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房产投资的第一步,从这里开始

金融报2018-12-05 10:48:27
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作者:笔叔,来源:笔叔谈财(ID:RichBishu)


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说起投资产品,大家最先想到的可能就是房子和股票;有数据显示,目前我国股民人数超过一个亿,可见股票投资受欢迎的程度;而房子是每个家庭的必需品,没有房子的会拼命赚钱去买,有条件的会买第二套、第三套、第N套。总之,房子好像再多也不够,有钱人基本都会将投资房产作为资产配置的重要组成部分。

股票方面笔叔和大家讲的比较多,但是房产投资这一块涉及的很少,而且现在很多读者对房产投资很有兴趣,经常问笔叔这方面的内容,所以笔叔认为有必要补上;

由于内容较多,这次就先讲讲房产投资的特点,这是投资房产需要了解的最基础的知识,也是投资房产的第一步。

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在生活中,房子是家的载体,是温馨的港湾,具有不可替代的作用;除此之外,还具有投资属性。这些原因也许就是房子深受人们喜欢的、挤破脑袋也要去买的主要原因。

说起房产投资,每个人都会有兴趣,因为过去十年,随着经济条件的改善,不仅是中国,在全球范围内,房地产都比较火热。

资产价格的走势,在很大程度上是由供需关系决定的。而我们国家是世界第一人口大国,十几亿人口的带来的住房需求和投资需求,导致好地方的房子的供给远远不够,供不应求是常态。因此这些年来,房价基本是一直在涨,投资房子带来的收益在国内大类资产中比较靠前。

回溯历史可以发现,那些在过去买房的人,基本上都是“人生赢家”,跑赢了通货膨胀不说,还战胜了大多数投资者。

就拿北京来看,从2008年到2018年,北京房价足足涨了5倍。十年时间一晃而过,多少人徘徊在上车与否的边缘,因为房价不断向上而追悔莫及;又有多少人,庆幸自己当年及时出手,如今资产翻倍,笑看潮起潮落,成为人生赢家。

房产投资,也就被人们认为是低风险、高回报的投资,历史上看,确实如此。

今天主要说下投资型房产,作为目前一种回报率靠前的投资方式,具有以下几个特点:

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一:投资门槛高

上周清明假期笔叔去了趟三线城市,顺便看了几个楼盘,发现房子卖的特别火,来看楼盘的人络绎不绝,销售人员忙的不亦乐乎。

看了一下统计数据,发现去年很多三四线城市房价涨幅特别厉害,甚至超过了一线城市,比如有城市从六千多涨到九千、上万。

目前想要买房的人还真多,房价涨上去了,很多人担心还会再涨,坐不住了也要上车。也从另一个方面说明中国人越来越有钱了,手里有钱得拿去投资,但是房产投资的门槛可不低呢。

可以说,房产投资的门槛是所有投资中,门槛较高的。一套房子,至少要几十万,多则几百上千万。价值量较大,即使贷款买,首付也不低,要求有一定的经济基础,最好已经拥有一套自住型房产,然后再考虑投资。

较高的交易门槛,导致对于大多数人来言,买房、投资房子都不是一件容易的事,很多人辛辛苦苦一辈子,可能就只能够买一套房子自住。当你能够像买白菜那样买房子的时候,你就财富自由了。

二:交易时间长、成本高、变现慢

房地产交易时间长,不像股票那样今天买明天就可以卖。作为实物资产,房子的流动性较差,交易的时间短则一个月,长则几个月甚至半年。找房产中介、发布信息、买卖双方交流、办理各种手续等,这些都需要耗费时间。

在楼市调控下,一些地方还限制了房产交易,规定新房买入后必须得等一段时间,比如1年、2年,才能卖出交易,这样导致房产变现很慢,不能够及时卖出。

在交易成本上,房地产买卖需要缴纳契税、营业税以及各种手续费,中介费等。如果是贷款买房,还要加上贷款利息的成本。

再过几年,2020年左右,房产税也会推出,届时会加大房产投资的成本,特别是手里有几十套房子的“炒房客”。

三:抵御通胀

这些年货币放水、通货膨胀导致我们钱在不断的贬值,而房产确在不断增值,远远战胜了通胀。因为房子是实物性资产,在通胀的情况下,钱不值钱,人们就会想方法把钱用出去,买进资产,房子就成为了受人追捧的资产。

中国前几次的通货膨胀肆虐时,所有买房的人都成为的后的赢家。你存折上的存款都是虚的,你名下的房产才是你坚挺身价的象征。

在严重的通胀下,金融风暴、经济严重下滑的时候,不仅不会造成人民币计价模式下的房价大跌,反而是房价上涨的机会。08年抄底楼市的人,现在都发财了。

四:租金回报稳定

房产投资的回报体现在两个方面:一是租金回报;二是房价涨幅回报。投资的时候,要围绕这些展开。

租金回报稳定,也是房产投资的一大特点。

租金回报率,是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。在房产投资方面,租金回报率是衡量这个楼盘值不值,是否值得投资的一个很重要的指标。因为房屋的售价可能有水分,有泡沫,但租金是不会出现泡沫的,是市场的真实需求。

租金回报率计算公式有好几种,但是最容易理解的方式是:(月租金-每月物业管理费)× 12/购买房屋总价。

目前,我国的租金回报率还很低,甚至跑不赢银行存款,去年北京、上海的住宅租金回报率仅为2%左右,远低于国际水平,但是比较稳定,波动不大。

在投资房产的时候,如果只考虑租金回报,那它的回报率就尽量要在4%以上,至少要跑赢银行存款。如果不行,那还不如把钱存银行,或者是货币基金和银行理财。

五:投资和投机双重属性

房子作为一种资产,就具有投资和投机的双重属性。

过去房地产的井喷式发展,房价翻番式上涨的现实更是让人们觉得“投资房子最赚钱”。于是炒房大军势不可当,纷纷涌入楼市。

很多有钱人,甚至是开公司的老板,也放弃实业或者抽出资金去炒房,一套一线城市的房子,可能就比干实业赚的钱要多。

从目前楼盘的闲置率来看,炒房现象明显存在,也在一定程度上助推了楼市的上涨。他们主要目的是靠房价上涨卖出赚钱,租金回报不是必要的。

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由于房产投资金额较大,不是个小数目,因此大家在投资的时候也要慎重考虑。不能随便进场,要认真衡量下现在的投资价值,不能去高位接盘。

投资的目是为了获得投资收益,而房产投资的收益来源于房价涨幅和租金回报率这两个方面,因此就得投资有上涨潜力和租金回报率高的房子。

具体来看,人口净流入的城市、租金回报率高、学区房、交通便利、容易转让、靠近地铁的房子具备较好的投资价值。

此外,公寓投资价值通常不如住宅,这一点也是大家需要注意的。

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