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【预测】房地产上下游企业承压严重,该如何投资房产?附中国楼市未来8大趋势

混凝土与水泥制品网2018-11-07 15:41:52

据9月国家统计局发布的数据显示,自2014年起,房地产投资增速连续20个月呈下滑趋势。而在不久前上市公司发布的半年报显示,截至8月25日,万科、保利等60家房企先后发布半年报,净利润率仅8.4%,新增房地产投资仍同比大幅下滑,行业现状堪忧。与房地产相关的水泥、钢铁、玻璃、工程机械等行业仍在缓慢去产能过程中,企业盈利难度加剧。

  有专家建议,对于房地产及相关行业的下行压力要有一定的政策忍耐度,而对于局部性的房地产企业债务风险,也应根据实际情况妥善安排,避免风险扩散引发连锁反应。

  房地产销售回暖投资偏谨慎

  国家统计局近日发布的数据显示,1-8月份,商品房销售面积69675万平方米,同比增长7.2%,增速比1-7月份提高1.1个百分点。商品房销售额48042亿元,增长15.3%,增速提高1.9个百分点。1-7月份房地产市场成交的回暖在东、中、西部均有体现,平均成交价格出现明显回升。

  我国房地产销售市场明显回暖,但在房地产投资方面却并不乐观。

  有数据显示,国内房地产业投资仍持续疲软。9月13日国家统计局发布的房地产开发投资数据显示,自2014年起,房地产投资增速连续20个月呈下滑趋势。目前,房地产投资同比增速已从两年前的20%以上跌至不足4%。8月土地购置费增速由7月的增长9.5%转为下降9.1%。与房地产价格交易的量价回升格局不同,地产业投资仍持续疲软。

  房地产产业链趋紧

  受房地产投资增速下滑的影响,上游相关制造业同样承受着去库存的压力。以水泥行业为例,根据国家统计局数据,1-8月份全国累计水泥产量15.05亿吨,与去年同期相比减少8600多万吨,同比下降4.99%;8月份单月水泥产量同比下降4.25%。截至7月中旬,水泥均价较年初回落55元/吨,上半年水泥均价284元/吨,同比下降56元/吨,吨盈利下滑显著。据称,房地产投资持续大幅下滑,新开工面积不足,铁路、道路投资增速放缓是水泥需求下滑的主要原因。

  适度宽松刺激 谨防债务风险

  专家认为,在经济整体下行的情况下,房地产以及地产产业链上的相关行业承受一定的压力在意料之中,“去产能去库存是现在宏观经济的大背景,需要一定的时间和政策忍受度。产品价格下跌、企业盈利趋紧也在市场的预期之内,也是经济体自我调整的正常过程。”农银汇理基金资深分析师姚臻说。

  中信证券首席经济学家诸建芳等业内人士认为,考虑到“稳增长”和进一步深化改革的客观需要,适度的宽松刺激政策同样必要,“年初以来,政府为了稳增长已经出台了多项政策,效果也在逐步显现。作为重要的经济支柱,房地产如果企稳,整个宏观经济也就企稳了”。

  第一,稳步推进保障房建设,发挥托底作用。专家认为,保障房建设和棚户区改造既能缓解房地产相关产业的下行压力,又是广受民众欢迎的民生工程,同时还能带动周边基础设施的完善。“可考虑从民生角度考核官员政绩,通过科学的政绩评价体系督促地方履行保障房供给责任,保证财政资金的使用效率。”复旦大学产业与区域经济研究中心主任范剑勇说。

  第二,有针对性地进行基础设施建设等公共领域投资,避免重复建设和新的浪费。诸建芳认为,对于财政刺激政策,业内担心的最多就是投资的负效应。“从目前的政策来看,主要财政资金投向在于未来城市急需的轨道交通、地下管廊等项目,不会产生新的过剩和浪费,值得积极推广。”

  范剑勇等专家认为,基建投资仍然是稳定经济增长最重要的方式。“中西部地区仍存在较大的投资需求,有针对性地加码高铁等基建投资能够有效消化过剩产能,对冲房地产等行业增速趋缓的压力。”

