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美国房产投资利益最大化,史上最全赚钱指南(中)

TIAonline2021-02-22 14:16:16

今天继续为大家科普一些投资房产的税务知识,如果你能坚持看完,绝对能顶大半个CPA!不管你是准备买房,还是已拥有一套以上房产的有房一族,甚至你已决定使用公司名义来投资房产,知己知彼,才能百战百胜!点击文字查看更多上期内容~


第三步、美国买房后如何获得最大投资回报 



1、持有增值


持有增值,是指购买美国房产后,不以出租获利为主要目的,追求的是“低卖高卖”或资产增值的投资方式,比较适合于资产雄厚的投资者。为此,此种投资方式极为注重投资者入市及出市的时机。


美国房地产周期平均在十五年左右,所以理论上持有房产时间愈长愈有把握稳赚不赔,如果长期投资,持有五年可能有六成的机会获得利润,如果十年几乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进的房子,在低点时卖出,那你的利润是负值。如果,你买房是为了居住,你可以自己选择售房的时机,不必在房屋市场低谷时售出你的房屋,而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。



2、出租赚取租金


通过出租房产,获得固定的租金收入,即投资回报,是最为常见的投资手段。那么,投资者该如何计算自己投资的房产,每年能给自己带来多高的回报率呢?


3种常见出租方式:


1、委托经纪人

交给经纪人帮助租赁可以大大节省工作和时间,经纪人可以帮助投资人选择条件较好的租客,最主要就是帮投资者找到租客的客源,筛选出符合条件,合适的租客。



2、委托物业管理公司

物业管理公司提供的是出租管理的综合服务,帮投资者收房租,还有日常的维护服务。对于精力有限、想省事的投资者来说,找到一家合适的物业管理公司就能解决所有相关问题。


那么怎么判断你所找的是一家好的物业管理公司呢?物业公司会不会在维修费上宰您一笔?或者,真的有这样的问题需要解决吗?物业公司能快速地找到租客吗?只有当您出问题的时候,才会明白您选择的公司到底是好是坏。


为此,我们为大家筛选出优质物业管理公司所必备的几大要素:

对房屋细致的看管,确保所有事情进行顺利;

及时、高效的处理所有问题;

确保租客及时与投资者签订租约;

确保快速跟进房主住宅审查程序;

解答房主任何有关在线对账问题;

当租客离开时,迅速寻找并筛选新租户;


3、自己寻找租客

这个方式比较适合在海外拥有多套房产的投资人或是住宅房屋有多余的投资人。

收费标准:

委托出租的佣金(房产经纪费用):全年租金的6%~8%(按实际情况而定)

委托管理的费用:月租金的5%~8%(也有的公司为8%~10%)


第四步、税务问题



大家对美国的房产税都已有所了解,房产税的税率各个城市不同,一般实际所缴税率为房产价值的0.5-2%左右。不过,除了房产税外,我们大多数人对于房产出租以及转售获利所要缴纳以及可以避免的税务都不熟悉。而对于投资者来说,了解这一部分的税务问题对其投资决策也相当重要的。


1、房产租赁收入税率

首先,在了解“租赁收入报税”之前,需要先介绍一下何为“非居民外籍人士”与“外籍人士”的区别。


外籍人士是指非美国公民或非美国国籍人士。非居民外籍人士是指没有绿卡或不符合长期居住条例的外籍人士。


一般而言,如果满足以下情况,非居民外籍人士需要申报美国税表:


1、非居民外籍人士在美国想或从事贸易

2、非居民外籍人士没有在美国从事贸易,但是拥有美国收入,且税务预扣无法满足当年所需缴纳税款

3、上述1,2项所提及非居民外籍人士的代表人

4、非居民外籍人士的遗产或信托受托人

5、代理非居民外籍人士的个人及财产的美国居民或当地受托人


非居民外籍人士所需申报的美国税务可以分为以下两大类:

1、与美国有关联的贸易收入所得

2、固定的,预知的,年度的,或者周期性的美国收入

如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入,可以根据美国税法第871(d)条例,将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。此类收入包括租金收入以及矿产,石油,天然气,或其他自然资源的使用费。同时,房产的出售或交换也包括在内。

如果做出此选择,房产相关的开销可以相应抵扣,只有净收入才需要被征收税。此选择可以根据美国税法第871(d)条例在申报个人所得税时提交一份相应的申明给美国国税局。


2、房产资本利得税(租/售)

资本利得税适用于在美国的资本收益所得。一般而言,对于非居民外籍人士传统意义上的资本利得税的税率是30%,者美国与非居民外籍人士所在国所签订的更低的税务公约,但不适用于根据美国税法第871(d)条例所申明的房产的资本利得税。

如果出租房产有根据美国税法第871(d)条例做出申明,则此房产所产生的收入将视同于与美国有关联的贸易收入所得,进而能享受与美国居民同等的税率。 

如果出售房产,则需根据持有时间的长短来计算。如果是短期持有,即1年以内或1年,资本利得税等同于个人所得税的税率;如果是长期持有,即一年以上,则资本利得税为15%。

值得一提的是,美国的1031条款简单来说,当投资人卖出一处房产后“一定期限内”,又购买了一套“类似”的房产,那么资本利得税是可以避免的。


3、房产的资本利得税预扣

根据1980年外籍人士房地产投资法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA),当非居民外籍人士出售美国房产时,需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国 国税局。加州对资本利得要求预扣为3.33%, 所以外籍人士卖房后总共被预扣13.33%。


如果房产卖价低于30万美金,并且买方购买后将作为自住屋,则无须预扣房产的资本利得税。此交易如果有资本利得,仍然需要申报及缴相应税。


此预扣可以在非居民外籍人士申报其当年的个人所得税时作为税务预交款项。当非居民外籍人士当年的实际个人所得税低于所预扣之款项时,多预扣的款项是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士没有申报个人所得税,则此款项将全额被美国国税局作为税款缴付。



4、遗产税 

当某人死亡,并且其房地产赠送给其他人,该房地产属于遗产的一部分。赠与税不适用于遗产。房地产从死者转移到新的所有者,应适用遗产税。遗产无需纳税,除非死者的遗产价值超过了一定数额。


2013年该数额设定为5,000,000美元。如果该遗产价值超过了5,000,000美元,需填写遗产纳税申报表并 交美国国税局。遗产继承者获得房地产无需为所继承的房地产缴纳所得税。外国人资产的遗产税免税额仅60,000元,超过的部分需要缴遗产税。


关于如何获得最大投资回报和更好的处理税务问题,我们下期将从房屋运营与出售为大家解读!




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