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知识帖!很多人都不了解的海外房产投资技巧

海外投资政策2019-04-17 06:32:13

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投资哥

导语

大家在海外投资的过程中经常会遇到各种问题。也是我们经常说的“摸着石头过河”,
PS:安得燕屋千万间,大庇天下善士尽欢颜——马来西亚燕屋投资计划


很多进行海外房产投资的朋友最喜欢问的问题就是,“现在我应该买哪里的房子可以获得很大的收益?”,“你有没有什么海外投资的技巧可以告诉我”,“现在有什么热门投资的趋势可以分享一下?”等等。


大家在海外投资的过程中经常会遇到各种问题。也是我们经常说的“摸着石头过河”,那么今天就从投资人开始分析,十年前投资成功的人有什么经验借鉴,现在新一批的高净值人群又有什么投资技巧可以获取。


今天我们的内容分为4个话题来聊一聊。


越来越多的国人选择海外置业



中国人目前海外房产投资的增速成倍上涨,2014年就购买了超过300亿美金的海外房产。在2015年,中国人在澳洲总共投资了466亿澳元,其中243亿澳元投资在了地产,其他则分布在了农业、林业、渔业以及金融保险服务业。


其实过去十五到二十年的时间,中国绝大多数家庭财富的累积,只和一个因素有关,就是房地产。越早投资,投资越多,家庭财富累积越快。中国房地产市场现在基本已经走到了后期阶段,除了北上广深四个城市,其他的绝大多数城市都处在资产换手阶段。

未来十五到二十年,中国家庭财富也会和一个因素高度正相关,就是海外资产的比例。就好比李嘉诚,清空中国大陆的资产,然后转移到欧洲,这就是所谓的资产换手。


海外置业群体的新特征


因为是海外置业,所以很多人关心这两个问题,也是最重要的两个问题。第一,现在这个时候买海产房产,价格是高还是不高,是不是一个合适的时点?第二,现在都是谁在买海外房产?跟十年前是一拨人吗?


从海外置业的目的和动机来讲,随着中国进一步融入世界以及中国的海外置业者的财富进一步积累变得更加多元化,国人海外置业的起点是伴随着移民等刚性需求而产生的。一开始投资的区域范围也比较限定于国人比较多的聚集区,比如说美国东西海岸、加拿大的温哥华或者多伦多等等。

慢慢随着中国越来越融入国际化和越来越多的中国人走出国门,慢慢的和教育连了起来。比如说有的家长意识到孩子在国外读中学、读大学,与其花钱让他住宿舍,还不如索性买一个房子。第一,是由于中国人有买房子的传统;第二,确实是放了几年之后,可以保值增值,同时还省了孩子交付的宿舍费用,何乐而不为呢。


所以从买房子的第二阶段已经从国人为了自己孩子在海外读书、准备他们的居住空间而演变成了一种相对的投资行为。


目前随着很多年轻人意识的改变,在海外投资也越来越变成了一种生活方式的选择。比如有些人可能觉得北京、上海这种一线城市核心地段的房产动辄千万,自己买房子遥遥无期。


那手边攒了几百万,与其慢慢的被通货膨胀消失掉,还不如在海外买第一套房子,既能享受投资回报,又能享受生活方式的改善和提升。同时的话,也许过了几年之后,房价攀升、人民币汇率的变动,再加上收的几年的租金,整体来讲的话,可以对海外投资能够得到比较好的回报,到那时候再把那个钱拿回国内来进行置业也是一个不错的选择。


所以目前来看,在海外置业除了移民、生活、教育、投资这种目的之外,也越来越多的变成了一种生活方式的选择。


高净值人群的选择与偏好


对于人生的规划,你无法确保每一个重大选择是正确的(人生不能重来),但你一定要做到规避重大风险。这些风险基本都是不以个人意志为转移的,例如战争、政治、环境、社会人文等等。


在战略上,你要相信并跟随比你高一层的财富阶层,因为风险嗅觉上,他们永远比你要敏感,而且,你每天努力的目标就是要在明天成为他们。


首先让我们来定义一下高净值人士。根据最新的一份中信实业银行与胡润百富颁发的2016年高净值人士调查报告中的文件显示,目前中国拥有千万元以上的可投资资产的高净值人士有134万,其中55%是企业主、20%是所谓的打工皇帝或者是金领、15%是房产投资的受益者、10%是职业的股民。


这134万的高净值人群当中已经有海外投资的占到16%,而且会在未来的数年以比较高的比率持续攀升,那么这些高净值人士在考虑海外投资的时候一般会选择哪些国家,并且为什么会选择这些国家呢?


