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个人投资者:要谨防房地产这只“灰犀牛”

财经老马2021-01-09 15:35:47


个人投资者在投资中要避免“黑天鹅”和“灰犀牛”。“黑天鹅”是指小概率而影响巨大的实践;而与“黑天鹅”相对应,“灰犀牛”是指大概率且影响巨大的潜在危机。“灰犀牛”一词出自米歇尔·渥克的《灰犀牛:如何应对大概率危机》一书。

很多经济专家和财务专家认为,我国当前最大的3个“灰犀牛”是:(1)房地产泡沫;(2“货币贬值、资本外流”带来的风险动荡;(3)银行不良资产增加。

本号认为,个人投资者要避免“灰犀牛”,首先要避免房地产这只“灰犀牛”。房地产泡沫,一是周期长,超过10年以上,日本20年了还没有翻身;二是影响大,一旦破灭,想要逃生非常困难,故有“金融危机之母”之称。香港、亚洲“四小龙”,甚至就连世界经济老大美国都没有逃脱房地产泡沫破灭引发的“次贷危机”。从人口结构、房价收入比、房价租金比来看,中国的房地产都处在或者接近高点。而美联储的加息和“缩表”、美国的税改乃至事实上美国地方政府积极的“招商引资”,都有可能成为刺破中国房地产泡沫的那根“针”。

当然,我国政府已经在积极采取措施,租售同权和冻结交易是最为有效的。租售同权降低新购“房产刚需”,盘活现有存量房地产,达到“去库存”目的,也可以降低地方政府的房地产“冲动”。所谓“冻结交易”,就是现在部分地方实现的新购住房若干年“限售”,冻结房地产的流动性,遏制房地产投机冲动。而最近肖捷在人民日报发表的文章,意味着房产税已经列入中央的考虑范围了。

因此,避免房地产“灰犀牛”,本号认为,尽量回避房地产投资,不把房地产作为个人投资项目;而对于“相对刚需”者来说,也就是改善性居住,个人要预测未来收入,结合自身工作和收入,谨慎购买;对“绝对刚需”者来说,也就是无房户,可以结合自身收入特点,选择合适时点购买,但要有房地产价格可能下降的心理预期。

本号观点,不构成投资建议,据此投资,风险自担。

 

个人投资者在投资中要避免“黑天鹅”和“灰犀牛”。“黑天鹅”是指小概率而影响巨大的实践;而与“黑天鹅”相对应,“灰犀牛”是指大概率且影响巨大的潜在危机。“灰犀牛”一词出自米歇尔·渥克的《灰犀牛:如何应对大概率危机》一书。

很多经济专家和财务专家认为,我国当前最大的3个“灰犀牛”是:(1)房地产泡沫;(2“货币贬值、资本外流”带来的风险动荡;(3)银行不良资产增加。

本号认为,个人投资者要避免“灰犀牛”,首先要避免房地产这只“灰犀牛”。房地产泡沫,一是周期长,超过10年以上,日本20年了还没有翻身;二是影响大,一旦破灭,想要逃生非常困难,故有“金融危机之母”之称。香港、亚洲“四小龙”,甚至就连世界经济老大美国都没有逃脱房地产泡沫破灭引发的“次贷危机”。从人口结构、房价收入比、房价租金比来看,中国的房地产都处在或者接近高点。而美联储的加息和“缩表”、美国的税改乃至事实上美国地方政府积极的“招商引资”,都有可能成为刺破中国房地产泡沫的那根“针”。

当然,我国政府已经在积极采取措施,租售同权和冻结交易是最为有效的。租售同权降低新购“房产刚需”,盘活现有存量房地产,达到“去库存”目的,也可以降低地方政府的房地产“冲动”。所谓“冻结交易”,就是现在部分地方实现的新购住房若干年“限售”,冻结房地产的流动性,遏制房地产投机冲动。而最近肖捷在人民日报发表的文章,意味着房产税已经列入中央的考虑范围了。

因此,避免房地产“灰犀牛”,本号认为,尽量回避房地产投资,不把房地产作为个人投资项目;而对于“相对刚需”者来说,也就是改善性居住,个人要预测未来收入,结合自身工作和收入,谨慎购买;对“绝对刚需”者来说,也就是无房户,可以结合自身收入特点,选择合适时点购买,但要有房地产价格可能下降的心理预期。

本号观点,不构成投资建议,据此投资,风险自担。