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一个没做过房地产审计的审计师是如何被赶鸭子上架的

CMA2019-01-16 08:05:40

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作为一个曾经长时间漫谈于石头堆、电视机堆里的审计师,偶然被抓来房地产项目也是心里虚得很。幸好经理传授了一本房地产开发风水秘术,匆匆一翻心头大石便落下不少。接下来几天和大家分享一些非常干的干货,今天讲一讲一个房地产开发企业开发项目的那些事。

开发建设阶段
开发建设业务概述


报批报建手续


房地产开发项目报批报建手续应于项目开工前办理完成,未取得项目开发建设的各类许可证书,不准开工建设。报批报建时应获取的证书主要包括:


  • 建设用地规划许可证,是核定土地用途及用地界线的法律依据;

  • 建设工程规划许可证,是表明有关建设工程符合城市规划的法律凭证;

  • 建筑工程施工许可证,即开工证,是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件;

  • 项目建设用地的国有土地使用证,证明土地使用者有权使用国有土地的法律凭证;


以上四本证书加上商品房预售时取得的商品房预售许可证就是通常所说的“五证”。


2
项目施工建设


一般来说,房地产开发企业不直接从事施工建设(也有例外,如万科),而是委托有施工资质的施工单位进行项目施工。此阶段的工作包括材料及设备供应、工程发包、工程分包、建筑和安装施工等。


(一)材料及设备供应


为保证工程材料质量,房地产开发企业一般使用“甲供材料”或“甲控材料”的方式进行控制。


甲供材料,即由房地产开发企业直接采购材料,交给施工单位使用;


甲控材料,即由房地产开发企业限定材料的品牌、材质及规格(有时也包括价格)由施工单位负责采购并综合在工程报价内。


(二)工程发包


工程发包是指房地产开发企业将房地产开发项目的施工采用发包方式委托施工单位进行施工。发包方式一般有直接委托和招标。


工程发包的工程款结算方式主要包括以下三种:


  • 按月结算,也有月中预付,月末结算后结清;

  • 分段结算,类似工程里程碑结算方式,也可以按月预付工程款,分段结算后结清;

  • 竣工一次结算,通常适用于周期较短、价款较小的工程项目,也可每月按计划工程量预支工程款,竣工后一次结算付清款项。(三)工程分包


房地产开发项目的主体工程一般为施工单位负责,但一个完整的房地产项目还需要电梯、水电、网络等配套设施,因此需将该部分工程分包给其他供应商。


3
竣工验收备案


房地产开发企业的开发产品竣工验收实行备案制,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责备案工作。项目施工竣工后,由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位进行综合验收。


4
产权初始登记


房地产开发企业应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,登记完成后取得新建商品房产权证(也叫大产权证、大证),这是商品房买受人办理小产权证的前提。“初始登记”表示房屋办理了大产权证,房子已经从预售变为现售,在房管局的交易系统里状态同步变更为“现楼销售”状态。




 成本费用核算
土地开发成本核算


土地开发成本核算


成本费用归集分配原则:直接成本和能分清成本对象的间接成本直接计入开发成本,不能分清成本对象的间接成本及共同成本按一定规则分配计入开发成本。如工程项目已完工,则最终结转至开发产品。


主要核算内容:土地征用及拆迁补偿费(如土地出让金及相关税费)、前期工程费(如可行性研究、规划设计、勘察测绘、三通一平费用等)、基础设施费(开发工地的道路、供水供电供气、排污排洪、通讯照明工程等七通、环卫绿化等费用)、公共配套设施(如水塔、停车场、消防设施、以及小区外的交通道路等)、开发间接费(其他费用)。


土地开发成本的结转:应根据已完成开发土地的用途,采用不同的成本结转方法。


房地产开发企业开发的商品性建设场地,土地开发完工并经验收后转入“开发产品——商品性土地”;