  第三,发挥财政资金的托底作用,谨防债务风险的连锁反应。尽管房地产销售数据整体稳定有升,但是结构性的问题仍然存在,今年以来一些区域性中小房地产企业的债务风险时有出现。姚臻等业内人士认为,在经济企稳的重要关口,对于可能触发信托、银行连锁反应的房地产债务违约事件,还应通过多方协调,通过财政资金融资或债务展期等方式予以政策性托底,避免引发连锁反应,将风险控制在最小的范围内。

  预测,该如何投资你的房产

  1、大城市的房价还有一段上涨空间。

  中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市,密度高,人口高度集中。这种趋势一旦形成,很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活,是不可能的。所以,有人口增量的城市,房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高,所以房价只能不断上涨。
财经传媒人刘晓博就此表示:“如果以美元计价,中国楼市可能接近见顶,当然这是阶段性的顶部。但由于热钱流出带来的通缩效应,国内货币政策必然会通过宽松来对冲。因此以人民币计价的中国楼市,还有一段上涨空间,中国房价的长远走势,还要看改革的进展。”

  2、房产税的出台将使楼市未来发生深刻转变。

  房产税的出台至少将在以下三个方面逐渐发挥作用:
  首先是改变人们的理财观念。以往可能是买房就发财,但是从房地产税落地之日起,这一途径的发财概率就降低了。
其次,将可能改变城市的资源配置。随着市民纳税人意识的觉醒,人们对于上缴的税款天然有追问透明度和去向的要求,这一要求倒逼政府部门在资源配置端重新调配资源。
最后,房地产税的出现对于实体经济的影响也是巨大的。此前,由于持有土地、房产的成本极低,很多非房地产企业蜂拥进入这一市场,而且也确实获利丰厚。

  3、计划生育政策并不会改变楼市发展大势

  全面放开二胎,已经没有太大悬念,只是时间问题。这虽然确实是一个很大的利好,但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。
好处还是一定有的。有经济学家分析说,日本和欧洲部分国家过去的教训表明,人口拐点到来前后,经济危机如影随形,首当其冲是对房地产的冲击。比如日本,在1992年出现人口拐点后,房地产泡沫破裂,地价大幅下降。而如今,中国楼市的人口拐点也已越走越近。从这个意义上说,未来二胎政策的放开,对楼市来说将犹如一场及时雨;即将终结的人口红利,有望因此重获生机。

  4、房地产企业将大量消亡、转型。

  曾经有无数专家在说,中国楼市正在上演大逃亡,逃亡的路线包括:逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来,都应验了。未来10年,这种趋势将延续下去,大量中小房企将被收购,转型,或者死亡。最终,国内也许只剩下一百来家大房企,而且是多元化发展的。大量的人员,将离开这个行业另谋出路。

  5、未来将有部分将沦为鬼城或空城。

未来三、四线城市人口总体将持续外流,而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重,而其未来的人口又呈流出态势,随着住房供给结构性过剩问题的突出,未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。

  6、逆城市化很难出现。

  很多国家在充分城市化之后,会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地,建别墅。未来10到20年,中国很难出现这种局面。因为中国人多,耕地少,土地国家所有。此外,公共资源的不均衡分配,也让去农村居住的人,生活不方便、不安全。

  7、商铺面临价值重估。

  商铺面临的最大问题是,“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代,支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传统商业旺 区的街铺,可能是最危险的资产,因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难,“三代养一铺”的悲剧随时发生。

  8、写字楼跟住宅价格将长期倒挂。

  在一线城市,一直存在一种现象:同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓),住宅更贵。为什么?原因有三:第一,商业物业基本上没有学位,不能落户口;第二,商业物业土地使用年限短;第三,管理费水电价格高,一般不能通煤气。
  网络时代,在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚,写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室,可能只需要3平米就够用了,但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续,投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然,如果你希望现金流充裕,就是要投资好的写字楼。