日照个人理财平台

【国君地产•拾贝】印度叫嚣的底气来自于房地产改革吗?

房地产研究-侯丽科2019-06-04 08:36:31

04
本期预告

本期【拾贝】,专题之印度房地产改革。随着中印边界不断升温,我们此次将眼光投向海外,漫谈印度楼市及莫迪改革,并从制度、经济、文化等讨论印度房地产市场之弊病。


正文开始,本期专题约4000字,阅读需要8分钟

从六月初至今,印度与中国边境关系已经对峙了两月有余,8月2日,中国政府发布《印度边防部队在中印边界锡金段越界进入中国领土的事实和中国的立场》文件,向国际社会全方位还原了事件;3日至4日,外交部、国防部、新华社、解放军报等密集发声,坚决表明立场,话已说到,仁至义尽,好自为之!印度,这个从不缺少争议的国家,再一次站在风口浪尖上。


莫迪作为国际最受瞩目的第三世界国家领导人之一,上任之初开始便备受争议,2016年废除大额钞票、2017年7月全国税制统一,动作简单粗暴,莫不展现了这位“印度撒切尔”的强硬手腕。


作为全球第二大人口国家,印度承接了英国的民主制度和完善的铁路系统,其经济发展却如同扶不起的阿斗,一次次的挑战大英联邦爸爸的底线和期望。独立之后,印度又接受过苏联及美国的援助,工业制造却始终裹足不前。终于,在美国富爸爸的帮扶下,依靠第三产业,印度实现了GDP的快速增长。笔者大学时代,印度经济风光无限,一时“龙象之争”说法甚嚣尘上。


但是,高速飞驰的汽车,奔向的可能是辉煌的明天,也有可能是失控的前夜。印度经济虽然总量大,但是严重依赖第三产业。印度绕过工业直接发展第三产业,实属无奈之举,其一是因为印度基础设施过于落后,第三产业对于国家基建水平要求较低;其二是因为第三产业,软件(外包)、制药(代工)等支柱产业只需要少部分精英人才,对国家整体教育水平要求不高。工业的落后,导致了享受经济发展红利的只能是少数精英,国内贫富差距触目惊心。最直接的体现,就是印度各城市中如同毒瘤一样蔓延的贫民窟。



贫民窟在城市中生长,与灯火辉煌交相呼应



以第一大城市孟买为例,其人口从上世纪60年代初的70万增长到2006年的1400万,其中有770万人住在贫民窟里。也即是说,印度城市化速度约莫可以打个半折。新增人口没有成为城市发展的力量,而是成为了城市的负担。


历史上,尼赫鲁时代、甘地时代的印度政府都试图解决贫民窟和居民住房问题,但是出于制度、文化、经济等种种原因(详见文末分析),住房问题始终没有得到解决,进入城市的大部分人口都面临无所居的窘迫局面。


而另一方面,是核心城市的高房价问题。虽然印度整体的房价收入比处于世界中游水平,但是,少数几个城市房价收入比高企。根据NUMBEO排名,印度经济中心孟买的房价收入比目前排位全球城市第6,位列天朝北上深,香港,及越南河内之后。


快速简要看一下几大城市目前房价情况:

1)孟买商业中心Lower Parel地区房价目前处于2.8-4.5万RMB/平米

2)首都德里房价最高区Golf Course Road约1.5-1.7万RMB每平米。

3)港口之城,第三大城市Kolkata核心区域约1.7-2.6万RMB每平米。

4)第四大城市,印度“硅谷”班加罗尔核心区域约1.4-2万RMB每平米。

(数据来源:JLL)

莫迪的梦想,空空的口袋

不可否认的是,巨大的需求缺口,确实为印度房地产市场和莫迪带来了新希望。根据印度官方信托IBEF的估算,每年大约有1000万人迁移到城市,其中35%的人口是年轻人(15-35岁)。仅在2015年,印度城市住房短缺估计为1878万;农村住房短缺总额为1480万,预计在2017年将增长到4880万。


据此,IBEF做出了极乐观的预测,认为印度房地产市场规模将从2015年的1260亿美元增长至2028年的8530亿美元。面对极大的住房需求,作为熟知中国经济发展模式和道路的莫迪,心里一定打起了小算盘。如果能够开发房地产事业,解决住房问题,带动经济发展,复制中国模式,岂不美哉?


