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温哥华的房产投资回报率怎么计算?

壹品美房2018-11-08 08:44:50


小编今天教教你,投资温哥华房地产市场,如何简单计算我们能赚多少钱?


投资回报率分析计算公式:

投资回报率 =(税后月租金 — 地税、管理费)× 12 / 购买房屋单价


投资回报率计算的是租金与房价两者之间的相对关系,得出的数据只要大于7%都是很不错的投资。但这个公式适用于简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对银行贷款不能提供具体的投资分析。


具体分析


对于房地产投资来说,计算投资收入有三种途径


  • 房屋出租带来的现金流收益

  • 房屋贷款的本金回付

  • 房地产的增值


在这三种投资收益中,出租现金带来的现金流收益和贷款的本金回付是更加稳定、更易计算的收益


而房产的增值则是无法预知的,不过一般而言,根据近几年的温哥华房地产市场,地点选择明智的话可以在200-300个月内完全回收投资


举个例子

我们以上图,列治文 West Cambie 上的$37.8万的公寓为例。


现金流收益

在贷款时,我选择了35%的首付款,2.29%的三年固定利率,35年付清。

银行月供是每月$849.55,地税每月$104,物业费每月$313.02,费用总计$1266.57。


相同类型的房屋,每月出租的租金为$1750,电费网费由租客自付,这样每个月的正现金收入就是$483左右,但房屋出租不可能没有维修,也不能不考虑空房期。所以用一个业内的平均百分比例来估测这两项费用:3%的维修费用,5%的房屋闲置费用

这样算来,维修维修和房屋空置时期的费用,净现金收入就是每月$350,年现金流收入就是$350 × 12 = $4,200


本金回付

再看看这个房屋的第二项收益:房屋贷款的本金回付部分。

在客户所付的每月$849.55的银行月供中,有一部分是银行所收利息,另外一部分是本金,随着时间的推移,利息部分会越来越少,本金部分会不断增加。


利息 = 资金额 × 利率 × 占用时间


所以,投资者持有出租物业的时间越长,本金增长就越多越快。拿这栋房子为例,第一年本金回付为$6,653,第二年为$6,837,第三年为$7,082,可以看出本金是在不断地增加的。


资金投入

再计算下买下这栋房屋所需的资金投入:

35%的首付款:

$378,000 x 35% = $132,300


交易税:

$5,560


律师费,房产登记,及产权保险等费用:

$1,500


海外买家交易税:

$378,000 x 15% = $56,7000


资本投资共计:

$196,060


用年投资收益以投资资本总值,就得到年投资回报率,


第一年:

($6,653 + $4,200)/ $196,060 = 5.53%;


第二年:

($6,837 + $4200)/ $196,060 = 5.62%;


第三年:

($7,082 + $4200)/ $196,060 = 5.75%;


这样的投资收益已经很可观了,如果再加上房地产的增值部分,资金的雪球就会越滚越大。


所以,在温哥华投资公寓,即使有了15%的海外买家交易税,年投资回报率可以达到5.5 — 6%。这样的投资回报率,还是值得的。


《文章轉自溫房網》


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