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油价暴跌+加元大跌=房产投资最好时机!

VanPeople人在温哥华2019-05-14 13:52:07

在原油价格暴跌下﹐近日加元同告大跌﹐昨天跌至1加元兑83.56美仙﹐是5年半以来的最低位﹐使得加拿大房地产面对外币升值和物业降价的局面。这种局面亦导致考虑早还房贷的人们增加﹔而地产经纪则认为﹐这是多伦多、温哥华今年房价获得的意外支撑。

贷款专家:可以考虑加速还款


一位新年期间回多伦多的加籍港人﹐近日和自己借了贷款的银行经理会面。对方主动告诉他﹐现在加元看跌﹐他可考虑多调一些钱来加速归还自己的房贷。按该行规定﹐客户每年可多还25%的贷款。


此间贷款专家孙晓明表示﹐在这一波加元走下坡路的时间内﹐她也的确接到客户和朋友的来电﹐询问在“钱多出来的情况下”﹐该怎么办﹐是加速还房贷呢﹐还是另外买房投资﹖


她的回答是﹐如果自己的现有房贷已经付了七成﹐那么应可考虑做新投资﹐但如果房贷还有七成﹐那么加速还款应是取向。


此外﹐她还建议一些留学生﹐乘此机会多兑一点加元﹐以便未来交学费和使用。


房产专家:国际买家在加国置业很便利


多伦多房产专家李丁表示﹐加元下跌﹐使得持美元、人民币和其它一些币种的人们﹐觉得加国房产更加便宜﹐增大他们增持加国物业的愿望。


他表示﹐和其它国家比起来﹐加拿大给国际买家的待遇是颇友善的﹐比如不管是哪国人﹐只要付清房款的35%﹐就可申请贷款。


此外﹐以国际眼光看﹐多伦多房产也的确不贵。比如﹐美国洛杉矶的一睡房共管公寓﹐可以卖到500万美元。但多伦多同类公寓﹐贵价者也不过70到80万元。


另外一位房产专家朱加瑞注意到﹐类似的情况早在2009年曾经在此间发生过。


他说﹐那时﹐由于美国发生金融海啸﹐加国经济情况不好﹐加元看跌﹐大多区的房地产价格也有点风雨飘摇。但也是在那时﹐就不少海外、包括来自中国的投资者﹐来购买加拿大房产。


他说﹐汇率落差上下幅度相当大﹐可以使得房价相应低过20%到30%﹐推动人们出手购房。


金融专家:看淡加元前景


加拿大的金融专家普遍预计﹐加元仍有进一步的下探空间。该判断基于两个理由﹐一是油价和其它大宗商品价格尚未止跌。二是2015年可能还看不到加国央行加息。这种看法短期也加重了加元下跌的深度。


加元在去年年底结算时﹐1加元兑86.16美仙﹐而到了昨天收市﹐已跌至1加元兑83.56美仙﹐在短短不足2周里﹐跌幅已逾3%﹔而加元兑美元在去年已经跌了9%。从去年年初至昨天﹐加元兑美元汇率已跌了逾一成。


丰业银行的资深通货策略员萨顿(Camilla Sutton)预测﹐加元兑美元今年将会跌至兑83仙。



自2010年初中国将人民币汇价与美元脱鈎以来,人民币便稳步升值,从当时每美元兑6.80元升至目前每美元兑约6.20元。加上加元兑美元最近跌至五年来新低,影响非常明显。

这种情况也有一些不寻常的影响。就以在温哥华购买房产的一位中国富裕买家为例。由于当地独立房价格平均从2007年的约85万加元升到今天的134万加元,一幢在当年年底购入的独立房,在目前来说已经是一项相当成功的投资。然而,对于部份购房者来说,若以人民币计算,这50%的增值几乎已经蒸发。2007年11月,加元升至每加元兑8.11元的高峰水平,若买家当时不幸兑换人民币在温哥华买房子,他们需要付出689万加元。


尽管温哥华平均房价其后上升了57%,但若以人民币兑换加元来购买,买家几乎没有获利。134万加元的平均价,目前相等于703万元人民币(目前每加元只能兑换5.25元人民币)。(当然,如果中国买家在12个月后的2008年11月才买房──即全球金融危机最严重的时候,由于当时温哥华物价与加元同时大跌,他们可能已买到便宜货。当时75万加元仅约合396万元人民币。)


以人民币计价,温哥华房地产可能已在2011年第二季时见顶,当时一幢独立房的平均售价为125万加元。由于当时加元兑人民币处于6.87元的健康水平,所以独立屋的平均价格为859万人民币。若以这个角度看当地房价,温哥华独立房的平均价格自2011年4月下旬以来实际上便下跌了18%。即使在2014年2月独立房的平均价格升到136万加元新高,令市场大为欣喜,但若以当时每加元兑5.45元人民币的汇价来计算,独立房的价格应为741万元人民币,实质上是便宜了。


中国买家会否以这个角度来分析其温哥华房地产资产值得商榷,但对于许多这类买家来说,加拿大物业的价值有时是不能以现钞来衡量的(不论是哪种货币)。

我们还可以从另一个角度看待这些情况。

那些在中国工作、但以加元消费的人士(即那些要在温哥华养妻活儿的 “宇航员”爸爸) ,目前就因为购买力大增而感到高兴。由于港元与美元挂鈎,以港元支薪的人士也同样获益。对于这些人来说,温哥华房地产再次变得便宜了。