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【招商房地产】重视租赁对投资的额外拉动、板块系统性机会渐进 — 周观点&高频追踪报告

降噪房地产2018-12-04 16:12:23

增量到存量的变迁-招商证券地产新经济产业图谱

行业策略

1)周五政治局会议,关于房地产,提及“加快住房制度改革和长效机制建设”,核心字眼由去年的“加快研究”变成“加快建设”,这里面有两个非常重要的潜在变化,一是短期调控手段有所“淡化”,未来重点在于制度安排,二是“加快”租赁等长效机制建设,如何理解长效机制,这应该是包括土地、财税、金融、租赁等一揽子安排的制度组合,其中,租赁住房建设是重中之重


2)乐观情境下,试点城市租赁住房建设将拉动开发投资增长1%-2%

不考虑租赁住房建设,预计明年房地产开发投资小个位数增长:仅仅基于传统框架,我们对于明年房地产开发投资的展望是偏谨慎的,两个原因,一是土地市场逐步降温,今年下半年已经有降温迹象;二是施工速度继续下降以及建安价格指数回落,施工速度跟销售景气度正相关,不考虑租赁,预计明年房地产开发投资小个位数增长,土地购置费仍是主要驱动因素。我们再次强调,销售走势是决定投资走势的最核心因素,补库存能提供托底,但不足以决定趋势。


乐观情境下,试点城市租赁住房建设将拉动开发投资增长1%-2%:我们最终在年度策略报告给出的房地产投资增速预测区间的上限是5%左右,潜台词就是要考虑租赁带来的额外韧性,如果考虑租赁,明年房地产投资增速是有可能向5%左右去靠近的,换句话说,13个试点城市租赁住房建设有可能拉动房地产投资增长1%-2%

此外,租赁住房建设对新开工也大致拉动1%-2%


(关于详细测算过程,请与我们联系)


3)板块系统性机会时点越来越近、年底部分优质个股提前迎来建仓时机


板块系统性机会时点越来越近:“三底合一+流动性边际改善”:

a.基本面的底:行业层面,全局销量在“年中-Q3”见底,宽U型;城市层面,重点城市今年底开始就会迎来边际改善;龙头公司层面,市占率提升逻辑继续演绎,明年龙头公司保持稳健增长不是问题。明年重点城市将迎来“涨量跌价”的基本面走势,这在历史上大概率是有超额收益的


b.政策面的底:我们这里不是期望政策会放松,只是说调控政策最严的时刻已经过去,政治局会议提及“加快长效机制建设”也进一步强化这个判断,未来政策面将朝两个方向演化,一是部分城市继续打补丁,二是长效机制逐步落地,我们再次强调,长效机制不是大杀器。即便是房地产税,也不会是一个很快速、很激进的方案


c.相对估值的底:地产板块与大盘的市净率之比持续处于历史底部,而且我们也不认为存在击穿底部的重大外部冲击,所以这个底部是相对结实的


d.流动性边际改善:明年的经济形势和通胀形势并不支持这么高的利率水平,经济供需缺口的顶预示着短期市场利率的顶也快到了,至少从按揭利率角度去看,我们预计明年上半年就会是按揭利率同比的顶部,往后就会是边际改善


年底部分优质个股提前迎来建仓时机:核心原因是重点城市销量边际改善,源自低基数及推盘季节性放量;地产股明年的大方向是看好的,但年底的行情节奏也不应该太快,因为目前的基本面只是降幅收窄带来的边际改善,年底也是重磅会议期间,市场预期偏谨慎,而且市场短期也受到流动性偏紧的干扰,但我们要强调的是,近期地产股的回调恰恰带来战略布局明年的买入时机

配置组合:

配置组合:逆向投资仍是策略主线,首选高折价资源型【华侨城等】、周转型蓝筹【金地/保利等】,关注周转型弹性品种【阳光城/泰禾等】。(部分标的因进入投行名单而暂时调出组合)

