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投资房地产出租五代才能收回本金,而且还亏得一塌糊涂

财经大号2019-03-14 07:19:58

长期以来,中国最大的投资机会,基本都集中在房地产行业。哪怕是个什么都不懂的傻子,只要到经济较热的一二线城市炒房,便可以什么都不用干,坐等身价火箭式暴涨。但是,房子就像股票,没有卖出去之前,谁也不能确保稳赚不赔。投资者如果是在高位接盘,结果找不到下家,其收回本金的主要途径只有一条,就是出租。但是,如果真正走到这一步,那么,投资者基本都会亏得一塌糊涂。

最近,中国炒房者再度迎来最大的利空消息,住建部正在着手立法,使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。也就是说,购房者原来赖以保值增值的产权政策优势,将会渐渐丧失,特别是房产最具价值的教育垄断权利,将会随着租购同权的普及,而失去了继续增值的空间。

既然居民只要租房,就可以获取和购房者同样的受教育权利,因此,他们根本不用再花天价去买房了。虽然房租可能会因此而上涨,但是,住建部已经着手准备建立稳定租期和租金等方面的制度,限价已成了一种必然的政策趋势,房产投资者也很难从中获取暴利。估计今后房地产将会真正逐步回归到生活居住功能的本质,就像柴米油盐一样,不值得也不允许居民投资炒作获取暴利,更不可能出现房租被炒上天的乱象。

天价房屋无人购买了,投资者就只好老老实实地做好租赁业务,慢慢收回本金了。很不幸的是,由于当下中国房价已经太高了,绝大部分投资者特别是房地产曾经最疯狂火线的一二线城市的投资者,这辈子根本别想收回本金了。

众所周知,投资房地产的实际租金回报率,应该是这么计算的,即(1年租金-房屋保养费)/房屋价格。因为房屋保养费各地都不太一样,在此直接用1年租金/房屋价格,相当于略微拔高一下投资者收益率。现以厦门为例,前两年,厦门房价一路疯涨,从几千元被炒作后,暴涨至当前的四五万甚至更高。但是,最近市场真实成交额基本寥寥无几了,有价无市,按照厦门当地居民平均工资四五千元的水平,房价即使再降一半,相信也没有多少人能买得起。也就是说,相当大一部分投资者,只能通过出租才能收回部分本金。那么,投资客的命运将如何呢?

据了解,厦门的租金回报率当前在中国所有城市里垫底,甚至比北上广深四个一线城市更低,租金长期保持在低迷的状态,而且最近一年还在下跌。如果要靠收房租回本,参照当前1%的租金回报率这一静态数据,在厦门投资房产回本需要100年!假如一个投资者用自有资金购买,他至少需要工作到三四十岁,才能拥有一大笔资金用于炒房,相当于买房时约35岁,以当前流行的25年为一代的计算方式,那么,该购房者收回本金,应该要等到第五代了。

如果真的不考虑房屋的真实使用寿命,也就是说,一套房真的能在风雨中屹立百年而不倒且还有人租赁的话,该投资者才能成功收回本金了。但是,此时,该笔投资也已经亏得一塌糊涂了。因为投资的真实回报率=名义回报率-通货膨胀率。据国家经济部统计委员会公布的数据显示,2016年年通货膨胀率为8.5%,2015年为12.8%、2014年为7.5%,近三年平均通货膨胀率约为9.5%。依此计算的话,厦门房地产投资客的真实回报率为-8.5%,相当于投资100元,一年下来净亏8.5元,这种投资意义并不大。

当然,也有人说,投资客的房租回报偏低,完全可以通过灰色手段抬高租金。但是,别忘了,现在房租在居民工资收入中的比重,已经高达20%—30%了,中国已经成为世界上房租占工资比重最高的国家了。比如一位大学生在厦门上班,工资4000元(中等水平),租房1000元,占比工资总量的25%,房东购房价为100万,回报率刚好1%,他如果想再抬高1000元,相当于回报率为2%,但该大学生根本无法在厦门继续呆下去了,因为扣掉租金,还剩2000元,再扣掉些社保、公基金、个人所得税什么的,根本不太够吃穿用了,也就是说,他还得借债才能在厦门生存下去,久而久之,他除了离开,根本没有其他选择!因此,在平均工资无法有效提升的当下,厦门房租也基本到顶了。相当一部分投资客只能老老实实地寻找高位接盘客,或者忍痛割肉转让房屋另寻更好的投资机会,或者坐等百年之后收回本金了。


厦门回报率超低,其它城市在房价高企的当下,出租回报率也好不到哪里去。比如北京的租金回报率只有1.37%,深圳为1.38%、上海为1.48%,广州为1.69%,投资客都很难在有生之年收回本金。

由此可见,当下投资房地产的获利空间已经微乎其微了,而且还面临着房价暴跌的高风险。那么,投资者应该如何选择新的投资机会呢?

