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美国史上最大房地产项目的投资人——瑞联与斯蒂芬.罗斯(上)

以诺教育2019-06-06 08:03:21

编者按:11月的以诺房地产2期将造访瑞联集团,“瑞联”这个房地产帝国的前世今生与创始人的传奇故事。本文全文转载自《财富》杂志2013年9月16日的《财富》杂志。

瑞联集团董事长斯蒂芬.罗斯正以一腔极为夸张的热情投入他的梦想。作为纽约房地产公司瑞联集团的董事长和创始人。此时他正站在一个破旧又古老的高架铁路的分支上,也就大家所熟知的位于曼哈顿中城西侧哈德逊河附近的纽约空中花园。他下面是一个看起来荒凉的工业景象——一个巨大的铁路站台内挤满了进出宾夕法尼亚车站的火车,周围便是东拼西凑的停车场和汽车修理店。“这不该是纽约应有样子!”罗斯在某个阳光普照的早晨俯大声说道,声音穿透了火车的轰鸣声。“我们将改变它。你们将会看到比洛克菲勒中心更加宏伟的东西,那将成为纽约的新心脏。”

只需一指蓝图, 这位巨匠级地产开发商已经能勾勒出在今后十年内市值上升的城中之城的轮廓。他指向的两个位置将会建起两座银色的摩天大楼,一座将会成为蔻驰新总部,另一座据说将会为时代华纳所用。而且时代华纳楼顶会伸出一个高度为1053英尺的三角形露天观景台,罗斯自豪地说,“那将会比帝国大厦的露天平台还要高几英尺。”在这两座办公写字楼巨兽之间会建一座纽约市最大的零售商场,那将是一个至少5层楼高并且有整块街区那么大的超豪华百货商场。同时其间将会开设14间由名厨打理的独具特色的高档餐厅,从米其林三星名厨丹尼尔•布鲁德到美国最佳厨师托马斯•凯勒,还有专门承包顶级假日派对的策划大师丹尼•迈耶。“这个新都市中心,”罗斯说,“会把更多来自于不同的伟大建筑设计师的作品汇聚在一起”这将比任何其他在世界任何地方都要多。包括重新设计世界贸易中心一号大楼的戴维•蔡尔斯,耶鲁建筑学院院长罗伯特•斯特恩,纽约酒店建筑设计师戴维•洛克威尔,KPF首席设计师威廉•佩特森以及美国先锋建筑师伊丽莎白•迪勒。

欢迎来到哈德逊城市广场。简单来说,这将会是美国历史上最大的一个私人房地产项目——并且,事实上这项目也名副其实配得上像罗斯的纽约房地产公司——瑞联集团,这个世界上最大的私人房地产开发商之一,他不旦是业主兼管理者,同时还是这17座建筑的开发商。该项目要求1800万平方英尺的写字楼办公室、商店、公寓、酒店、学校、甚至还有一个庞大的专门用来开展时装表演和音乐会都市“文化棚”。届时约有55,000人在这里居住或工作。哈德逊广场的占地面积让美国现有的所有大型广场项目与之相比都将黯然失色,唯有在拉斯维加斯那座16.8万平方尺的城中城只有在将来扩展以后才可能超越。但是以目前预计哈德逊广场的200亿美元的巨资成本更是没有广场项目能与之相比的。

五年前纽约房地产公司瑞联集团以官方价格10亿美元购买了铁路站场。它总共有26英亩,面积相当于六个城市街区,涵盖了从第33至第30号街以及从第10至第12大道的整个街区。除此之外瑞联公司还通过与其合资伙伴,加拿大不动产业巨头牛津物业集团共同购买相邻的地块以大大地扩张其在哈德逊社区的领域。正如当代建筑大师罗伯•摩斯曾提到,罗斯的这一庞大计划将会使这座美国最大城市的重心发生戏剧性地改变。纽约一直渴望能在一个单一完整的庞大社区内拥有现代时尚顶尖先进科技的办公和公寓大楼,而这恰恰正是哈德逊城市广场将能提供的。“当你从头开始建立一个全新的社区之后将再也不会在市中心看到26英亩的空地。”拥有280亿美元私人股权公司专门从事于房地产的柯罗尼资本集团的首席执行官汤姆•巴拉克说。哈德逊城市广场已经在去年年底正式动工,而第一个建筑预计在将2015年完工开幕。

如此庞大的一个项目要在纽约市中间的拔地而起可并不容易。除了要面对复杂的导航以及10年的施工进度,同时还不得不解决一些非常昂贵但又必须建立的相关基础设施的问题:由于施工期内整个铁路站台仍将继续营运,为了不影响火车的运行,整个项目开发组不得不将在站台顶部铺上一层足有六英尺厚的混凝土平台把火车站台完全覆盖起来,再在建好的平台上完成项目的建设。其实这个概念对于纽约来说并不罕见。早在19世纪公园大道以北部至市长居所已经出现过铁路凹陷的情况。

对于罗斯来说非常幸运的是哈德逊城市广场项目发展势头非常强劲。曼哈顿的房地产市场已经从之前那场金融危机走了出来。而且在接下来的这50年内,纽约大都会运输署将会对曼哈顿西侧地铁主干线的延长项目投入24亿美元。届时新的地铁7号线分支将以时代广场起驶至终点毗邻的哈德逊广场,待到2014年中期,那片曾经被孤立的市中心区域和中央火车站便会联接起来。

