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万字长篇: 如何看待中国的房地产投资(下)

顾问云2019-07-03 16:09:24



万字长篇: 让理财顾问了解中国的房地产投资

(下)

China FA Lab 研究员:得壹钱 

注:本文内容仅代表作者观点,不代表顾问云官方立场。

全球经济市场中,房地产市场始终占到50%的份额。我们有必要客观地看待中国乃至全球房地产市场。我们也知道,在资产配置模型里,房地产占比一般在20-30%,而中国的高净值人群占比则高达70%。


接着昨天的长篇。点及查看-如何看待中国的房地产投资(上)



▎国家宏观经济发展的最重要趋势在哪里?

(11/13)

任何一个国家都需要参与国际贸易,作为一个经济体,国家把货币付给外国后,需要付出不高的成本就把货币收回来,这样才能开始下一轮的循环。而要做到把货币收回来、且成本不高,就要靠生产出售高附加值的商品:高科技产业和高端服务业。这个道理很简单。


下面用这个原理分析两个例子:


例一:几十年来,中国是不是工资越来越高,物价越来越高,货币汇率也越来越高?不要以为这是坏事情,这说明中国在向发达国家的“三高”模式靠拢。只有向“三高”模式靠拢,中国才能从其他国家抽水,让本国国民过上富裕的生活。这都是全球经济形势几百年来的套路。


中国距离西方发达国家的“三高”模式还差距很大,现在充其量是有了一点点靠拢趋势罢了,还远远算不上“三高”模式。我们的高科技产业现状,并不足以支撑真正的“三高”。所以,前途虽光明,道路却很漫长。支撑中国逐渐向“三高”模式靠拢的,恰恰是中国科技界和工业界日新月异的进步,从向国外出口低附加值的纺织品和农产品,转向出口附加值更高的机电产品和电子产品,甚至输出高端服务业,从而更快、更低成本地从国外回笼货币。


大胆设想一下,假设美国能生产的各种高端产品,中国全部国产了,而且品质接近美国货。那时,中国货币的汇率会有多高?3元人民币换1美元也有可能吧。那时候,外国商品相比现在一律半价,你说你爽不爽。那时候,出国吃喝玩乐相比现在一律五折,你说你开不开心?所谓普通中国国民的生活品质,就是这么提升的。


但天下没有完美的实物。高科技产业爆发所导致的货币猛烈升值,会带来一系列负面问题。首当其冲的,是国内农产品完全丧失竞争力,应对之策是政府必须给国产农产品发高额补贴,使其价格恢复部分竞争力(可以参照日本、韩国的实践)。但农产品补贴的根本目的,是把高科技产业剪来的外国羊毛,相对公平的分享给农民,促进共同富裕,缓解结构化的贫富分化。所以,农业和农民同样可以是工业化成果的受益者。


货币升值,还会导致低端产业相比国外产品丧失竞争力。因此,国家提出产业升级,鼓励企业技术创新,创立知名品牌。这样,本来国内外都差不多质量和使用价值的大众化商品,靠着名牌和专利的加持,再加上历史传承、大师设计、匠人精神等噱头,标价比同类进口货贵一两倍还能卖出去,就可以继续生存了。当然,毋庸置疑的是,中国容纳不下那么多的低端产业,从业人员要向高附加值行业(包括服务业)转移,而那些被遗弃的企业,则必须向东南亚、甚至非洲转移。我们要积极看待鞋厂、包长、服装厂外迁越南这类新闻,它迟早会发生的,不发生这样的事儿,对中国未必好。


所以,与其说产业升级是为了推动中国成为发达国家,倒不如说是为了扫清中国成为发达国家的障碍。过去,为中国经济做出过重大贡献的球鞋代工厂、服装代工厂之类的产业,明天都可能成为中国走向新经济结构和形态的绊脚石。货币汇率的激增,导致其丧失成本竞争力,面临倒闭;但工人还要工作、要福利保障,社会矛盾就会激化。因此,产业升级是必然的对策和路径。



▎都说海外置业,现在去美国买房好吗?