由于当前国内外金融市场一直比较动荡,类似于房地产的高杠杆投资模式,应当尽量远离为妙,因为高杠杆虽然可能会带来高收益,但也会发生高风险,一不小心,可能会导致毕生积蓄灰飞烟灭,就像2015年下半年,中国股市那个震撼全球的千股连续暴跌惨案,60多万名中产阶层由于借助高杠杆股票配资炒股,结果在股票暴跌时惨遭强制平仓,所有投资亏光殆尽。同理,普通投资者对金融衍生品也要特别谨慎,比如期货、远期、金融互换等,此类投资市场中,普通投资者基本都是亏多赢少。因此,参加者最好只安排少量资金,避免大面积亏损。

当然,也有些人看中了私募股权投资,因为这一领域的暴发可能性特别大,其中最典型的当数阿里巴巴集团前员工王刚,五年前在滴滴打车投入了70万元,目前回报已经超过100亿元了,相当于投资1元钱,便可获得14万多元收益。但是,投资者也别忘了,此类投资的成功率只有2%左右,绝大部分的股权投资基本都打了水漂或大亏损退出股权,而且,这种投资模式需要具备特别高的投资水平,普通人较少接触为妙。

那么,当前究竟应该如何投资,才能较有效地获利呢?一般来说,在金融市场比较动荡的当下,普通投资者最好要先树立这么一个理念:不亏就是赚。实际上,这从世界投资大鳄巴菲特的表现便可看出,最近,巴菲特手里还有1000多亿美元,却迟迟不愿投资获利,正说明了当下缺乏可靠有效的获利方式,因此他才愿意让钱躺在账号,白白浪费金钱的时间价值!

因此,投资者当下必需学会以安全稳健的理财模式去投资,并采取分散的方式,充分规避风险集中暴发,比如,留下生活必需的资金后,将一小部分资金用于购买股票、期货、贵金属、原油等,通过冒险的方式,试着去获取较高的收益回报,即使亏了,风险也基本可控;将大部分的资金都用于投资固定收益类产品,比如银行定期存款、国债、货币基金、理财型保险产品等,用于保障家庭生活稳定,但此类投资不宜过多,因为收益不高;剩下的大量资金可用于投资互联网金融理财产品,因为当下能跑得过通货膨胀的稳健型理财产品,基本都集中在互联网金融领域。当然,互联网金融也有着不少风险,投资者必须学会辨别优质平台和产品,选择一些具有风投系、银行系、国资系背景的平台,并选择安全性更高、收益较可观的产品,比如银行系平台陆金所的“财富汇”,期限24个月,收益6.75%;上市系平台宜人贷的“宜定盈”,期限6个月,年化收益6%;国资系平台“前金融”的“盈票据”,期限1个月,年化10%。

值得一提的是,“前金融”控股股东是深圳市前海君泽供应链管理有限公司,系国企全资控股,拥有前金融99%股份。因此,前金融系典型的国资系平台。当前,前金融产品安全性较高,比如,“盈票据”以银行承兑汇票为主,由大型商业银行负责刚性兑付,期限1个月,收益高达10%。如果关注“前金融”微信公众号并注册,便可直接获取15元现金,首次投资1000元,期限1个月,综合收益将超过43元。最近,“前金融”还拿出数千元现金,在官方微信公众号举办支付宝口令红包活动,只要参加就有机会轻松领取现金红包,不需要任何门槛,值得关注。投资者不妨通过微信端搜索“前金融”注册,直接领取15元现金,同时参加支付宝口领红包活动,试试手气。

总的来说,不管是房地产投资,还是金融产品投资,都是为了获取可观的收益。但是,投资者永远要记住,“市场有风险,投资需谨慎”,任何时候都要绷紧风险这根弦,尽量远离高杠杆,才能赢得幸福人生。


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