房地产开发企业开发的自用建设场地,用于开发产品时,转入“开发成本——房屋开发”进行下一建设工序;


房地产开发企业综合开发的土地,待开发产品投入使用时,按一定的标准(如不同用途的土地面积)分配房屋建筑物和商品性建设场地应负担的土地开发成本,转入“开发成本——房屋开发或商品性土地”;


房地产开发企业开发完成土地后还不能确定具体用途的,先转入“开发产品——自用土地”,于自用土地投入使用时,再转入“开发成本——房屋开发”。


1
房屋开发成本核算


房屋开发包括房屋开发和房屋再开发,房屋再开发是指对旧城区成片土地进行更新改造,拆除原有的房屋建筑物,按规划设计要求重新建造各种房屋。


房地产开发成发建设的房屋按用途区分通常有五类:


  • 为销售而开发的商品房;

  • 为出租经营而开发建设的投资性房地产;

  • 为安置拆迁居民而开发建设的周转房;

  • 企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房(在代建工程中核算);

  • 企业自行建行自用的房屋(在在建工程和固定资产中核算)


成本计算对象通常有三类:


  • 每栋独立的房屋均有独立编制的设计概算、施工图、预算的,以每栋独立的房屋为成本计算对象;

  • 对于同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相同,并由同一施工队伍施工的群体开发项目,可以合并作为一个成本计算对象。待开始完成后,再按每栋独立房屋概算、预算的比例进行分配,求得每栋房屋的开发成本;

  • 对于个别规模较大、工具较长的房屋开发项目,可以结合工程进度的要求,以房屋开发项目的各个部分作为成本计算对象,待开发完成后将各部分的实际成本进行汇总取得该栋房屋的开发成本。


主要核算内容:


  • 土地征用及拆迁补偿费(由开发成本——土地开发或商品性土地或自用土地转入)

  • 前期工程费(取得土地使用权后,项目开发前期的筹建规划设计等前期费用)

  • 建筑安装工程费(项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的土建工程费、安装工程费、装修工程费等费用,有甲供材料、设备的,还包括相应成本)

  • 土建工程费是指土石方、桩基、护壁护坡工程费、基础处理费、桩基咨询费、土建结构工程费(含地下室部分)。安装工程费是指主体工程内的照明等电气设施安装费,主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费,换热站、冷冻站、楼宇自控系统、电梯、消防栓、煤气管线等施工费。装修工程费是指内外墙、地板、门窗、厨洁具、电梯间、天棚等的装修费。以上工程凡有甲供材料的均应包含甲供材料款。

  • 基础设施费(指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明和绿化等基础设施工程费用)

  • 公共配套设施费(指房屋开发过程中,根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出,如水塔、锅炉房、变电所、居委会的建造成本,对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据开发商能否取得相应产权决定是否摊入该成本项目,否则应作为经营性项目独立核算)

  • 开发间接费(为组织管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出,如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、周转房摊销等。


以上各项成本项目如可明确划分成本对象则直接计入,如不能则按合理方法分摊计入。


房屋开发成本的结转:


房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、周转房及投资性房地产,应在竣工验收以后将开发成本结转至“开发产品”账户,该账户下可按不同的开发项目设置明细科目。


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配套设施开发成本核算


此处所指配套设施是指为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各项服务性设施,配套设施开发成本核算内容与房屋开发成本核算内容基本一致,区别为二者的成本计算对象不同。


对于能够有偿转让的配套设施,竣工验收后转入“开发产品——配套设施”;按规定应将其开发成本分配计入商品房的公共配套设施,按一定的标准(如开发产品的实际成本、预算成本或计划成本)计入有关房屋的开发成本。


4
代建工程开发的核算


目前代建工程实务中,一般存在两种形式:


一种是受托方(房地产开发企业)与委托方(委托建房单位)实行全额结算,只向委托方收取代建手续费的业务。该种方式下只涉及代建工程手续费收入的核算,一般不涉及代建工程成本的核算。