首先根据我们的理解,所谓没有最好只有最合适,高净值人士在选择海外投资的国家、具体的项目以及地区的时候,是有自己清醒的认识的,根据自己的财务状况、对投资回报率的需求、对海外置业的需求,每个人都会有自己不一样的想法。


根据国人在海外置业所拟投资金额的角度,划分了几个档次以及各自对应的一些基础原因,在这里和大家做一个简单的分享。


如果投资金额在100万人民币以上,200到250万人民币以下,也就是折合美金大概20万、30万美金的样子。这个时候就可以考虑美国的南部,比如说佛罗里达或者是德克萨斯类似一些地广人稀的地方,二、三十万美金就可以买到很不错的房子,而且是独栋别墅,有很大的院子,住的也很舒服,比较符合国人在海外置业心里的期望值,可能是大家在国内住公寓住的太多了,总是在脑海中设想着海外购房置业的第一首选是一个别墅,这类房型相对来说是属于初级海外置业者的需求。


当然二、三十万英镑左右的价格也可以考虑英国的曼彻斯特、利物浦或者是伦敦远郊地区的一些房子了。


再往上升一档,比如说50万美金或以上。这就属于进入到海外置业的主流市场了,此时的海外置业大门就可以理解为正式打开,选择是相当多的。


比如说如果对欧洲感兴趣的话,可以买德国的新房,这个价位在柏林、汉堡和慕尼黑都可以买到不错的公寓;也可以开始考虑加拿大的多伦多、澳洲二线城市像墨尔本、布里斯班和黄金海岸这样的房子,50万左右可以买到比较不错的,稍微远一点的话也可以买到独立屋了。当然也可以开始考虑,比如说新西兰的一些二手房,比如说南岛的基督城的一些地方。


如果可投资金额再高一点,比如说100万到150万美元,也就是折合大概不到1000万人民币的样子。这样的投资金额就算是在高净值人士的海外置业当中,也是一个很不错的投资标的了。他的客户群体也是那些以保值为主,而不是更多地考虑增值的这些高净值的富裕人群。


他们的选择应该主要是在美国的东海岸,比如说曼哈顿;或者西海岸旧金山湾区、洛杉矶地区的一些中国人喜欢的核心地段。



海外置业的房产类型与预算


接下来我们再聊一聊近年来国人海外置业购买的海外资产的类型和大概的投资预算额是多少。


国人在海外置业基本上分三步走:第一步是买residential property,也就是我们所说的民宅;第二步是买商业地产,也就是我们说的commercial property,包括那些Triple Net,因为毕竟是跨国管理,所以不需要业主自己承担任何的管理费、维修费和其他一些养护成本。这种Triple Net交易是比较火热的;那么国人在海外投资的第三个层次就是买一些基金或者是理财产品,初期可能是一些美元的私募产品。

我们坚信国人在尝试了买了几套residential property之后,一定会慢慢的把兴趣和着重点放在商业地产上,尤其是那些高净值人士。因为第一,商业地产基本来说最少是200万美金;第二,它具有更加稳定的回报率,而且不需要太多的人来帮助打理。高净值人士就算是再喜欢民宅,买了三套、五套也就差不多了,有很多体量的资金需要投放的话,它迟早一定会转到商业地产的项目上来的。


从国人海外置业的预算角度来讲,如果是初次置业者和初级置业者的话,一般来讲他的预算是不超过50万美金的;对于中级的海外置业者,也就是说家里比较富裕,但并不是那种超级有钱的高净值客户,并且愿意做出一部分资产配置的话,他的预算大概是不超过100万美金;对于高净值人士的话,他的预算是150万到200美金之间;超高净值人士的话,买完了民宅之后,一般来讲就会涉猎到商业地产,这个时候他们的预算会是200万美金起。


所以基本来讲200万美金算是一个坎,比较有效的划分了商业地产和民宅这两个不同的市场范围的界限,也比较有效的划分超高净值人士和高级人士投资金额的数值。




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