(12/13)

长期来看,美国房价的涨幅基本就是美国通胀率。


几年前有一篇文章,讲《美国120年来房价的历史和规律》,我认为非常值得编进来给大家参考:


美国房市有两个规律。第一,美国房价的长期增长率为3.07%,略高于美国通胀率。第二,如果房价变动偏离这条轴线,无论太高或太低,其后的趋势可以预测,即会回到这条轴线。


截止到2013年,美国的房价在经历了2006-2011的下跌,和2012-13的上涨后,已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明,美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均(3%)。


这个规律的效度非常高。以至于在这100年中,只有1943年至1947年是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国的平均房价,而且适用于美国的一线城市。到2013年,美国的平均房价已超过扣除通胀后的历史平均,并不是便宜货,意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高,是否能达到投资者分散投资的目的,因人而异,见仁见智。


从基本规律的角度来看,今天资金逃离的不是中国,向往的也不是美国。资金逃离的,是资产价格的通缩;而向往的,是资金安全、保值,然后才是增值。因为最终的保值、增值,往往并不在于投资的高明或独具慧眼,而在于耐心。耐心等待资产价格的通缩结束,全球货币的供应筑底反转。


于是,有文章这么评述:“在现在这个时点,并不是一个加大风险资产配置,加大长久期资产配置的时候,尤其当你的长久期资产是用借债的方式获取的。资产的价格在未来可能是不确定的,而唯一确定的就是你的负债。过去6-7年,无论是股票还是债券,房地产还是PE股权投资,高风险资产还是低风险资产,流动性资产还是无流动性资产,表现的都非常好。他们之间的区别并不大。但是,最大的区别在于不同的久期。由于全球宽松,折现率一路下降,长久期的资产表现远远好过短久期的资产。因此,投资者在资产配置上也加大了长久期资产的配置,减少了短久期资产。但是,这种水涨船高的情况让长久期资产享受了太多超出历史均值的升值,未来很可能会均值回归,表现不佳。相反,未来短久期的另类资产很可能表现均值回归,超过长久期的资产。”



▎统一说说全球地产的局势,我个人怎么看吧

(13/13)

亚洲。日本算了,东京5万不贵,但日元汇率波动大,虽然近期与黄金一道作为避险货币升了一些,但并不稳。京都、大坂2万多就没什么空间了。新加玻早就贵得不行了,香港也居高不下;韩国、泰国、马来西亚各有限制,国内的一线城市短期看可以(不含广州),二线的价格洼地,比如武汉、成都、合肥、中山(豪宅)可以。亚洲各国有个通病,货币超发,资产价格泡沫,租售比低得只有1.5%左右。


大洋洲。澳大利亚还是好标的,别听误传、仍可贷款,汇率也是历史低点,租金回报大概年5.5到6%,每年涨幅10%。悉尼已经够贵了,买公寓是为了租售比。出手的增值收益可能差一些,house新的一般要200万澳元,1000万人民币总价。另外,建议别碰悉尼歌剧院水岸旁边的房子,那一带只有99年的产权;别的地方都永久产权。墨尔本的公寓新增有点多,最好买小house,随着当地人口的增加,快好出手。布里斯班虽然最俱升值潜力,但当地有白人党排华。黄金海岸相当好,豪宅居多,神仙湾还有购买豁免权。堪培拉就算了。新西兰是个好地方,和澳大利亚两国之间福利、各方面是通的。但移民也相当费劲,三个移民手段各有优势,房子都不错,悠闲养老好去处。


北美洲。加拿大过去5年房价涨了80%,还在涨,渥太华今年涨了30%,多伦多涨了15%。但新政出来,多交15%的税,成本就太高了,可以离岸公司或借加拿大人身份持有,否则困难。美国的优势还在,虽然价格已达到金融危机前07年水平,但仍具有长期升值空间。还是纽约、洛杉机、旧金山等城市,常春藤名校旁边的学区房最合适。


