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算账:提前还贷,再贷款买套房投资,划算吗?

365楼市2018-11-14 11:36:31


首套房贷结清再贷算首套,利率最低可打7折——央行、银监会出台新政为楼市“限贷”松绑后,为了享受二套房的低首付及低利率,很多改善型需求及投资者都想到了提前还贷。那么问题来了:提前还贷划算吗?现在的楼市行情下,再贷款买房投资还有没有赚头?


现象:房贷新政催生提前还贷潮


“限贷”松绑后,市民成先生第一时间就想到了提前还贷,目前正在和银行联系提前还贷事宜。


“我是2008年买的首套房,贷了30万元贷款,现在只剩下10万元左右了。”成先生说,当时手头钱不多,只卖了一套70多平方米的两居室。现在手头又有了五六十万元的积蓄,父母过来帮忙带孩子,房子也显得特别拥挤,于是就想再买套100多平方米的三居室。但之前限贷,二套房要首付七成,他的积蓄根本不够付首付。现在只要花10万元把首套房贷结清,再买房只要首付三成,他正好钱够用。


记者昨从南京多家银行获悉,最近咨询和提前还贷的客户明显增多。提前还贷的主要是想低首付买二套房的改善性客户,包括部分投资者。一家股份制银行信贷部相关人士说,仅熟悉的朋友的咨询电话,他每天都要接到好几个。


提醒:是否提前还贷要考虑三因素


平安银行南京分行工作人员提醒,为了享受首套房贷政策而“还老贷新”,不一定划算。在“还老贷新”之前,一定要考虑三个方面的因素


一是目前手上“老房贷”的利率水平。如果老房贷执行的是7折利率,目前年息只有4.585%。如果将老房贷还清再贷,目前很难再享受到利率优惠,只能执行6.55%的基准利率。同样100万元10年期的贷款,新房贷要比老房贷多付近12万元的利息。


二是要考虑老房贷已经贷了多久。如果贷款时间很短就提前还贷,不同的银行会有一些不同的惩罚性措施。如果贷款时间已比较长到了中期,相当于已提前向银行还了相当部分的利息,此时提前还贷也不划算。


三是要考虑用于提前还贷的机会成本,也就是用于提前还贷的资金现有投资收益水平的高低。如果投资收益水平远远高于房贷利率,也不宜提前还贷。


算账:高利率下贷款买房投资不划算


有“还老贷新”打算的多数是想买房投资,但民生证券分析师邢华秀分析,由于房贷利率、交易费用都很高,目前贷款买房投资,可能并不划算。


以首付30万元,贷款10年期70万元为例,月供7966元,10年利息总额高达25.6万元。算上3%的契税等费用,100万元的房子购房总成本接近130万元。最新发布的9月百城价格指数显示,百城住宅均价同比仅涨了1.12%。按这一涨幅计算,10年后房价不到112万元,投资10年甚至还亏损10多万元。


与此相对应,如果将30万元投入年息6%的银行理财,同时每月定投7966元,10年后可收回1872831万元。


专家:不要恐慌性跟风买房


专家认为,随着中国经济步入“新常态”,房地产市场也已经趋于稳定,投资者置业投资的策略也要有所改变。


南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远说,房地产已经从“黄金时代”转入“白银时代”,房价也从大起大落转向了平稳波动。如果市民没有其他更熟悉的投资渠道,确实要买房投资的话,建议从短线做差价转向长期的资产保值增值及租赁收入,从普遍投资转向特定板块、特定产品投资。


具体来说,就是要尽量选择那些探底完成、升值潜力大的板块楼盘。升值潜力大的板块一般都有五大特点:重视程度高、规划起点高、城建投入高、品牌集聚高、客群层次高,比如南京的江北和麒麟板块等。


“目前,部分楼盘收紧优惠只是一种促销手段而已,真正的大幅涨价的楼盘并不多,买房人不要恐慌。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉也提醒,市民要根据自己的经济状况和需求谨慎决定,不要盲目跟风买房。(来源:南京日报)

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