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重磅发布:2016年上半年25大城市房产投资回报率排行榜

房地产决策参考2019-03-14 12:24:15
决策君导读‍‍

楼市分化和动荡,房产投资风险日益加大。如何才能作出正确的投资决策?有一个衡量指标“房地产投资回报率”可谓十分重要,也逐渐进入专业房产投资人士和普通购房人的视野。云房数据库授权《房地产决策参考》刊登《2016年上半年中国房地产投资回报率调查报告》(部分),以飨各位网友。欢迎转发朋友圈。



1、静态租赁回报率:

年内租金收益与售价的占比,根据当前租金回报,选择投资时机。


2、长期租赁回报率:

租金增长情况下,长期出租物业可获得的租金回报,可判断长期的租金收益。


3、5年租赁后转售回报率:

指5年内持有物业并出租,于第5年末出售物业可获得的回报率,包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。根据转售回报,判断最佳转售时机。





自2015年来,国家定下去房产库存的基调,同时频繁出台多项利好政策调控房地产市场。


2016上半年,住宅市场总体回暖,从回报率数据来看,静态租赁回报率水平依旧不高,在2.3%-3.6%左右;在长期租赁情况下,受租金上涨带动,总体回报率在4.4%-7.1%之间。


考虑转售情况下,城市间出现较大分化,华南区域历史5年(2011年-2016年)租赁后转售回报率为12.2%,华北为9.6%,而其他区域则在3.0%-7.4%之间;未来来看,基于房地产市场平稳发展的预期,各城市未来5年(2016年-2021年)租赁后转售回报率水平将逐步趋于合理水平,总体水平在5.1%-7.0%。


从历史5年租后转售回报率数据可以看出,市场分化进一步加大。


一线城市及其周边普通住宅市场异常火爆,华南、华北历史5年租赁后转售回报率出现上涨;而三四线城市依旧深陷库存泥沼,东北、西北以及华东部分城市,历史转售回报率不及长期租赁回报率。


 (图片可点击放大,下同)



高档住宅作为身份和品质的象征,随着住房需求的升级,改善型成交占比加大,高档住宅市场也随大势而逐渐火热。


2016上半年,各区域高档住宅市场静态租赁回报率在1.8%-3.5%之间;长期租赁回报率,中西部城市约5.6%左右,而东部城市在3%-4%左右;从历史5年租赁后转售回报率来看,华南、华北受近一年房价的大幅上涨,回报率分别为13.2%和9.0%,其他区域回报率已回落至3.3%-7.5%之间;预计未来转售回报率将在3%-6%之间。


总体来看,高档住宅市场静态租赁回报率低于普通住宅市场,主要是高档住宅市场受本身品质影响,价位相对较高。此外,高档住宅又以自住为主,租赁需求往往集中于普通住宅市场。


对于一线及东部热点城市,在普通住宅价格大涨直逼高档住宅的情形下,高档住宅的地段、景观、建筑品质等稀缺资源要素更难能可贵,优质高档住宅仍具有较强的投资价值。





近年来,随着住宅市场投资趋于饱和,而商铺市场对资产的管理运营要求较高,写字楼成为市场投资热点。


从2016上半年回报率数据来看,写字楼投资回报仍然居各物业之首,各区域静态租赁回报率在3.9%-5.3%;长期租赁下回报率能达到7.5%-9.1%;转售来看,华北、华南、华中的历史5年租赁后转售回报率在10%以上,而西部地区回报率明显下滑;预计未来5年租赁后转售回报率仍能达到6.2%-9.3%。


总体来看,四类物业中写字楼仍然回报率最高,具有较强的投资价值。


然而,近年来写字楼市场的大量供应入市,使得部分二线城市写字楼市场呈现供大于求的局面。如重庆、沈阳、长沙、成都等城市,市场空置率较高,新增供应的入市将加大城市去化压力,需要警惕市场风险。



 


自2014年以来,随着经济的下行、消费结构的改变,传统商业市场的发展也承受较大的压力。


2016上半年,商铺市场回报率小幅下滑,各区域静态租赁回报率在3.4%-4.3%之间;长期租赁回报率在4.7%-7.4%之间,其中华北、华东、华南、华中区域回报率高于6%;历史5年租赁后转售回报率,华南地区最高16.2%,其他区域回报率在6.0%-9.6%之间;未来来看,大部分区域转售回报率预计在4.7%-8.9%之间。


近年来,商铺市场回报率持续回落,且不同项目间回报率差异较大。主要是由于过去几年,实体商业经历了中国经济放缓、电商冲击、供应过剩等问题,尤其二线城市,相比起需求面更为坚挺的一线城市,商铺市场承压更大。


在消费市场放缓、零售面积供过于求的情况下,“空置分化”现象与日俱增,成熟的项目招租顺利,反之则无人问津。

 



2016上半年各区域房地产投资回报率数据


指标

类型

东北

华北

华东

华南

华中

西南

西北

静态租赁

普通住宅

3.2%

2.3%

2.3%

2.3%

3.1%

3.3%

3.6%

高档住宅

2.9%

2.0%

1.9%

1.8%

2.6%

3.1%

3.5%

写字楼

5.3%

4.3%

4.8%

3.9%

5.2%

4.6%

5.2%

商铺

4.1%

4.3%

3.8%

3.6%

3.8%

3.4%

3.8%

长期租赁

普通住宅

6.1%

4.5%

4.4%

4.8%

7.1%

6.9%

5.5%

高档住宅

3.8%

3.5%

3.3%

3.0%

5.5%

5.6%

5.6%

写字楼

8.1%

8.5%

7.5%

8.8%

9.1%

7.5%

8.2%

商铺

5.1%

6.8%

6.4%

7.2%

6.0%

4.7%

5.7%

5年租赁后转售(2011-2016)

普通住宅

3.8%

9.6%

4.3%

12.2%

7.4%

3.7%

3.0%

高档住宅

4.6%

9.0%

4.8%

13.2%

7.5%

3.3%

5.2%

写字楼

8.2%

12.4%

7.1%

11.3%

11.1%

5.5%

2.9%

商铺

6.6%

9.6%

6.7%

16.2%

6.3%

7.9%

6.0%

5年租赁后转售(2016-2020)

普通住宅

5.5%

5.3%

5.1%

5.8%

7.0%

6.9%

5.4%

高档住宅

3.7%

6.0%

3.9%

5.2%

5.6%

5.0%

5.5%

写字楼

6.5%

8.5%

6.8%

8.8%

9.3%

6.2%

6.7%

商铺

4.7%

7.1%

6.8%

8.0%

6.5%

4.8%

6.6%


2016上半年各区域房地产投资回报率数据


静态租赁回报率



长期租赁回报率



5年租赁后转售回报率(2011-2016年)



5年租赁后转售回报率(2016-2021年预测)




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