莫迪显然看到了房地产发展的希望,于2015年推出了Housing for all(又称PMAY计划)的全民住屋计划,PMAY计划到2022年在中央政府310亿美元的财政援助下,为低收入群体建设2000万座房屋。政府将为住房贷款提供为期15年的的利息补贴。



如果计划启动,里昂证券乐观预测,印度2018年-2024年建成的新屋将达到6000万间,到2024年,保障房数量将增长70%至1050万,政府的举措有望在7年内带来共计1.3万亿美元的投资。一手解决老大难的居住问题,一手拉动经济增长,莫迪算盘虽然精妙,然而他却遇到了一个巨大难题:钱呢? 梦想美好,现实骨感。印度政府常年入不敷出,政府能否支撑起310亿美元的财政援助?即使出得起,这笔钱,是中央出,还是地方出?



什么?外资要来抄底印度楼市?

莫迪政府确实为外资投入房地产开放了政策绿灯,“房地产法案”于2016年3月通过,并成立了房地产监管机构。在莫迪PMAY消息的刺激下,诸如印度有望走上中国发展的道路,外资抄底印度楼市,万达放弃中国转而投资印度的报道,开始频频见于国内媒体报端。


最常见的被引用的数据便是,2000年4月至2017年3月期间,印度建筑业发展的FDI流入量为224.9亿美元,占全国FDI流入量的8.4%。然而其实这个比例实际在逐年缩小。13年,印度房地产确实迎来过一次外资投资高峰,也推动德里房价在13年走到历史高点。但受政治不稳定、汇率大跌和利息高企的影响,诸多开发商出现了债务危机,德里也因为库存过高,房价开始一路下跌。



目前来看,外资于印度投资仍以商业综合体和产业园区为主,主要因为看好印度的IT产业制造以及旅游业发展,涉及纯住宅项目不多。2015年黑石与印度最大的国有商业地产商合作,斥资1.6亿美元收购了孟买247Park Office项目,并且与Panchshil Group合作斥资12亿美元开发印度浦那信息科技经济特区。2016年,Brookfield于印度公司Hiranandani手中以10亿美元购买了一宗商业综合体(约42万平方米)。鲜见外资直接对印度进行住宅项目投资的项目。即使投资于商业项目,也多采用合作方式。


目前来看,印度房地产开发商集中于大中型城市,但是鲜有全国范围内的大型地产商,多数割据一方,独立作战。大部分开发商只做中高档住宅开发,中低收入人群基本被排除在外。


在孟买交易所上市的DLF是印度最大的房地产公司之一。DLF影响力主要在首都圈附近,目前总土地储备约2.64亿平方英尺(约2452万平方米),其中住宅开发储备约2.23亿平方英尺。2017财年,DLF实现合并收入894亿卢比(约14亿美元),EBITDA实现415亿卢比(约6.4亿美元)。


2011年至2013年,德里曾经迎来一次房地产投资的热潮,曾经带动公司股票出现上涨,但是由于此次投资导致德里库存过高,住宅房价出现下跌,2014、2015年公司股价跌入历史低谷。2016年及2017年,随德里供需逐渐稳定,DLF股价出现小幅反弹。


一只脚的经济、政治不确定与来世文化


印度城镇化刚刚开始,住房缺口巨大,政府持明显的扶持态度,市场高度分散,一切看起来都非常美好。但是,印度房地产市场有其固有的无法逾越的发展瓶颈。我们从制度、经济、文化几点进行分析。

 

第一,制度问题:

土地私有制、政府不作为、腐败现象严重。印度是联邦制,由22个州和6个直辖区构成,土地私有。虽然过去中央政府试图建立一个完善的印度土地契约关系登记系统,但没有一个邦政府带头进行改革。政府不作为导致了土地所属权不清晰,导致约90%的土地存在着所有权的争议问题。这给印度房地产市场的发展设置了最根本的阻碍。而政府机关内部的腐败问题严重,也导致了来印度做开发投资不可避免的需要打出巨大的人情牌。

