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投资商业地产,你必须知道的那些事

诺远思享会2021-01-14 09:02:32
导读

2016年,房地产行业的发展再上台阶,除了传统住宅开发外,不少房企也将触角延伸至商业领域。随着国内一二线城市的“限购升级”,住宅类房产交易锐减九成,而商业类地产的投资却异军突起。如果我们把住宅地产和商业地产看作是家里的两个孩子,其中一个小家伙长期淘气,上蹿下跳不老实,妈妈实在看不下去了,连打20板子,狠狠地收拾了一顿,关了禁闭;另一个小家伙会不会暗自窃喜,家里的好吃的,就都是我的了?房产新政策的出台表明了国家希望房地产行业的投资能变得更加有序,并对目前正在兴起的实体经济发展加码。


要做好商业地产的投资,需要先认清项目的几个重要因素,这将直接关系到投资的收益是否稳健。

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大城市集聚效应分化一二线和三四线楼市

中国的城镇化速度稳居全球之冠,1978年-2015年间,中国的城镇化率由17.92%上升到56.1%,大量的人口从农村、东北、中西部地区向京津冀、长三角、珠三角、成渝四大都市圈聚集。从美国、日本等国际经验看,后房地产时代人口将继续向大都市圈迁移,农村和三四线城市仍将继续面临人口净流出的压力。因此,一线城市不断涌入的人口和不断提升的消费能力将继续成为一线楼市的有效支

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地段价值是主要考量因素

决定地产价值投资的考量因素第一是地段,第二是地段,第三还是地段。尤其是商业地产,最讲究地段。锁定了黄金地段,相当于锁定了地块核心商圈内的有效消费群体。这句话的意义众人皆知,但是很多人在判断地段价值的时候仅仅简单地将其划分为市中心、开发区、效区及周边县乡等三六九等。实际上,地段价值是一个广义的范畴。它的价值高低应结合具体方位、自然因素、社会因素综合评估。其中具体方位包括商业项目所在的具体地址,与周边生活、办公、教育等相关社会场所的实际交通距离。其次,商业投资项目地段价值高低的判断依据除了是否有与项目规模相匹配的消费群体,还应该分析其是否具备四通八达、具有辐射力的交通动线。

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电商O2O平台亟需增强互动体验

互联网浪潮来袭,对传统的实体商业可谓不小的冲击,越来越多的线下商业强调以用户体验来留住顾客。这样体验式的商业地产对场所精神和文化体验有着较高的要求。在一般人看来,场所既是一个物理的场所,但是对于文化商业地产来说场所却有着精神上不可估量的象征意义。目标客户群、特色的建筑和特定商家,包括其中的景观灯光互相之间会形成一种氛围,而这种氛围会给消费者带来舒适感,增强互动体验,并因此产生用户黏性。

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中国第三产业发展为房地产提供空间

《中国经济转型中企稳》报告中显示,三季度第三产业增加值同比增加7.6%,大幅高于第一第二产业的增速,第三产业发展为房地产发展提供了坚实基础。更有数据表明,中国2016年三季度经济同比增长6.7%,与前两季度持平。本季度第三产业增加值占GDP比重达52.8%,GDP增速企稳继续得到信贷政策支撑。

在国家房产相关部门及政策对高房价的打压下,曾经如火如荼的传统住宅市场成交量黯淡,一系列政策很大程度上压缩了住宅市场的投资空间,也限制了投资客的投资和投机性需求。在此形式下,旅游地产是投资客们的青睐之选,成为了万众瞩目的房产新宠。
以酒店商业地产为例,全国共有11037家星级酒店

2016年第一季度的营业收入合计496.65亿元

其中餐饮收入为216.06亿元,占营业收入的43.52%

客房收入为212.33亿元,占营业收入的42.77%
随着我国旅游业的迅猛发展,对休闲度假酒店的需求也将有成倍的增长,中国酒店业发展前景广阔。在中国经济转型与消费升级的大背景下,未来几年仍将是酒店业加速发展的黄金时期。

对于中国商业地产来说,2015和2016年是转型与变革的元年。我们认为,未来的商业地产,必然是围绕一二线城市优质地段投资建造的,是满足消费者全方位消费体验、生活理念和地域文化来精心打造和规划的。