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从租金分析,对比泰国房产是否适合投资?

瑞居网2019-04-13 15:06:26

对于房产投资来说,收益主要来自两个方面:一个是房产自身增值的部分,另一个自然的就是租金了。

何谓租金收入?

租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 也就是指租金收入, 投资者购入房地产后,如果不转手卖出去,也不留作自用,而是用来出租的话,就可定期收取租金。
       租金的优点是投资风险较低,能产生现金流,从而帮助保护投资者免受利率冲击,同时减少持续现金投入的潜在需求。

何谓资本增长?

      资本增值就是所谓的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房产现有资产价值购置房产土地稀缺,自然因素、市场因素或政策因素发生了变化,房地产的市场价格上升,在脱手时,其卖价高于原先购进成本,即产生利润,此利润为已实现的资本利得。

国内现阶段投资现状

      中国楼市经过长达数月之久的调控之后,预计接下来一段时间的政策还是"稳"字当头,中国楼市疯狂的增长时代已经过去,买卖市场向租赁市场的转变,使得租金回报率将成为人们首要关注的指标。所以高净值人群和中产阶级们资产配置时选择了海外置业,最重要的原因是,中国楼市增长进入停滞期,收益同样依赖于租金的情况下,海外房产的租金回报率远远高于国内。

       智谷趋势2017年发布了《100个城市租金回报率排行榜》,这份榜单数据显示,投资一套房,单纯靠租金回报,北上广深分别需要72.99年、67.57年、59.17年、72.46年才能回本,最快的是衡阳,也需23.64年。而这远远高出国际惯例的200个月(即16年左右)回本标准。
        所以到这时候,你也就不难理解为什么身家上亿的高净值人群以及有先见之明的普通中产们,纷纷出海置业,配置资产,风险对冲了。据全球知名房地产服务商戴德梁行发布的《中国海外投资市场报告》显示,2017年上半年,中国境外房地产投资总额高达158亿美元,位列历史同期第二高位。

泰国房产投资的状况

       还是用租金回报率作对比,以泰国为例,我们来看为什么这个新兴市场这么火爆,投资者趋之若鹜。根据"全球房产指南"上全球各大城市租金收益率的数据,泰国成为东南亚首选的高租金回报国之一。其租金回报率平均达到6.49%,位居东南亚国家租金回报率的第三名,比马来西亚还要高。

       以旅游目的地大热门普吉岛为例,纯粹依靠租金年回报率约为5-8%,已经比现在的很多P2P网贷平台要高,风险却小得多。也就是说,一套100万人民币的房子,回本只需要15年左右。而同样是旅游度假热门地区的厦门和三亚,回本一个需要100年,另一个需要59.52年。

       不管从政策意愿来说,还是世界房地产楼市发展趋势来看,中国房产停止大幅增长是大概率事件,而泰国这样的新兴市场,房地产投资仍是蓝海一片。泰国目前的年人均GDP只有5000美元,离"房价增幅放缓线"8000美元还有很长的一段路要走,这其中的那些年,应该就是一个泰国版的房地产"黄金十年"。

       环顾全球,目前很少地区能像泰国房地产市场那样具有明显优势,可为明智的国际房地产投资者尽可能地提供潜在的资本增值。
       泰国房价在过去的10年间稳步上升,特别是今年下半年的交易前景广被看好,得益于目前的种种迹象均很乐观。虽然泰国已经目睹过去十年经济的庞大增长,但仍落后于繁荣的南部邻国,包括新加坡和马来西亚,泰国必须迅速迎头赶上。
       泰国蓬勃的出口导向型经济,造就出高速成长的房地产市场。客户群不断增加的中产阶层,这部分人群急需改善住房品质。这也是房地产价格和租金回报率快速上升的主要原因之一。

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