 

“搞定了中央,搞不定地方;搞定了政府,搞不定议会;等到全搞定了,又选举了。”

 

2014年,莫迪政府拟定了《土地征收法修正条例》草案,提案的最主要内容是:因国防、农村基础设施等5类项目用地需要征收农民土地时,可免于执行一条规定,“征收土地用于私营项目的,须获得80%的土地所有者同意;用于公私合营项目的,须获得70%的土地所有者同意。”然而提案最终受到来自农民和反对党等多方的反对,以莫迪政府收回提案的失败结局告终。


此次土地改革试图改变了征地程序中的重要环节,是莫迪政府为了进一步开发房地产、促进印度工商业发展的重要努力。提案失败后,印度现有的土地征收制度仍然会进一步制约房地产开发。制度上的限制,以及政治上的不确定性,导致了印度无法展开大规模的住房开发工程。

 

第二,经济问题:

一只脚走路,制造业欠发达造成了经济发展怪圈。2016年,印度GDP中服务业占到了53%,工业仅占到29%。而且服务业以每年超过10%的增速增长,远高于工业增速


印度工业发展始终裹足不前,导致发展过程中,非农部门没有足够的就业机会吸收农业部门的劳动力,在土地征收中企业遇到了农业人口的强烈抵抗,造成了“工业欠发达—非农部门提供岗位不足—土地征收困难,农业部门向非农部门流动不足—制约工业发展”的怪圈。


制造业发展的不全面,加剧了印度的贫富分化,使得农业部门人口无法转化为城市工薪阶级,不能转化为稳定的负担住房贷款的制造业阶级。印度的金融机构同样“嫌贫爱富”,对于中低收入人群放贷较少,也使得他们无力负担房产贷款。印度虽然城市化进展迅速,但是城市人口很少能够负担起房地产贷款。印度顶尖学府每年培养出来的IT精英们,也无法像中国广阔的工业部门大军一样扶持起房地产市场的繁荣。



 

第三,文化问题:


“盖房居住,也要把好的地段和风光让给高种姓的人。种姓的巨大差别,在印度民众眼里都平平常常,天然合理,不存在满意不满意。因为印度教徒、佛教徒、耆那教徒都认为,这是前世修来的,没法改变。”


“来世文化”是印度大众的精神内核。人若只能活一世,为了今生的生活,一定会投入最大的努力和力量。然后在印度,业报轮回文化盛行,民众普遍认为生生死死只是轮回中的一个个节点,要顺从现实,艰苦修行以寻求下一世的果报。“人越受苦,离神越近,来世越能幸福。”印度人民在强烈的宗教熏陶下,不求今生,只拜来世!


(印度苦行僧)


这与中国人的信仰是截然相反的。安家立命光耀门楣,王侯将相宁有种乎,中国人焦虑,快节奏,不开心,都是建立在对现世生命价值生存体验的追求上,而不是对虚幻精神空间的想象。自强不息的精神内核,延续了华夏民族的代代传承,不等来世,只争朝夕。

 

沉迷于来世文化的印度人,其价值观深处,没有对现世美好生活的追求的概念,民众屈服于、习惯于贫困的生活、肮脏的环境,这为印度种姓制度提供了滋生的土壤,为贫富分化提供了道德上的合法性依据。此生所受的苦楚,都要顺从,接受,为了来世更美好的生活。不谈占据印度上层经济政治地位的高等教育精英们,而谈将精神寄托于虚幻的普通印度大众,是否愿意为了更美好的配套、更宽敞的房间而努力工作、还贷,笔者想,答案大概已经不言自明了吧。



往期精彩内容

第一期:万科重金收购的物流地产是门什么样的生意?

第二期:工作1.5年就能买房?——新加坡公共住房制度探究

第三期:租售究竟是否能够同权?


想看更多精彩内容?快关注

国君地产,伴君同行十余载!

投资路远,风雨同舟共精彩!

薪火相传,我们未忘初心

一直在路上