另一种方式是受托方与委托方实行拨付结算,资金由委托方拨付给受托方,再由受托方支付给施工方、设计方、监理等。这种方式适用《企业会计准则第15号——建行合同》。


5
开发间接费用的核算


开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用,一般应先统一归集,再按合理标准分配计入开发成本。如某项开发产品成本分配的开发间接费=月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷各开发产品实际发生的直接成本总额。


转让销售阶段业务概述
土地使用权转让


指房地产开发企业通过出让等形式取得土地使用权后,将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换和赠与,属于土地买卖的二级市场。法律规定,房屋转让时需让房屋所有权和该房屋所在地的土地使用权同时转让给受让方,合同签订后90天内向房地产所在地的房地产管理部门登记备案。


出让以出让形式获取的土地使用权,应(1)已支付全部土地出让金(2)根据出让合同约定进行开发且属于房屋建设工程的项目,开发项目须战友完成投资总额25%以上。转让后,其土地使用权的使用年限为合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限。受让人拟改变土地用途,应取得原出让方和政府规划行政主管部门同意,签订合同变更协议或重新签订出让合同,并对土地使用权出让金作出相应调整。


出让以划拨形式获取的土地使用权,应报有权的人民政府审批。否则须由受让方办理土地使用权出让手续,并依照有关规定缴纳出让金。


房地产开发企业开发的商品性土地转让后应继续投入相当资金以完成相应的开发。


1
商品房销售


商品房销售的不同分类:


  • 按销售时间分:预售、现售;

  • 按销售主体分:自行销售、委托代理销售(包括视同买断、手续费和保留加提成等);

  • 按付款方式分:一次性付款、分期付款和按揭付款。


(一)商品房预售与现房销售


商品房预售


商品房预售是指房地产开发企业将正在施工建设中的商品房预先出售给承购人,并由承购人支付定金或者房款的行为。商品房预售实行许可制度,房地产开企业进行预售前应先向房地产管理部门申请预售许可。


商品房预售应符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证(四证之二);(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。


商品房现售


商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给承购人,并由承购人支付房价款的行为。


商品房现售应符合以下条件:(1)现售的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证(四证之二);(4)已通过竣工验收;(5)拆迁安置已经落;(6)供水供电供热燃气通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套设施和公共设施具备交付条件或已经确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。


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自行销售与委托销售


自行销售比较简单,委托销售主要有以下方式:(1)支付手续费给代理销售方;(2)视同买断;(3)采取保底价加超额收益双方分成方式;


3
一次性付款、分期付款、按揭付款


  • 一次性付款


一付要求承购人付清定金后10-30天内补足所有房款,通常房地产开发企业会给予一定的价格折扣。


  • 分期付款


分期付款主要有三种:(1)预收款销售商品房,在收到最后一笔款项后才交付商品房;(2)分期收款销售商品房,指商品房已交付承购人,承购人按约定分期付款;(3)以上两种结合。


  • 按揭付款


即购房抵押按揭贷款,指承购人支付首付款,余款以所购商品房作抵押,向银行申请贷款,由银行先行支付房款给开发商,承购人按月向银行分期支付本自习的付款方式。


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商品房销售流程


一般包括前期策划及营销、取得预售许可证后开盘预售、签订销售合同及收款、商品房交付。


商品房交付是销售流程的最终环节,与房地产开发企业确认收入具有直接关联。具体程序为:(1)通知业主办理入住手续,一般提前寄发入住通知书或入伙通知书或电话通知;(2)确认身体,一般为依据入住(或入伙)通知书、买卖合同、身份证等确认身份;(3)现场验房、交钥匙;(4)在交付使用之日起60日内办理房屋权属登记及房产证。


