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《澳洲百事通》企业运营之商业房产的投资和租赁指南

澳中商圈2019-05-08 08:02:50


2016年12月16日2017年1月8日假期特别奉献《澳洲百事通》连载。


《澳洲百事通》连载(55-17)

开公司少不了租店铺,办公室或者厂房。这些在澳洲叫做商业房产。您可以租赁也可以购买。在零售、办公室和工业这三类商业地产中,办公室提供的回报率最低,但却是当中最安全的投资类型。近年来,投资澳洲商业地产是个热门的选择。不仅可以增值还能满足自我需求。那么投资商业地产需要注意哪些呢?


投资商业地产

回报率

住房投资风险相对较低,因而回报率较低。商业地产有着较高的回报率,但风险也较高。例如,1套公寓房或套房的平均回报率为5%,而仓库一类的工业用房可能平均达到8%。

风险

商业地产投资风险较高是因为空置率较高。以仓库来举例,可能需要一段时间才能找到仓库的新租户,这一过程可能是几个月,也可能超过一年。相反,住房找到一个新的租户一般只需一两个星期。

租赁期限

住房的租赁期往往为6个月或12个月。然而,商业房产的租赁期通常会更长。如起初五年的租赁期并可选择续期五年这样的租约并不罕见。

租户类型

租户显然是房产投资的重要组成部份。在商业房产中,政府或大型企业租户被认为是优等租户,他们很可能租用房产很长一段时间,并且不太可能拖欠租金。

经济形式

任何形式的房产投资,经济形式对财务状况的影响至关重要。目前消费者对于商业信心非常低,许多企业不得不关闭。如果你投资的房产唯一的租户又是这类企业之一,那你可能会面临一段艰难的时期了。另一方面,住房受经济形式影响的表现有相当的弹性。最糟糕的可能是需要额外的一两个星期找到新租户,或者可能需要降低5元或10元的周租。



入门成本高

商业房产往往比住房昂贵许多。市中心办公楼或零售商店由于地处黄金地段而通常最贵,城郊的工业用房根据面积大小也可能会很贵。但是,成本可以通过聘请费用较低的房产管理公司使之最小化。

维护费用

住房的装修相对便宜。油漆工作、新地板、厨房和卫生间的装修成本只有20,000澳元至30,000澳元。但是,一幢商业大厦的装修会非常昂贵。安装新空调、建筑装修以满足新的卫生和安全标准,有时可能花费几万至几十万元之多。然而,成本很少由房东承担。

支出

成为商业房产业主的优点之一是,租客通常承担大部份的支出费用,如市政费、保险费、维修费和保养费。而不像住房那样,由房东支付市政费、税费、维护费和修理费等。

花销由哪方支付、所欠租金额、调整租金的频率等所有细节均在租赁合同中列出。

租约

租约是商业地产最重要的文件。这和住房租赁不同,住房租赁合同通常是一份标准文件,大约4页长,而商业租赁合同不是规范性文件,往往长达50至60页,一般需要由律师来拟定。

选择投资澳洲商业房地产,细节问题非常重要,澳洲商业地产虽然回报率很高,但是同样风险也会很高。

法律文件

在一个简单的商业地产交易中,可能涉及的法律文件会有(不涉及投资架构搭建、安排):

a.股权收购协议;

b.资产收购协议;

c.商业租赁协议;

d.商业分租协议;

e.商业地产转租协议;

f.期权协议;

g.商业贷款协议;

h.资产抵押协议;

i.抵押、质押登记证明;

j.保险协议;

k.董事担保协议;

l.董事免责协议。


租赁商业地产

购买商业地产不是人人都可以做到了,租赁是大多数人的选择。但租赁除了本身的租金之外,还有很多Ongoing fee您不可忽略。如所租办公室的物业管理费、水电等杂费…


当然很多如世界著名的Regus这类办公室中介机构提供的是全服务的模式,包含前台接电话接待客人,提供办公家具,全套上网服务,甚至帮你接发Email的服务。这样的办公室非常适合员工少的公司和需要租约灵活的公司,而且在全世界各地都有相应的办公楼可以让你共享,甚至您可以只租用一天。当然价格也不便宜。如果您想自己寻找,网上搜索是个不错的选择。


办公室租赁网站:

realcommercial.com.au

commercialrealestate.com.au

forsaleforlease.com.au 

仓库租赁网站:

efflogoperations.com.au.sdwt.com.au

sidespace.com.au/warehouse-storage/for-lease

commercialrealestate.com.au/for-lease/australia/industrial-warehouse


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