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超强限购、共有产权、租售同权,投资房产不灵了?

乐房Club2018-12-09 15:52:09

独乐乐 不如众乐乐


这段时间里关于房产投资想必大家都听到了不少新概念,各种限购政策、共有产权、租售同权等等,这和国家调控房价必不可分,在“房子是住的不是炒的”思想指导下,我们是否还能投资房产?

房子


限购限售


限购政策比较好理解,简单来说就是提高购买的门槛,增加持有成本,从而减少炒房者的投资行为。

1

贷款利率的上浮

原来首套房可以在基准利率的基础上打折。目前北京大部分银行执行利率则是首套上浮5%,二套上浮20%。而2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%,相当于基准利率1.098倍,环比11月上升0.37%;同比2016年12月首套房贷款平均利率4.45%,上升20.89%!

2

首付比例的上涨

新政之前首套房只要两成首付,二套房四成首付。北京首套房首付比例35%,二套房的首付比例60%,高首付严重影响成交量。

3


购房资格限制

对在房产所在地缴纳社保的年限提升,直接从两年提升到五年,对于个人和家庭名下的房产套数也做了限制。


这些措施对于外地的投资客来说就比较难,就算是养房票成本也会提高很多。最后再配合上银行的惜贷、严格审查、延迟放款等措施,让以投资为目的的买房变得越来越难。而且除了限购还有限售,比如买了房产5年之内不能出售,或者大幅提升各种税费,这样就再次打击了投资房产的积极性。


共有产权


限购和限售组合出击虽然有成效,但是成效并没有想象中的那样明显,甚至有时会误伤刚需型购房者或者改善型购房者。而且很多时候都是上有政策下有对策,总是有人可以钻到政策的漏洞,国家也意识到除非真正解决了刚需型住房者的购房需求,一旦没有刚需型住房者强烈的购房需求,买的人大幅减少,房子自然也就炒不起来了。于是,共有产权应运而生。


假如以一套价值500万的房产为例,按照普通自有产权的商品住房方式来购买,那么就意味着要至少支付150万的现金,再贷款350万,这对于很多家庭是无力承受的。但是假如是共有产权,政府和个人都是50%,这就意味着个人只需要支付75万的首付,再贷款175万就能住进这500万的房产,还可以使用学位、落户等。很显然这样的做法能很大程度上解决刚需型购房者想要自己的房子,使用学位、落户等需求,虽然说不是完全拥有完整的房子,但是政府毕竟不需要使用房子,所以不存在被房东赶来赶去、涨房租的情况。


尽管房子可以以一个相对比较低的成本拥有使用权,在大多数情况下已经满足需求,但是在转让、出售、抵押等环节上也会有严格限制。并且目前入市的共有产权房均是终身共有产权,出售只能由政府制定机构优先回购。



租售同权


目前租售同权最大的优势表现在子女读书的权利上,根据北京租房新政:京籍无房家庭和非京籍无房家庭(已办理居住卡、居住证)根据住房租赁监管平台登记备案的信息,以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定,可依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。


从房东的角度来说呢?如果把房子租给了你,你具备享受“租售同权”,但是把我房子的学位占了怎么办?那对不起,我只能提升房租了,甚至租房合同上要跟你签额外的条款。如果不占用我的学位,那么因为租我的房子,你的子女就能上好学校,我也是同样要上涨房租。所以,如果政策真的落地执行,学区房的房租上涨肯定是显而易见的。



我们可以看到限购政策是为了遏制房价的上涨,尽可能减少投机炒房者进入房市;共有产权是为了解决收入较低人群的刚需购房需求;租售同权则是为了解决租房者的子女读书问题,可以降低学位房的炒作。包括还有房地产企业推出的长租公寓,可以让暂时买不起房的人群先长期租房,拥有一个稳定的居住环境等。这些组合拳在一定程度上可以缓解放假上涨、刚需购房者的压力,但是目前来看受益者还是比较小的人群,短时间内无法根本解决中国的房地产现状。


回到还能不能投资房产这个话题上来,我这里说的投资房产不是去炒房,只是个人和家庭将资金投入到不动产中的理财行为。在一线城市,每年都是有大量人才流入,本地人也不断有人成家,不断有孩子达到读书年龄,所以对房产的需求是不会停止的,需求会一直存在。国家的调控可以减缓房价的上涨速度,但是至少在一线城市无法做到大幅下降,总是期望房价泡沫破裂的人是不现实的。好配套、学位房、交通便利、地段好的房产永远都不用愁会亏本。


解惑


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