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纽约,洛杉矶,芝加哥,西雅图房地产投资对比

芝加哥城市集团2018-12-05 11:46:48

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有权威调研显示,47%的投资人认为美国的房产投资安全稳定性最高。这也是很多国人的共识。自金融危机以来,美国房地产市场持续复苏。依照国人的投资习惯,购房前一定会问房价是否会涨,几乎所有机构的答案都确定是“会”。整个美国房地产市场交易活跃,流动性增强。同时“郊区城镇化”也在为一众卫星城的房产的火热添了一把柴。        

与国内市场不同的是,美国的房地产,一旦购房就享有永久产权,后代可以继承,这也是美国房产最吸引人的一点。相对成熟的市场,使得整个购房、租房或售房的交易流程更加规范,也更有保障。再者,可持续的经济增长、完善的法治制度、较高的交易透明度以及安全的投资环境,都是投资美国房产的优势。出于文化或社会原因,美国人并非安土重迁的民族,相反,美国人更愿意租房。这就使得美国拥有一个极大的租房市场,对于国内的投资者而言,在美购房并反出租给美国人,仍然有着极高的投资潜力。



纽约

投资纽约的优缺点:

优点:

1. 世界资本聚集地,经济稳定的前提下非常保值

2. 房产需求很大,供不应求

3. 库存少,周转快

缺点:

1. 租金回报率偏低

2.投资门槛较高,不适合预算有限的海外投资者

纽约城市的发展:

纽约不单是美国最繁华最现代的大都市,也是全球的金融中心,商业中心以及文化中心。纽约紧邻哈德逊河,海上运输及其便利,这使其得以快速发展成为一个贸易重镇。纽约是美国人口最多的城市,但是纽约的大部分城区却位于狭小的曼哈顿,斯塔滕岛和长岛,这导致了纽约的人口稠密度非常的高。纽约的崛起源于两场战争。南北战争成就了纽约,因为华尔街成功帮助北方政府进行了大规模的战争融资,让后者最终战胜了在财政上陷入困境的南方政府。这场战争给纽约和华尔街带来了意想不到的繁荣,纽约一举击败其他城市,不仅在国内遥遥领先,而且成为世界第二大证券市场。而纽约同伦敦的较量同样源自战争。一战一触即发,当伦敦交易所宣布暂停交易时,全世界所有的交易一下子汇聚到纽约华尔街,在经历了短暂的恐慌后,华尔街迎来了历史上最大的一次牛市。对金融资源的争夺,成为交战双方一个重要的制高点。纽约把握主了这个机遇,迅速发展成为世界金融体系的太阳,包括伦敦在内的世界其他金融市场,从此成为围绕着这个太阳旋转的行星。纽约历来是世界跨国企业总部 的所在地。在 2014 福布斯全球企业 2000 强中,有 74 家将总部设置在纽约。另外,纽约也是精英人才的汇聚地,PWC基于城市劳动力的受教育水平和城市所拥有的全球前500高校数量,对21个城市的发展机遇进行排名,纽约市排名榜首。对精英的吸引力是纽约能不断发展的重要因素之一,人才们的大量涌入为纽约这座城市源源不断的提供着活力。但同时,纽约也面对着如新加坡,上海,迪拜这些新兴金融中心的挑战。

地产情况:

根据权威机构的统计,纽约在外国投资者评选的全球房产投资热门城市中排名第一。大部分投资者在纽约的房产投资都聚集在曼哈顿,作为纽约的心脏地带,曼哈顿聚集这世界上对顶尖的个大公司,不断地吸引着世界各地的人才在此学习,生活,工作。所以在此投资,对一个寻求稳健的投资者来说是一个不错的选择。 曼哈顿Condo的租金回报率约为3%-4%之间,有些condo的回报率还不足3%, 加上4%到5%的年化升值回报率,总回报率在7%到10%之间。曼哈顿一居室Condo的中位价格在1,100,000美金左右,平均租金在3519美金。两居室Condo的中位价格在2,107,777美金左右,平均租金在4739美金。总体来说,因为本身的价格过高,曼哈顿房产租金回报率较低且升值比较缓慢;曼哈顿的房产最大的作用是保值,抗风险的能力很强,就算出现了房产泡沫或经济危机,曼哈顿的房产是跌幅最小,也是最先开始回升的地方。可是曼哈顿地区适合的是预算非常充足的高净值人士,预算不够多的海外投资者若是贸然进入,很可能因为身在经济危机中一时之间无法形成正向现金流,反而给自己带来麻烦。所以对于大多数预算有限的海外投资者来说,纽约并不一定是一个明智之选。