这一切看起来似乎都是一起在为罗斯而准备的,这位72岁的房地产业的“泰坦”正处于他个人舞台的巅峰时刻。坐拥大约60亿美元的财富兼迈阿密海豚队的所有者(2009年他以11亿美元的总售价获得控股权),现在的罗斯完全能够以一种轻松阔绰的方式享受退休生活。而相反的是他正在操作一个雄心勃勃的全球计划的项目。瑞联集团曾经在阿布扎比参与联合开发了280英亩的艾尔玛丽亚岛综合设施项目,那是中东最大的房地产项目之一。目前罗斯也正与他的长期合作伙伴豪尔赫•佩雷斯在巴西圣保罗一处建有两座豪华公寓大楼的项目,并以瑞联集团在佛罗里达类似的名称来命名,这项目中罗斯的瑞联公司拥有25%的份额。瑞联公司还在洛杉矶市中心格兰大道开始了一项复杂的新兴项目,内容包括酒店、商店和公寓,将覆盖三个街区。回到纽约,瑞联公司同时还将重建皇后区占地23英亩威利点,那里紧邻着花旗体育场,也正是纽约职业棒球队Mets的老家。相信瑞联集团将为皇后区内这个长期以来破旧不堪的污染社区的带来焕然一新的面貌。

毫无疑问哈德逊城市广场项目将获得罗斯漫长的职业生涯的最高的荣誉。正在金融危机最严重的时候他站出来承担了这个项目。罗斯以他强大的愿景和人格力量战胜了一开始无租户或无融资的风险。目前土地上工作已经开始动工,而这位律师出身的地产开发商正在认真负责监督这个由他带来并且与他一样具有相同的不懈关注细节才能达成完美的项目。《财富》杂志已经获权对罗斯进行独家深入采访,以了解他是如何经营自己的业务及在他如何发展漫长的房地产职业生涯,并准备如何努力将哈德逊广场打造成最为雄心壮志的项目。

如果非要说罗斯与其它主参与项目的主开发人员的有一处不同的话,那么就是他有着在组织高度复杂的项目上的技能特长。他擅长将所有元素保持平衡和对项目的长远规划,以确保这个将延续多年的项目在租金和价格不可避免的下降趋势过程中能顺利的进行。在1972年他创立瑞联大厦的时候就正是反映了他当时的观点。他认为开发商陷入困境并不是因为他们的项目最终不会茁壮成长,而是因为他们缺乏核心金融力量所以在艰难的市场上耗尽现金。大多数开发商一旦完成建设便开始出售公寓楼和零售中心,然后进行到下一项协议中去。而瑞联集团的策略是以业主的身份拥有并管理整个项目的构建。

如今瑞联集团已经拥有一个200亿美元的投资战略组合,主要包括商场和公寓——大量的公寓住宅。公司在纽约拥有20栋建筑的5000间主要用于出租的高档住宅公寓。这便使它成为这个块大蛋糕上最大的一个东家。同时瑞联集团在波士顿,旧金山以及芝加哥还拥有1000个租赁单元。罗斯的生意是从经济适用房起步的,也是当时的市场为现在的瑞联集团奠定了坚实的基础:当时该公司以45000这个低于市场的利率在19个州做的公寓投资组合项目是全国最大规模之一。虽然瑞联集团拒绝披露其自由现金流,但《财富》杂志社估计一年会在几亿美元左右。这个能带给瑞联集团稳定发展的如此庞大的一笔经常性收益流实属世界罕见。

有着这样一个坚实的金融基础,并愿意承担庞大的长期项目所带来的巨大风险的罗斯足以吓退他所有的对手。“他总会把它推至极限。”在纽约市长迈克尔•布隆伯格麾下担任经济首席拉斐尔•塞斯特罗是这么评论罗斯的,“但是他绝对不会推到翻过去。”罗斯绝对是一个序列工作的大师,即使他无法从那些早期的交易产生出利润,他也有能力让那些被他项目吸引而来的租户或买家在项目一开始的时候就为项目承担很大一部份最终成本。

罗斯早已胸有成竹,他已经成为美国当今被称作多功能综合开发项目的最大的从业者。不仅仅再是专攻公寓、零售或是办公写字楼,今天罗斯一并将这三大元素构建在一起融成了一个完全整合并且在未来几十年里能最有可持续发展潜力的社区。在他看来,这三个元素的关系就是相辅相成互相加强,只有组合在一起才会使每一块曾是独立运作的部分变得更有价值。

也许就是以这种方式才使罗斯成为近年来纽约房地产革命中的引领者。12年纽约市市长布隆伯格最伟大的成就是将一块未被充利用也已经不再有发展潜力也的土地重新划分了工业和商业用途并设作住宅和办公楼使用。“我们已经被指责太过于亲近罗斯了。”曾担任前副市长的现任彭博资讯CEO丹•多克托洛夫说道,“是罗斯是唯一一位愿意参与像哈德逊城市广场这样庞大的综合项目的开发商,同时他也是最好的多功能综合开发商。罗斯能与布隆伯格交换看法并分享对纽约发展愿景,比其它任何开发商都更有远见。”

(未完待续)

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