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现实中如何投资房地产

梁行知2018-11-09 13:19:55

一、不同类型家庭的房地产投资方法

1、对于首套房的购买而言,最需要考虑的是3点,上班交通的便利性、孩子入学名额的需求以及家庭在购房方面的和睦对于刚需,买的是人生的第一套房,一般都是刚结婚的人群,购房目的基本都是自住,这种房子一般都是住一辈子的,至少你买房的时刻,是打算住一辈子的。那么你首先应该考虑的,就是他距离你打算工作一辈子的那个企业,距离有多近,要统筹兼顾夫妻二人,如果你没有打算一辈子工作的企业,那这个房子就要尽可能的交通便利,以方便你随时更换工作。那么对于刚需族而言,你的第一套房,能够同时解决上班的交通问题以及孩子的教育问题的房子,是最划算的房子,即便比临近的小区贵一点,都可以接受,对你而言,这样的房子才是最超值的,如果二者不可兼得的话,那就根据你自己的家庭情况,放弃一个了。

2、对于2~3套房的购房者而言,依然未曾脱离中产的范畴,过分追求纯投资收益其实并不适合你,你首先应该解决的孩子的学区房问题,剩下的房产应该买在易于出租的老城区,因为这样你可以规避风险,获取一个中等但稳定的房产收益和增值。但是我知道绝大部分刚需都没能兼顾这个问题,那么后续的二套房,小孩也大了,我建议优先考虑学区房,学区房一样可以享受楼市的整体上涨,但是对你拥有额外的使用价值。其次,是考虑一个更优越的居住环境,也就是改善房,这个就看你喜欢什么了,不做限定。最后,是购买一套房产进行出租,那么这个出租房一定是位于老城区,周围工作人员密集,社区配套成熟,这样才好租,这样你可以获得楼市的平均涨幅,而且可以收取一个稳定的租金。并且他们财力能支持的房产数量少,抵抗风险能力差,不建议购买高风险高收益产品,建议以稳定收益产品为主。

3、对于3套房以上的投资者而言,你有那个经济条件无视房租,可以做到长期空置房,你也有那个渠道可以获得一定精准度的消息,那么你完全可以买在目前配套设施还很不完善但是远景不错的的区域做5~10年的投资,这种地段的投资很难出租,很有可能闲置5~10年,对于无法无视房租收入的第二梯队置业者,很难把有限的家庭资产去做这种冒险。做投资房的时候,尽量选择80~100平米左右的房子,好脱手的房子其实具有流动性溢价,一定回避别墅房。对于这个阶段的投资,不宜投资老城区,首先不能投资的就是学区房,因为你纯投资为目的,价格肯定拼不过那些需要入学名额的家长,如果你愿意出同等价位,那就没什么套利空间了,也就是享受一个楼市平均涨幅,老城区因为配套设施完善也是这个道理,他们都没有什么想象空间了,他们属于楼市里的蓝筹白马股,而你需要购买的是题材股,那些具有成长空间的楼房,因为你资金多,不急于入住,你等得起。而且你拥有一定的圈子信息,你大概模糊的知道哪个方向的房子未来的成长性比较好,而购买了没有成长空间的老城区房子,你的这个优势就没有了。所以你应该购买的房子,是那种潜在的成长房、地铁房等,动用你的社会资源去打听打听,不需要很精确,模糊的信息即可,政府的大方向是没那么容易改动的,而且个人房子投资不成功的风险你也完全承担的起。其次,就是房型的选择,你买这个房子的唯一目的就是投资,未来的某一天,出售给刚需。那么你选择的房子,一定要好出手,一般来说,60平米左右的房子,适合于出租,出租的性价比最高,主要是出租给年轻人。90平米的房子,最适合于出售,主要是出售给家庭,因为一家三口的舒适生活,90平米是不可少的。所以,对于这个阶段的投资房,不以自住不以出租为目的的投资客,最佳的出手标的物,在于100㎡以下,80㎡以上的房型。反正你也3套房以上了,不管买多少套,银行的贷款比例都是固定的,多买点好出手的房型最佳,不要追求大户型房子,脱手变现比较困难。