洛杉矶

投资洛杉矶的优缺点:

优点:

1. 地产市场整体呈上涨趋势

2. 成熟的华人社区

缺点:

1. 房地产增长到高点,增长放缓同时容易出现泡沫

2. 价格相对来讲较高,不适合预算有限的海外投资者

3. 位于地震带

洛杉矶城市的发展:

洛杉矶座落在美国西海岸加利福尼亚州南部,濒临太平洋东侧的圣佩德罗湾和圣莫尼卡湾沿岸,常被称为“天使之城”。洛杉矶分为洛杉矶都会区和大洛杉矶地区,洛杉矶都会区由洛杉矶、长滩、安那翰三市组成,大洛杉矶地区则包括洛杉矶县、橙县、河滨县、圣伯纳丁县、文图拉县等超过一百个城镇,是全美第二大都会区。

洛杉矶的金融业和商业发展迅速,已成为仅次于纽约的金融中心。洛杉矶拥有美国西部最大的海港,也是美国西岸的贸易、运输、物流、仓储产业的重心,为当地贸易往来提供了极其便利的条件,更是为其成为美国与亚洲的进出口贸易中心提供了坚实基础。但公共交通相对就不是很发达。洛杉矶都会的城市发展在地域上高度分散,沿水平方向发展。洛杉矶都会区绝大多数楼房高度一般不超过五层,形成所谓的城市蔓延现象。低密度的城市土地使用显然不利于城市公共交通的发展,使其被列为美国交通最拥挤的都会区。严重的交通拥挤问题同时带来了空气污染问题。

地产概况:

洛杉矶当地成熟的经济发展、优秀的教育资源、电影娱乐产业以及大量的海外资产的涌入,使其地产市场价格连年升高,市场需求量大,供给少,持续火热上涨同时投资者也开始担心泡沫的出现,对于地产市场的升值空间和潜力隐隐担忧的负面情绪也让洛杉矶的房产市场出现了下滑波动。和纽约、芝加哥不同,洛杉矶都会的市中心地区虽也是这里高楼林立、灯火辉煌,但犯罪率较高且交通很拥挤,并不像纽约、芝加哥市中心一样适于居住。即便如此,洛杉矶都会区的公寓的中位数仍达到$825,000。大部分海外投资者也倾向于投资在大洛杉矶地区的华人居住区。以我们较熟悉的尔湾为例,房产售价中位价格$851,054,租金中位数为$2,653,价格整体偏高但租金相对来说比较低,所以租金回报率不高。但很多国内投资者认为,洛杉矶的房子虽然租金回报率较低,但是每年的涨幅程度很大,然而每年10%的涨幅并非常态,房价涨幅存在12年左右的周期,就总体而言,从2000年至2017年,洛杉矶房价增长平均每年为5%左右。

总的来说,大洛杉矶地区因外来投资人口众多,致其地产过热,库存少,价格又过高。大洛杉矶地区房产市场可以说整体比较稳定,但增长趋势已开始放缓。偶尔会发生有感地震,这是在洛杉矶生活和投资必须知晓的。自然灾害,气候问题,当地的治安隐患,每年涌入的大量新移民,政治等综合因素,容易使其房产出现泡沫。大洛杉矶地区比较适合预算充足的外来投资者,这里拥有发展成熟的海外华人住宅区,豪华的独栋别墅。对于中小投资者来说,更适合选择投资金额少,回报稳定,发展潜力大的市场。



