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美国夫妻买房,房产证上写谁的名字?

美国华人网站2019-03-23 09:05:34


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来源:漫谈美事儿(微信号:mtmshe),作者:Jack,


基本上国内买房有个共识,婚前买房,加上自己的名字,房子就算自己的;至于婚后,写不写都是自己的。但是在美国买房,如果你还按这套标准,有可能最后连哭都没地儿哭去。


在美国,夫妻买房怎样保证彼此的权益?加不加孩子的名字?会不会有遗产税的问题?以加州为例,房产的产权持有方式有8种之多!到底哪种产权方式拥有房产才最符合自己的利益?今天这篇全部告诉你!



个人独立持有

Sole Ownership


房产写在个人名下,房产的所有权属于个人所有。如果是已婚,夫妻另一方必须签署权益书或者其他书面文件,声明同意放弃与该房产产权权利相关的一切利益,房屋的持有权归另一方所有。这个文件一定要事先同自己另一伴商量清楚,不然会非常伤害夫妻感情!


这种方式的好处是房子属于一人所有,买卖、租赁或抵押等一个人说了算!不好的地方是房子以后面临继承时,会涉及到遗产税跟赠与税的问题!而且如果房产持有人面临财产纠纷等其他债务问题时,房子会受牵连!


夫妻共有财产

Community Property 


夫妻婚后双方共同购买或一方购买的财产,除非有特别声明,否则均为夫妻共有财产,夫妻各自拥有支配一半财产的权利。如果婚后一方得到了受赠或继承,则该房产产权并不是夫妻共有财产权。加州是美国少数实行夫妻共有财产制的一个州。


这种方式里房子属于夫妻共同财产,一方想处置房产必须征得另一方的同意,否则无效。任何一方都可以针对自己的一半产权自立遗嘱;如果没有遗嘱,一方去世则由另一半取得产权;


夫妻如有欠债时,此房地产有可能被拍卖用来偿还任何一方或双方所欠下的债务;当夫妻有一方去世时,夫妻共同共有的房地产全部成本由原购买时的成本提升到该配偶去世时的市价,可以省下房地产因历经多年增值所产生的一大笔增值税。


夫妻共有财产制未亡人权益

Community Property with Right of Survivorship



这项规定是加州2000年通过,并于2001年开始执行的新规定。这项产权持有方式最大的特点是强调了未亡人的权益优先。夫妻双方一方过世后,房产可立即置于其配偶名下,双方共同拥有产权登记的房地产无须受到遗嘱的支配影响,与夫妻共有财产权(Community Property )相比,保护配偶的权益更彻底!


联合共有

Joint Tenancy 


两人或两人以上共同持有同一套房产,且每一位持有人的产权份额是均等分配的。


这种方式最大的特点是强调了生还者的继承权。若其中一名联合持有人亡故,则其持有的房地产份额自动平均分配到其他共有者名下,而且联合共有产权登记的房地产无须受到持有人遗嘱的支配。


这种持有方式如果是几个朋友合伙投资就需要注意了。在这种方式下,如果不幸亡故,持有人的房产自动被平分到合伙人身上,家人得不到任何权益,即使有遗嘱也不行。


但如果是亲近的家人或者夫妻之间,可以考虑采用这种方式。好处就是其中一方持有人过世后,产权可以自动转移给其他的联合持有人,避免繁琐的法律继承和缴纳遗产税。


另外,如果是夫妻联合共有产权,一方过世后,只有去世的一方的那一半的购买成本可以提升到过世时的市价,而不是房产的全部成本。


普通共有

Tenancy in Common


两人或两人以上共同持有同一套房产,持有者根据需求等分或按约定比例持有产权。


与联合共有(Joint Tenancy )不同,这种方式没有生还者的继承权,也就是说持有人可自行处置自己产权份额的权益,可以设立遗嘱,将自己部分的产权继承给他人。如果没有指明特别的比例,则产权由所有持有人平均分配。

这种方式下,持有人的权益在亡故后可遵从遗嘱进行指定继承,无需担心自己的产权权益拱手让出。比较适合非夫妻间的合伙人共同投资使用。




信托

Trust



在加州地产的产权可以以信托的形式来实现。信托机构持有房地产法律上及产业等值上的产权,而受托人则代理托付人及受益人的利益对房产进行控制和管理,托付人及受益人仍保留房地产的产权及责任。


采用信托(Trust)拥有的方式是将个人或公司隐藏在信托管理人的背后,受托人(Trustee)则代理托付人(Trustor)及受益人(Beneficiary)的利益对房产进行控制和管理,托付人及受益人仍保留房地产的产权以及责任。目前许多夫妻或公司为了遗产问题将产业交付信托处理。


很多人现在美国买房,都想把子女的名字加上,希望借此可以规避部分税费,但把小孩名字加到房产里并不能起到很好的规避税费的效果,反而会弄巧成拙。


把子女名字加在房屋产权内,是一种赠与,赠与就要有赠与税。当大家将产权赠出时,是按当时购买房屋的的成本价转给子女,通常父母以前所购买的产业,其成本价格都较低;


因此,当其子女将来卖出物业时,可能需要付出庞大的资金增值税,如果是出租产业而不是主要的居所,则全部的资金增值都要付税。


但如果父母继续拥有产权,将来通过遗产方式把物业交给子女继承,子女所持有的物业成本价格,就不是父母昔日购买时的成本价,而是出售时的市值;将来他们出售这些物业时,就可以避免或减低资金增值税。


所以具体怎么持有产权合理,能够使自己的权益最大化,还需要找专业的会计师给自己建议!








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