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个人投资者,如何从房地产的“赌命”游戏中全身而退

麦策家2020-03-23 11:11:41


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文 | 朱励


临近年底,资金面开始紧张,先是国债期货大跌、货币基金爆仓传言,这两天回购利率持续飙升,无不反映出脆弱的流动性。


但房地产企业的资金面看上去好像很健康。不断出现的地王,就拿杭州为例,12月26日的土地市场年度收官之战,市区范围内共推出16宗地块,其中仅主城区便吸金达223.4亿元。一年前新房成交价还不到4万的地块,竟然在这次拍卖中楼面价就突破了4万大关。



不过,熟悉国内房地产市场规律的可能都知道,当地王频出,可能意味着这一轮房价上涨周期即将走到尽头。为什么地王频出?


其实道理并不太复杂。作为房企来说,由于雇佣的员工和已经投入的长期成本,如果不拿地,面临的也只会是亏损。所以哪怕再贵也要抢,先把坑占了,用时间换空间,房价继续上涨,就能够赚钱。由于所有房地产企业都是拴在一根稻草上的蚂蚱,自然大家也愿意一起哄抬地价,共同维持满意的繁荣。


这个“赌未来房价上涨之命”的游戏就是随着房价周期,一轮又一轮地进行着。除了房企之外,地方政府和银行、信托等金融机构,也“被迫”参与到这个游戏之中。个人投资者原来只能通过“炒房”参与这个游戏,不过2010年,房地产基金向个人投资者提供了参与这个游戏的另一种途径。




这类基金大多采用“假股真债”的形式。基金募集的资金以股权形式进入到项目公司,用于补充项目公司的资本金,以支付项目用地的土地款。但基金一般拿的是固定收益,项目公司背后的房企将为基金的兑付提供保障。


这类基金形式会出现的很重要原因,在于银行停止了土地贷。出于资金周转速度的考虑,房企一般都会用足杠杆。在较早的时候,房企的土地款是可以通过银行借款获得,但在对房价的调控过程中,银行土地贷已被停止。房地产基金的出现,正好弥补了房企对于土地贷款的需求。


与银行开发贷有土地抵押不同,这类“假股真债”的房地产基金实质上是给予房企的信用贷款。2013年的楼市拐点,房地产基金批量出现兑付危机,不能及时退出;2014年和2015年,愈演愈烈。


不过2015年开始的房价上涨缓解了部分危机,不少地产基金重新活了过来,并且在“资产荒”的背景下,靠着房价上涨趋势,重新吸引了投资者的目光,获得了新一轮的发展。


这就是个人投资者除了“炒房”以外,参与这场“赌命”游戏的另外一个途径。个人投资者一边参与房产项目的投资开发,另一边买入商品房推升房价,和开发商一起,共同期望房价继续上涨,维持满意的繁荣。


但最近无论是政策面、资金面还是基本面,都反映了房价上涨趋势即将结束。


根据近几轮房价周期的规律来看,平均36个月左右为一轮房价周期,其中平均上涨24个月,调整12个月。这轮房价上涨,始于2015年年初,到现在差不多24个月了。从国家统计局公布的11月70个大中城市住宅销售价格变动情况,11月70城新建商品房价格中,55城环比上涨,比10月减少7个;11月下半月一线和热点二线城市变动情况来看,11月上半月比,11月下半月一线和热点二线城市中,9个城市新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1至0.9个百分点之间;2个城市环比持平;其余4个城市新建商品住宅价格环比涨幅均回落至1%以内。




上述数据反映了房价上涨的趋势已经有所改变,这种改变也是在预期之内的。在10月的政治局会议上,强调要“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”,之后各地都密集出台了调控政策。在调控高压状态下,房地产销量出现大幅回落。


量作为价的先行指标,销量大跌,房价便必然有所松动。




在12月的中央经济工作会议上,强调要建立房地产长效机制。两次重大会议都重点提到了房价问题,相信之后对于房地产的调控将不断加码。最近对于房企融资的收紧也验证这一点。


12月26日,龙湖地产申请的40亿元公司债已显示为“终止”状态。这意味着排名全国前10强的龙头上市房企也暂时不能在该交易所发行上述规模的债券融资计划。基金业协会日前也表示,将暂停直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的资管计划备案工作。


种种迹象表明,这一轮的房价上涨即将结束,那么这一轮的赌命游戏是不是也即将走到尽头?


房地产市场的量价齐跌与资金面的收紧,必将带来某些中小房企资金链的问题。如果买过2013年经历过重大兑付危机的房地产基金,相信你会在那一次的风险之后变得谨慎一些。但估计人性使然,在利益的诱惑之下,很少人能够真正管理好风险。


对于个人投资者来说,在这轮周期末期买的房子,只能在下一轮的房价上涨周期获得解套,这轮末期买的基金,要是出了问题,只能寄希望能扛到曙光的出现吧。



 


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