及找准时机获利出手”;

3、碧桂园:到处可见碧桂园,从我个人的投资体系看,我不买碧桂园——碧桂园前几年深耕在三四线城市,这两年逐步回到一二线,但综合表现不符合我的标准,房屋质量、物业管理等,我喜欢与倾向“扎扎实实做好基本功并把企业规模做大”的公司开发的项目,就像穷查理芒格与巴菲特所说:看不懂所以不投。

五、如何选择项目?

一个项目会有一个专属的项目价值体系,也有它最独特的卖点(是别人所没有的),找准并符合你的选择标准,就果断出手。

1、学位房:在中国教育与医疗资源很匮乏短缺,优质学位房永远值得投资;

2、地铁口物业:“堵城”之下交通体系崩溃、时间浪费,地铁口物业也值得投资(要细细选一下地铁站未来发展空间);

3、另外,大社区+大园林+成熟配套、强地段优势、强交通优势、强品牌优势、强高端人群聚集优势、强户型优势(性价比很高)、强车位配比优势等等,都是看项目时重点关注的点,从城市到区域再到项目,项目层面就是微观各种因素的综合——归结到一点:住在这里舒适、生活便利,人来人往人气旺。