1.四季度往后一二线城市销量降幅有望收窄,可加大对周转型公司的关注。基本面角度:a.首选高折价资源型企业:【侨城、北京城建等】,尤其是兼具资源价值和业绩提速双击的【侨城】;b. 周转型蓝筹:【金地、保利等】,两者性价比优势显著;c.周转型弹性品种:【阳光城/泰禾/新城等】;此外,【中南】库存去化充分、规模增长显著、前期调整较多,可逐步关注


2.“租购并举”是重大制度性变革,政策红利有望持续落地:大开发商、地方国企、中介服务商等将成集中式长租的主导,二手中介将成分散式长租的主导;关注【昆百大等】【皇庭】,以及【张江等地方国企】。此外,Reits相关主题有望升温,关注房地产基金稀缺标的【嘉宝】,以及自持型标的【金融街等】


3.多元化转型是打开增长天花板的重要路径,并且市场的风险偏好有望适度改善,明年可加大对部分小票的关注力度,新领域成长性和基于RNAV的安全边际是核心选股原则,部分中小票已具备安全边际,可再平衡配置:关注医美潜在龙头【苏宁环球】,地产RNAV提供显著安全边际,医美产业转型提供潜在期权;关注物流地产第二梯队潜在龙头【南山控股】


4.国央企改革仍是全年重要主题:重点推荐央企改革【侨城、保利等】、以及沪深渝等热点地区,雄安后面也应更关注国企和央企。行业横向整合将是未来难得的确定性机会,尤关注央企整合,核心受益标的包括整合方【侨城、保利等】以及潜在被整合方【南国等】。地方国企改革关注沪深渝等热点地区


5.持续关注“南北两极”两大区域主题:京津冀协同战略显著提高区域平均价值,关注两大价值型龙头;粤港澳大湾区:从城市弹性、公司基本面及储备分布看,【侨城、华发、天健、龙光等】为中长期价值型标的,【世荣、格力等】短期弹性更大,【金融街】惠州货值占比较高

主流城市最新变化:

1.供给:11月部分重点城市推盘季节性放量,且大于销量(批售比约1.1),推动绝对库存(即可售套数)小幅回升(17M8起低位回升);相对库存即去化周期16M11起持续回升(受销量边际下行影响),11月续升(22城为11.5个月),其中一线/二线/三线均升


2.需求:新房销量同比增速自16Q2以来趋势性下降,17年前三季度降幅持续扩大,10月&11月降幅均有收窄,12月(截至8号)继续扩大;分城级看,一线(4)/二线(13)/三线(40)同比分别于2015M6/ 2016M3/2016M9见顶回落,17年前三季度同比降幅均持续扩大(11月降幅降幅收窄12月再次扩大)。看高频绝对数据,上周(12.2-12.8)一手房销量略有回落:环比数据显示57城-6%/一线-12%/二线(13城)+9%/三线(40城)-17%;重点城市二手房(19城)销量上周亦有回落


3.价格:70城房价同比于17M01见顶回落,其中一线最先回落(16M9)/二线略后(16M11)/三四线最为滞后(17M7)。10月同比5.6%(-0.8 PCT),其中三线房价同比已连续回落3个月;10月环比+0.3%(+0.1 PCT),环比39城上涨/8城持平/23城下跌,哈尔滨/呼和浩特/南充等领涨且涨幅不低于0.9%,蚌埠/无锡/赣州等领跌且跌幅超过0.3%


4.土地:住宅类土地供应同比增速15年以来趋势性回升(16M12起持续正增长),11月增速持续高位,绝对量季节性放量;成交同比增速跟随供应同样趋势性上行(16M8起持续正增长),11月增速持续高位,绝对量与供应背离有所缩量(一线放量、二/三四线缩量);楼面均价于16M9见顶后连续回落至16年底,17年上半年趋势反弹至9月(高于16M9),之后趋势回落;溢价率于16M9见顶后回落,17年上半年趋势回升,下半年持续下跌(11月跌至21%)

风险提示:

市场流动性波动加大影响周期股;政策调控力度密度超预期




“市场有风险,投资需谨慎。在任何情况下,本微信平台所载信息或所表达的意见并不构成对任何人的投资建议。”


招商证券房地产 赵可、刘义团队

赵可:186-7558-0007

刘义:186-7669-6916

董浩:130-5761-3302

李洋:186-6588-3836


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