西雅图

投资西雅图的优缺点:

优点:

1. 整洁安全的社区环境、高科技密集的城市定位

2. 房屋增值率名列前茅

缺点:

1. 西雅图房地产市场可能存在泡沫

2. 城市未来发展存在不确定性

3. 房租回报率不高

西雅图城市介绍:

近年来,西雅图算是美国崛起最快的城市之一,西雅图的崛起也让众多投资者把目光投向了这座雨城。西雅图是美国华盛顿州的核心城市,位于西北部太平洋沿岸,整座城市河流、森林和湖泊遍布,尽管纬度很高,但受北太平洋暖流影响,为温带海洋性气候,常年温和,但西雅图的降雨量很大,全年有接近一半的天数都在降雨,这也是其“雨城”绰号的得来。

西雅图是美国西北部重要的工商业城市和港口。这里有巨大的海港设施,是去往阿拉斯加和远东航空海运的门户。近几年来,波音、微软、谷歌等一系列高科技公司的入驻使西雅图成功完成了从军工都市到高科技新城的完美蜕变,发展前景良好。然而随着这类超大科技企业在美国其他城市甚至海外纷纷开设第二总部,会对西雅图的地位有一定冲击,但其依然是西部太平洋沿岸举足轻重的大都市。

西雅图地产情况:

截至2016年年底,西雅图早已位列全美最火热房地产市场的名单之上。Urban Land Institute (ULI)更是预计西雅图会跻身2017全美前五的房地产市场。

同时,根据最新(2017/2/28)的S&P/Case-Shiller房价指数,西雅图的房产收益年均增长依旧在全美主要城市中保持着第一的态势。自2015年12月至2016年12月,西雅图房屋价值上涨10.8%,这也是由具体指标得到的最大收益。尾随其后的,只有俄勒冈州的波特兰,其房产收益年均增长为10%左右。西雅图房屋成交价中位数为$676,258,平均房租为$2,093,其中一居室房租中位数为$1,445(2017年9月)。另一项从2011年至今的房价分析显示,西雅图的高档房产(房价超过$532,716)价格稳定上涨,中低档房产(房价低于$335,111)房价存在波动,不太稳定。总体来说,西雅图房价升值幅度大,但租金上涨不明显。而针对如此高速的房价上涨,部分专家批评其可能存在地产泡沫。

西雅图的人口增长促进了房地产市场的需求增长。作为西部一大都市,西雅图每年都吸引着来自全美数以万计的人口。西雅图的年均人口增长率是全美增长率的两倍,这也为西雅图房地产市场的火热提供了持续不断的动力。



芝加哥

投资芝加哥的优缺点:

优点:

1.  租金收益稳定,房屋价值稳中有升

2. 城市发展快速且稳健,前景被看好

3. 与其他大都市相比较房价较低,投资壁垒较低

缺点:

1. 华人相比较其他大城市来说较少

2. 上涨趋势稳定,但上涨周期较长

芝加哥城市的发展:

芝加哥位于美国中西部,属于伊利诺伊州,东临密歇根湖,是美国仅次于纽约市和洛杉矶市的第三大城市。芝加哥地处北美大陆的中心地带,为美国最重要的交通运输枢纽。芝加哥同时也是美国重要的金融、文化、制造业、期货和商品交易中心之一,逐渐成为世界上最大和最多样化的经济体之一,被誉为美国发展最均衡的经济体。

芝加哥的地理位置非常特殊,位于美国的正中心,在美国发达的交通网络的支持下可以将货物在最短时间内运送到美国各地。正是这样得天独厚的地理条件让众多大企业把芝加哥作为设立总部,建立厂房或仓库的第一选择。原来,美国人总喜欢将芝加哥与底特律作对比,这两座城市都是靠着制造业起家,但从上个世纪70年代起开始转型后,芝加哥成为了多元化经济发展的典范,底特律却在破产的泥沼中越陷越深。

