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【美国地产】多亏亚马逊,西雅图被房地产投资者列为头号投资目的地!

Finvestment泛维特国际2019-03-22 13:17:20


过去五年,西雅图因为科技公司而大变样,其中少不了亚马逊的功劳。


1990年代还是一片矮平房的西雅图,如今已经成为全美继硅谷之后第二大科技重镇。


亚马逊在1994年刚入驻西雅图时,谁也想不到这家互联网电商平台会成为世界科技巨头。


真正的扩张从2010年开始,那时该公司雇员人数刚超过5000人。为配合企业规模增长,亚马逊将总部搬到南湖联合区 (South Lake Union),之后该区域的发展就一发不可收拾,亚马逊也乘着互联网浪潮的快车发展成员工上十万的巨无霸企业。


西雅图因此得到不少好处,杰夫·贝佐斯就曾总结过一些。比如从2010年至2016年,西雅图至少因为亚马逊间接获利380亿美元。另外,占地约75万平方米的建筑群已经成为西雅图有名的地标建筑,更不用说因人力聚集而带来的房地产开发项目。


尽管西雅图的摩天大厦数量还无法与纽约和旧金山匹敌,但房产商和金融人士们仍将这里视为美国最顶尖的房地产市场。对,不是之一,而是第一。


普华永道近日发布的一份调查报告显示,投资者十分看好西雅图房市,投资需求旺盛。房地产商将此处作为头号开发目的地和第二大投资市场,仅次于盐湖城。


普华永道调查1600位投资者,他们认为无论从当地经济、投资者需求、资本便利性、发展机会还是社区发展,西雅图都是全美最强劲的投资标的。


备受青睐原因非常简单,无论是地理位置及环境,还是人口增长与城市活力,西雅图还在一片大好势头中。它是五大美食城市之一,93%的居民能在住房附近找到可休憩放松的小公园。关键是,因为有科技企业的加持,西雅图失业率正处于历史最低水平。

以上两幅图,反映了美国各地移民去西雅图的趋势


根据标准普尔的最新数据,这里的房价上涨幅度位列全美第一。今年7月,西雅图的房价相比去年同期增长13.5%;房价中位数达到507273美元,比去年上涨4.8%。相比之下,波特兰上涨7.6%,而纽约才上涨3.9%。


房价增长背后是扎实的刚需。据普华永道的报告,过去三年里这里的住房量增长6%,全美平均水平仅为3.7%。


投资者不用担心没有租客找上门来,这里的租房市场也相当火爆。以亚马逊总部所在的南湖联合区 (South Lake Union) 来说,随着员工数量增长,租金也跟着一起往前跑。据美国房产数据,2011年至2015年间,该区域年租金上涨约每平方英尺0.01美元左右。


也就是说,650平方英尺的单间公寓每月租金就得涨5美元。市区内的涨幅更厉害,每年每平方英尺租金增幅0.07美元,一间650平方英尺的单身公寓每月涨44美元。总的来看,西雅图公寓租金与2010年相比增长63%。


西雅图科技公司如此多,各地的高精尖人才都积聚西雅图,特别是云计算人才,连我们的BAT都纷纷在西雅图设立分公司,可想而知西雅图科技人才是有多抢手。



而亚马逊的员工做出重大贡献。从西雅图人口普查数据来看,截至2015年,在居住于南湖联合区的200名成年人中,就有三位在亚马逊工作,还有部分员工生活在贝尔敦、国会山、因特湾 弗里蒙特等部分地区。如此看来,亚马逊在西雅图有33栋大楼和24个餐厅的事实也就不难理解。


南湖联合区是亚马逊总部所在地,这里的雇员遍布西雅图各区域。


在招工潮背后隐藏不少问题,比如城市交通拥堵。西雅图是全美通勤人口集中度第三高的城市,人们上班至少要花90分钟才能到办公室。根据西雅图时报报道,今年夏天公共交通系统不得不增加通勤车数量,以适应从世界各地涌来的大批实习生。


普华永道的报告还认为,住房可负担性很容易为西雅图未来发展产生负面影响。过去一年里,全美一半的商业区建设扎堆在纽约、芝加哥和西雅图三个地区,但开发商们的建设成本也越来越高。


亚马逊在马不停蹄地高喊发展的口号。今年1月,它做出一份声明宣布,在接下来的18个月里,将计划在美国本土增加10万个全职岗位。到2018年,亚马逊的美国员工数量将超过28万人。



9月,它又宣布将斥资50亿美元在北美建立第二总部。此后,包括多伦多、纽约、洛杉矶、芝加哥、休斯顿、费城、圣地亚哥、达拉斯和圣何塞等城市都在为此疯狂。不到一个月,亚马逊就称已收到238份邀请提案。他们大多将西雅图看作学习范本,意图吸引科技公司来发展本地经济。


但西雅图的成功是否如此容易复制呢?


毕竟不是每座城市都能赶上好时机,即便上了车,能否适应随之而来的巨变也是疑问。


西雅图时报编辑苏珊·费尔曾如此评价道:“我希望,那些渴望吸引亚马逊建立第二总部的城市准备好承担后果,因为有些问题西雅图已经碰到:房价和租金暴涨,居民担负不起住房成本;日益恶化的交通状况;还有将富人、中产、穷人越拉越大的阶层差距;以及我们拼命想要抓住缺不得手的美好旧时光。”


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