以上,都遵循楼市的大势,以纯投资房为例,好的投资能让你跑赢楼市平均涨幅,坏的投资能让你跑输楼市平均涨幅,但是如果楼市是大跌的,那么也只是少亏和多亏的区别而已。

二、重要因素选择(纯投资)

1、尽量选择新开发区域。新开发区域存在预期的公共资源修建的配套价值的提升,总能收到散户的智商税。很多人买房子的时候都曾经有一个疑惑,买新小区升值快,还是老小区升值快,说通俗点就是买新小区赚钱多还是买老小区赚钱多。这个答案其实很明显,绝大部分地区,都是买新小区赚钱多。

2、优先买1线城市房子。在买一线城市的房子划算还是四线县城的房子划算的问题上,绝大部分人现在已经没有疑问了,买得起就买一线,买不起那没办法,只能买二三四线。人口一定是源源不断的向优势地方流动。

3、入手有利时机是房贷利率便宜时候。利率是3~5年后,一定是要房租提升起来,那么即便房价不跌,我们也可以入手了。如果忍不住要提前买,比如刚需,那么我还有一个建议,就是等房贷9折利率甚至8.5折利率的时候去买。这个利率合同,是伴随终身的,如果你按照1.2倍利率去签合同,那么不管国家以后降息还是加息,你都是要比9折利率的贵30%,这个利差很恐怖的,要摆脱只有一个办法,卖掉房子终结贷款合同,然后再买一套房,重新签一份便宜的,对于刚需来说,恐怕没这个能力,只能活生生被剥削。所以等房贷政策重新放宽到9折以下,我觉得就可以入场了,这个过程,需要1~2年,按照2011年的调控经验来推算。

 4、租售比价值相对偏低的时候适合入手。目前欧美的租售比是1比20,也就是年化投资回报率5%,而中国的租售比是1比70,是市场经济,是房东和租客博弈的结果,是房屋居住价值的真实体现。但是在居住价值之上,还绑定了税收、户籍、学区等价值。那么2015年房价腾飞前的房产投资回报率是多少呢,是2.5-3%左右,也就是租售比是1比40到1比35之间。我认为,这就是在理想情况下,房子上绑定了种种中国特色附属权利之后,在上涨趋势中,我们能抄到的最低价。而中国目前一线的租售比,是1比70左右,部分泡沫极其严重的三四线,因为租金特别低廉所以租售比高达1比100以上。所以,当租售比下跌到1比40左右,我觉得就可以出手了,这个位置买不了吃亏买不了上当。

5、其次房产投资有一个十五年规律,追求投资增长的话,尽量避开15年之后的老房。最后,回避近期货币化拆迁较多的区域,那里的房子投资价值不大,因为大概三年左右他们的土地就会变成房子入市,那个时候就会知道泡沫产生在哪了。

6、对于买房者的建议,对于投资房,建议下一轮放开限购限贷之后再去购买,目前房价会停滞几年,没必要参与,对于刚需,任何时候买都是对的,你完全不需要关注房价涨还是跌,房价这种东西,即便跌,也是阴跌一二十年,你根本等不起,存够钱就买吧,涨跌都和你无关,涨了也是纸上富贵,你根本落袋不了,所以,够钱就买,越早越好。

7、以最大的贷款额度买房买房注意事项:我们购买第一套房,则最经济的房贷计划就是采用三十年等额本息法,付最低的首付,然后月供定为自己月工资能承受的极限上限,因为这个时候你一定是个年轻人刚参加工作没几年,过几年很容易就升职加薪了,而且后续一定会通货膨胀。如果接下来你升职加薪了,那么你攒下来的钱,一定不要提前还款对于车位等固定资产投资,如果是自用则没话说,如果是投资用则谨慎,一定要留下一定比例的流动性资产,以现金、股票、理财产品的形式存在,当投资机会出现或者家庭出现重大意外的时候果断使用,这部分资产的年化收益率哪怕低一点都可以接受,因为他们有额外的价值附加。

8、二手房交易细节,利用中介降低首付。不少二手房的买家会尽量做高评估价,这样可以多批贷款,但是等到了房地产登记部门提交的备案上面,为了少交税费,又会尽量的压低成交价,这就是所谓的阴阳合同。在之前,中介甚至可以帮客户做到1成甚至0首付购房.