芝加哥政府大力发展经济的决心体现在芝加哥的方方面面。芝加哥的市区不断在扩建中,市政府计划把市区往南部,西部以及西北部延伸,在2017年的统计中,芝加哥的城市化程度在全美排名第二。与此同时,芝加哥的城市发展也不断地吸引着各路人才以及大企业从芝加哥的近郊往市中心迁移。以前,芝加哥北部郊区是富人和高素质人才的聚集地,但从2010年开始,郊区人口往市区迁移变成了一个不可逆的趋势。随着人口的迁徙,那些坐落在郊区的大公司也纷纷开始随着人口迁徙而搬到了芝加哥市区。到目前为止,已经有超过50家大型企业把总部迁移到芝加哥市区,其中不乏像卡夫、麦当劳、美联航等超一流国际性企业。

当然,芝加哥的快速发展也吸引了很多国际投资者。这其中,就包含很多中国资本,万达集团、万向集团、海南航空纷纷在芝加哥市中心设立分公司或办事处并购置开发大型地标性地产项目。在2017年5月的统计数据来看,芝加哥成为了全美第一受公司青睐的投资目标。目前看来,芝加哥在美国中西部地区霸主的地位无人可以撼动,随着市政府的不断努力,城市也在多元化经济方面也走到了全美乃至全世界的前端,作为这样一个不断发展的多元化经济体,未来我们没有不看好它的理由。

芝加哥地产情况:

芝加哥的房价是在美国的大城市中最低的,据瑞银的统计,芝加哥是全球大城市中唯一一个房价被低估值的城市,在纽约的一居室Condo均价已经破百万的情况下,芝加哥的一居室Condo均价只有30万美金左右,也就是说在纽约买一套投资房的花费,在芝加哥可以购买三套。芝加哥的地产投资以市中心的一居室和两居室Condo为主。一居室的Condo平均售价在30万美金左右,租金每月在1850-2100美金,年化租金净回报率在5%左右。两居室的Condo平均售价在50万美金左右,租金每月在2800-3300美金,年化租金净回报率也在5%左右。芝加哥的租房市场非常稳定。从2001年到现在,租金从未有过负增长,并且每年的月租金都会有25-50美金的上涨。与此同时,芝加哥的房屋价值也在以年均3%的速度在增值。芝加哥的地产抗风险性非常强,就算在金融危机的时候,芝加哥房地产的买卖市场以及出租市场也没有像其他大城市一样波动剧烈。芝加哥教育资源丰富,许多一流大学都坐落于此,比如芝加哥大学以及西北大学,很多学生毕业后的工作地点第一选择就是芝加哥。现在,随着芝加哥的快速发展,以及大型企业向芝加哥市中心聚拢,越来越多的外州以及国际人才也把芝加哥作为他们的第一选择。对人才和企业的吸引无疑将会推助房价的上涨以及租房市场的火热,所以未来的芝加哥房地产有巨大的提升潜力。


看完文章,相信大家已经对美国主要城市的房地产投资情况有了一定的了解。总结来看,纽约和洛杉矶因为房屋价格过高,只适合拥有高预算的海外投资者,并不适合预算有限的个人投资者,但两城市相比较而言,纽约因为其世界金融中心的地位,房产较洛杉矶而言抗风险能力较高。

西雅图作为近几年的新兴城市,房价上涨势头非常猛烈,虽然房产价格比芝加哥高,但对比纽约和洛杉矶来说还是可以被投资者所接受的。唯一的问题,就是其城市发展的不确定性,相较与以上三个美国老牌大都市,西雅图还是过于年轻。

芝加哥的房地产市场因为价格较低,租金回报率较高,上涨趋势稳定并且抗风险保值能力较好,适合大多数的海外投资者。


数据参考网站:Curbed, Forbes, Neiborhoodscout, Sina Blog, Wikipedia, Zillow, Zhihu,Seattle Bubble



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