营改增部分待更新


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土地使用权转让


收入应确认为主营业务收入——土地转让收入,相应成本由开发商品——商品性土地转入主营业务收入——土地转让成本。


2
商品房销售


(一)商品房预售


  • 定金:可通过其他应付款或预收账款核算,但不论财务上如何核算,收取定金都应缴纳营业税金及附加。

  • 预售房款:通过预收账款或应收账款核算;

  • 按揭保证金:一般为便于按揭保证金的划转,银行会要求房地产开发企业同时开立一般一般结算户和一个按揭保证金户。按揭保证金户是受限制资金,一般在其他货币资金——按揭保证金中核算;

  • 代收配套设施费、办证费、维修基金:均在其他应付款核算;


(二)商品房销售收入确认


企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方


与商品房所有权有关的报酬,是指商品房价值增值或通过使用产生的经济利益,在预售情况下,如果商品房实现价值增值,则增值收益一般归承购人所有。


与商品房所有权有关的风险,是指商品房可能发生减值或毁损等形成的损失,在预售情况下,如果商品房价值发生减值,损失一般由买受人承担。但如果商品房发生毁损,对于毁损的损失就不一定承担。根据最高人民法院2003年4月28日发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷法律若干问题的解释》第十一条规定,“房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出场人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之是起由买受人承担,但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”


其次,判断企业是否已将主要风险报酬转移给购货方,应当关注交易的实质,并结合所有权凭证的转移进行判断。尽管商品房最终是以房产证上权利人主体的更替作为所有权变更的主要标志,但由于买方取得商品房权证的环节比较特殊,办理房产证的过程与及时性并非房地产开发企业能够控制,而主要是受到房地产管理、土地管理部门办理速度的影响。因此,尽管房产证是房屋所有权的标志,但并非是确认收入的必要条件。


另外,有可能出现法定所有权已转移,但所有权上的主要风险和报酬尚未转移的情况。比如,卖方根据合同规定仍有责任实施重大行动,例如工程尚未完工;合同存在重大不确定因素,如买方有退货选择权;房地产销售后卖方仍有某种程度的继续涉入,如签订有销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得既定投资报酬的协议等。在这些情况下,其交易实质有可能形成筹资、租赁或利润分成处理。


企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对售出的商品实施控制


如果商品房售出后,房地产开发企业仍对售出的商品房实施控制,说明此项销售没有完成,不能确认收入。房地产开发企业委托物业管理公司对商品房进行小区的物业管理,不属于与所有权相联系的继续管理权,也不属于对售出的商品房实施控制。


收入的金额能够可靠地计量


当收入的金额存在不确定因素时,该销售收入则不应确认。从购货方已收或应收的合同或协议价款,通常为公允价值。某些情况下,合同或协议明确规定销售商品需要延期收取价款,如分期收款销售商品,实质上具有融资性质的,应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确认收入金额;价值不公允的,应按公允的交易价格确认收入金额。


相关的经济利益很可能流入企业


实务中,企业售出的商品房符合合同或协议的要求,并已将发票账单交付买方,买方也承诺付款,即表明销售商品房的价款很可能能够收回。如果企业估计价款不能收回的,不确认收入,应提供可靠的证据。已经收回部分价款的,只将收回的部分确认收入。


相关已发生或将发生的成本能够可靠计量


一般情况下,所售商品房的开发项目完成竣工结算标志着“成本能够可靠地计量”,但也不尽然。如果在施工过程中采用固定造价合同 ,则可以认为将发生的成本能够可靠计量,但如果成本尚未发生,也不能确认收入。


至此为止,房地产开发企业的两大业务阶段——建设开发及转让销售阶段已初步介绍完毕。对于我来说,读完这本书的收获主要是快速地了解了房地产企业的主要业务模式,了解了常见业务的会计处理。


版权声明:文章转自【世外数豆人】,主要来自于李曙亮等编著的《房地产开发企业会计与纳税实务》版权归原作者所有,转载请联系原作者。如对版权有异议,请后台联系我们。