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半价房背后环京房产投资的8个大坑

冯国亮频道2018-12-07 07:25:38

 

伴随去年4月以来房价大幅回落调整,环京房产投资最近又在升温,咨询者明显增多。近三天有人问北三县新房能不能投资的问题,有的项目去年3月我们曾去参观过,如今房价已从3万+降至全款1万5左右,被打回原形,怎么能没有投资价值呢?

 

伴随京津冀协同发展的全面推进,环京地区新规划中的交通、产业、教育、医疗等方面利好今年将陆续落地,房产的价值基础逐步夯实,房价的支撑力量越来越坚实。

 

在当前楼市严控的大格局下,短期内直接放松调控的可能性不大,不过变相微调还是有可能的,至少在产业与人才政策以及户籍改革方面廊坊可以向二线城市看齐,否则区域持续发展及土地财政问题难以解决。

 

如今环京的楼市形势与2016年4季度我的判断基本一致,有几位学友因而及时在高位卖房而规避了过百万的损失。一方面要看到中长期利好带来的投资机会,同时也要注意投资过程中的各种陷阱,也就是说,既要看天也要看路。


在此分享3月于学堂群第四期学习交流中为学友所做解读的部分内容,供大家参考!




1

商铺保本返租


去年3.17新政出台后,很多人都认为房产投资没有希望了,没想到十余天后雄安新区横空出世,宏大的规划又让一部分人热血沸腾,不管三七二十一,只要能抓一套房就行。


有人发来周边一处商铺,考虑投资十几套,广告中宣传投资年回报率超30%,确实很吸引人。可惜那只是文字游戏,很多人都看不懂,细算其实不超过10%,以过去十余年观察,这类返租型商铺在全国极少有达到预期回报的案例,即便是大房企开发的商业物业,运营中出现问题关门的也屡见不鲜,投资者损失惨重。


这类返租金的商业物业的特点是增值很慢,兑现每年8%左右的租金收益得遇到专业的运营管理团队,要靠运气,因而属于有风险保本型的资产。


2

低价商住房


最近环京房企掀起降价潮,出现了8500左右的低价位,又吸引了不少投资者,据了解大幅降价的其实是商住房,要求一次性付款。

一直关注本号的读者应该读过之前我对这类产品的分析论述,它是偏保值型产品,投资回报率明显低于住宅,之前不限购,因而限购趋紧时便会成为炙手可热的投资品。


还记得去年春有不少学友着急买商住房,当时我劝住了一部分人,伴随4.26新政落地,北京商住房成交降幅超9成,如今价格已回落30-40%,那波盲目的投资者已经被套牢。


3

补交社保上车


环京3年限购卡住了绝大部分投资者,不过还是有些人并未灰心,在房产中介建议下,寄希望补社保的方式继续投资,先上车后补票,这种做法最大的风险过于政策的调整,比如说3年后有了资格,万一3年社保之后像海南一样变成5年限售呢,那么3-4年左右的投资周期计划有可能变成8-9年的长周期。


4

环京概念扩大化


近两年承德、兴隆、唐山、衡水、沧州、易县等地楼盘宣传中有些也都高举环京牌,环京成了概念股,房价肯定看涨,不过这些区域并不在首都圈主要的影响范围内,至少从未来三到五年来看,要考量考虑交通时间成本等因素,环京价值区还是相对有限的,相比北三县和南三县,这些区域的投资价值并不大,而且难以出手,买房时要注意风险与收益的匹配度。


5

经纪人躲猫猫


环京的开发商大都将销售环节外包给中介,而非直接与购房者沟通。补交3年社保买房的风险不仅在于这3年中的政策变化,还有房产中介的变化。

之后购房者找不到对接销售员或中介公司将是大概率,那么如何第一时间获得政策和市场变化消息,如何根据变化做出有利于自己的决策呢?


还有对接经纪人没时间再理你,你也没办法,毕竟能像买房时一样爱你的经纪人太少了。这无异于一场赌博,买房时一定要选对平台、还要选对人。


6

无法交房风险


这一轮金融降杠杆将波及各个行业,影响最大的还是房地产行业,房企资金紧张山雨欲来,这也是为何环京大房企都在抓紧降价促销的重要原因。

每一轮楼市下行调整过程中,楼盘烂尾或无法按期交房的情况都会明显增多,投资风险明显加大,购买时准现房或现房值得优先考虑。


如果之后房价上涨明显,也不排除个别房企毁约加价,这时选对房企及项目就显得格外重要。


7

房屋质量问题


3.15刚过,从媒体报道来看,房屋质量问题在各类房企中都有出现,价格低的房子质量更低,通州已交付的几个商业项目均出现不同的质量问题,购买者叫苦不迭。北京如此,环京区域问题更多,据说某大房企在各地产品7成以上都有问题,讨说法也得排队。


8

高回报炒房团

 

“一年翻一倍,三年翻两倍”,据说这是某炒房团的内部语录,他们的投资目标主要指向河北山区,莫非太行山里有金矿吗?

在短期政策严控之下,房价再出现成倍上涨的概率几乎为零。不过有些人被洗脑,还是会信的,毕竟“韭菜也有幻想。


 

总之,由于政策严控,环京区域房价出现明显扭曲,部分区域出现房价与地价倒挂的情况,价值被低估,公认的投资机会已经出现,而无法正常交易的风险如影随形。


年前有学友找我咨询,她有燕郊购房户口,自然是难得机会。而在没有购房资质的情况下投资房产无异于一场赌博,因此要认清政策趋势,选对中介、选对项目、选对区位、选对产品,这是对一直关注我的学友们一点忠告。


当然风险与不确定因素也有办法规避及破解,下周末研习会两天学习研讨中逐一解决学友们的困惑与问题,届时将做详细解读分析。



欢迎有兴趣的学友加底部微信(fangyou2018)咨询报名。


 

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