欧洲。欧洲这地界要买就买首都。因为基本上首都的人口及GDP占全国30%。伦敦脱欧,影响不大,上下2%。是个好标的,一区或三区的金融城,格林威治区都OK。法国主要是社会稳定和治安问题;柏林可以,买房的人只有27%,租房人群众多,占54%,租房相当抢手。只有1.5%的空置率,几乎也是欧洲最低的了。欧洲的其他国家,除了参加世界杯比较牛叉,地图上你都不一定找得到,还是算了。南美洲,呵呵一声。南极、北极洲,呵呵二声。剩下一个非洲,估计你也不想去。


中国人的海外资产配置,折腾半天才只占5%。但各类宣传报导基本上是“你的眼睛遮住了我的心”。跟日本的30%、韩国15%、台湾香港20%、美国24%等相比,可见趋势难挡。全球置业不比在家门口,什么事都大概明白一些,所以说复杂性还是有的。说是全球置业,难度并不大。


▎最后,个人总结一些是对于未来房地产市场的一些基本判断,供大家参考。


1、很少看到在货币的宽松周期,房价崩盘或者拐点的情况。


2、中国房贷的久期其实是比较短的,只有八年,其他国家都是很长的。而一线城市房价收入比经过房产税调整后,并不算很突出。


3、中国房地产贷款的存量大概17万亿,占GDP只有24.61%;房贷存量与居民总储蓄(58万亿)、居民总金融资产(120万亿)、居民总房产价值(180万亿)之比分别为29%、15%、10%,与其他国家相比都是在低位的。


4、中国的房价是2008年后逆周期调节的工具,房地产投资周期不可逆,同时,中国利率长期下行,房地产总体下行,但方式、速度可控。


5、中国的首次购房年龄,是比其他国家低得多的。德国的首次购房人平均年龄是42岁,日本是42岁,英国是37岁,台湾是36岁,美国是31岁,而我们中国目前的首次购房年龄已经降到了25岁,而2010年还在27岁。


6、一线城市常住人口的增量整体趋于放缓,北京的增量继续放缓,上海甚至出现了负增长。当然广、深的增量出现了反弹。


7、人口结构未来十年的变化总体不利于地产和商品需求,有利于股债等金融资产。


8、西方商业银行的扩张速度和规模,整个是保持平稳的,哪怕是在2008年多轮QE之后也是平稳的,是因为它商业银行扩张不动,这叫流动性陷阱,或者说信用收缩。由于它的信用收缩,才去极力扩张央行资产负债表,以至于压低利率到负值。


9、西方央行已到了一个极致,所以对于长久期资产,例如欧美股市来说,风险收益比不高。这时候,西方的长久期资产对于利率稍微反弹的敏感性会极大,股市也是逆周期调节的工具,欧美股市当前应该是宏观对冲空头的配置方向。


10、我们跟西方货币环境最重要的一个不同,就是我们的存量广义货币,远远超过所有国家。这个货币主要集中在下游,也就是在你我大家手里的,这个是脱离了央行的控制。


11、中国的天量存量货币分布在下游,实实在在的资产荒和配置需求,在固定资产投资下来后,运行在银行体系内的贷款需求、非标需求等消失,存量货币无处可去。资产荒体现在银行理财、保险资金(尤其投连险和万能险)、公募基金、私募基金、P2P等,一旦对某类资产达成共识,各类资产很容易出现羊群效应,短期内透支行情,加大波动。


12、商业银行资产扩张速度会继续下降,未来进入宽货币,紧信用的阶段。如果改革得当,中国具备重复09年后美国慢牛的货币环境。


13、资金外流压力大,居民财富分配的全球化启动。华人偏爱的城市,旧金山、悉尼、温哥华、伦敦等地,有望长期维持高位,个别仍有上涨空间。


14、人民币贬值是长期的。居民和企业的国际化配置,刚刚开始,资产价格的内外价差也是重要原因。

注:文中部分数据和内容来源于网络公开信息。

得壹钱 

顾问云·China FA Lab 特约研究员


曾任某知名保险公司省级分公司总经理,随后加入业内顶尖财富管理公司,担任区域管理工作。投资涉猎广泛,对包括 VR/AR、无人机、社交网络等在内的新兴细分行业有丰富的个人投资经验。


重点研究领域:保险,股权投资,资产配置实践。



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