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投资东南亚|您正在投资越南房产么?给您点法律提示!

东南亚企业家2018-12-04 06:56:14

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2015年越南《住房法》修正案正式生效,越南开放了外国人购买房屋的市场,房地产行业从低迷再度走向蓬勃发展,不仅吸引了大型的投资机构,个人投资者也纷纷将目光投向这一领域。根据Savills2015的数据,仅在该修正案颁布2个月内,已经有1%的越南住宅被外国人所购买;大批专为海外买家打造的精品高端住宅项目应运而生,在2016年底将胡志明市的住房价格指数推至历史高位。

投资者充满信心

一时间,越南房地产市场成为了投资者的掌上明珠,除了政策利好外,其他因素的加成也使投资者更乐于关注该领域的发展。

越南近十年来的GDP(国内生产总值)平均增速在6%上下、快速扩大的外商直接投资和制造业规模、本地中产群体的逐渐形成等因素使得投资者相信越南有成为“下一个中国”的潜力。

根据SavillsResearch& Consultancy的报告,越南的房屋租金收益率达到6%-7%,胡志明市达到7%,远高于上海的2.3%和东京的4.6%。

越南政府近年积极开发旅游业,开通旅游城市直飞中国和其他国家的航班,随着游客的增长,带动了当地的房地产行业,国际大型酒店集团,如希尔顿,JW万豪,凯悦等已经进入几座旅游城市。

投资需谨慎

热钱涌入,前景看好,个人投资者不仅通过展销会认购的方式,也不乏主动咨询当地房地产中介公司,希望能获取一份不错的投资项目。然而虽然房地产市场已向外国投资者开放,其中也有不少限制,如房屋产权并非永久产权,上限为50年,可以根据法律规定延长,但截止目前尚未有具体规定。投资者需根据自身需求进行衡量,以便做出合适的投资决定。

越南《住房法》对外国投资者的准入和限制

根据《住房法》第九章“外国人的住房所有权”规定,三类外国实体可以购买房屋,分别是:投资越南房地产建设的外国实体(以下简称“房地产建造商”),外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处(以下简称“外国机构”),拥有赴约签证的外国人。但只限于购买公寓和包含土地产权的别墅。

另外,因为法律规定越南本地人不得出售住宅给外国投资者,外国投资者只能通过一手渠道购买住宅。在出售时,外国投资者可向本地人或其他外国投资者出售,如售予越南当地人,则自动转换为永久产权。

法律对三种实体的权利义务也有不同规定,对房地产建造商的限制最少,拥有永久产权,售卖、租赁、抵押等都与本国人享受同样的权利,仅有一处例外,即如果房屋建造在租赁的土地上,只能出租该房屋。义务也与本国人相同。

对于外国机构和个人的共同限制是:每人/机构在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋。所购住房的面积和总套数不受限制,但在每个公寓小区拥有的住房总数不能超过30%,每个坊级区划内外国人/机构拥有的别墅不能超过250套。

房屋产权的时限方面,外国个人的房屋产权上限为50年(但与越南公民结婚的外国人可以拥有永久产权),也有可能被准许延期,但相关法律尚未做出具体规定;外国机构的房屋产权时限不得超过该机构投资证书上记载的投资年限,且具体的房屋产权时限由相关机关决定,存在不确定性,而一旦外购机构没有在产权期限内赠予、售出房屋,到期后产权即归越南国家所有。

租赁房屋方面,外国个人享有该权利,但必须在租房前根据相关法规通知房屋所在地的有关机关,并且缴纳税费。而如果与越南公民结婚,拥有房屋永久产权后,则无需履行上述手续;而外国机构则没有租赁的权利,房屋只能提供给雇员,不得做租赁、办公等其他用途。

付款方面,必须通过越南当地银行转账全部付清价款,因此外国投资者如需购房,必须在当地开设银行户口,也必须赴当地签订买卖合同。由于信用中介的存在,可以使得投资者在交易时更有安全感。

税费方面,买入时,外国投资者需要支付0.5%的印花税、0.15%的资本利得税、0.05%的注册税、5%增值税、2%的管理费基金,不过增值税与管理费基金通常已计入售价之中,因此无需额外缴纳。

贷款方面,原则上,除非持有越南工作签证,越南的银行暂时没有向外籍人士提供房屋按揭服务;也并未有其他国家的银行提供相关按揭。不过,从事相关地产业务的人士表示,相信不久的将来向外籍人士提供按揭贷款的政策就将开放。

防范手续流程,政策变动及汇率风险

在购买房产时,外国投资者需要关注手续问题,最重要的是确定自己能收到产权证书。在2017年时,一些外国人在取得产权证书时遭遇到困难,根据越南法律,外国人无法在被规划为保卫国家防御和安全的专有区域拥有房产,而只有国防部和公安部有权决定这套房产是否位于保留给国家安全的区域。法律对这些部门间的权利衔接未做规定,导致这些外国人在购买房屋后迟迟无法取得产权证书,也没有有效途径去解决。

目前,越南也未对购房的手续做出具体规定,所以外国投资者需与当地有资质的中介或其他机构咨询手续具体如何操作后,再做出决定。

此外,投资新兴市场需注意政策与法规风险,越南2011-2013年的楼市崩盘与政府2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南楼市刚刚对外国投资者开放,整个房地产市场还处在上升期,如果未来政府再出调控政策,或者对外国人购楼再取进一步放开或者收紧的举措,都有可能会造成楼价的波动。

汇率风险也是需要关注的因素。越南的汇率制度比较特别,即货币盯住美元,同时允许汇率在一定范围内浮动。2011年以来,越南盾兑美元汇率一直保持在较为稳定的水平。但整体市场容量小,外汇储备少,越南央行的干预能力有限,在极端市况下容易产生较大波动。不过随着越南政府对外汇政策的规范和加强,以及“去美元化”的实施,进出口贸易趋于平衡,外商投资力度加大,越南盾在2008至2011年间经历的大幅贬值趋势目前已经得到遏制,但总体上对新兴市场的投资仍需特别关注汇率风险。


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本文作者

王振华律师


泰和泰(上海)律师事务所 执行合伙人