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投资房产已不是最好的选择

钱盆网P2P理财2019-04-22 12:22:44



      都说中国房子的产权只有70年,外国都是永久产权,所以这几年咱们的中产特别流行的一类投资理财方式就是到国外去买房子,尤其喜欢在美、澳、加三国置业。



      王君(化名)之父原是民营企业主,母亲为全职太太。2009年开始,其父先后在美国购置别墅等房产20套,并以自己的名义持有。好景不长,2012年,王君父亲的企业破产倒闭。由于欠下债务,王家在国内的房产和存款均被查封抵债,仅剩下母亲多年积攒下的少量资金用于日常生活。屋漏偏遭连夜雨,近期王君的父亲又因病去世。


       国内资产的几乎化为乌有,从高端洋气的生活到赤贫仅仅几年时间。


       王君想到了父亲在美国的那20套房产,他决定去美国继承下来,不过意想不到的是海外资产的继承也并不是那么顺利。


       因为这些房产空置时间较长,拖欠了大量房产税,有部分房产在他不知道的情况下被拍卖。王君心想,既然这样那没拍卖的我总能继承了吧。结果美国人的答复是:你要继承财产必须缴纳高达40%的遗产税。


       王君一家,包括他去世的父亲均无美国绿卡,无法享受当地较高免税额。


       王君父亲一共在美国买了20套别墅:加利福尼亚州10套;夏威夷州6套外加一个豪华游艇;纽约州2套;马萨诸塞州2套。现在最令他头疼的就是这些税费。


       有人要说美国人不讲理,可要知道美国房产税已经有两百多年的历史。对于房产税怎么征收,不同的州有不同的规定,有的按季度交,有的按月交。当然,美国的土地和房产都是私有的,而且是永久产权。


王君该如何继承父亲这些房产?


       随后,王君马不停蹄,横跨东西两岸,飞到了加州。毕竟他父亲在加州购买的房子最多,如果能够顺利继承,这辈子也算是衣食无忧了。到加州后,王君便找到当地律师,着手办理继承手续时,又面临一个问题,在美国继承遗产有高额的遗产税。


       因为王君父亲是中国国籍,没有美国绿卡,而且常年生活在中国大陆,其父亲去世后,留下的美国房产视为他父亲的美国遗产,面临美国的高额遗产税。


       根据美国的联邦税法规定,美国人的遗产税免税额度在2016年高达545万美元/人。然而王君父亲不是美国人,遗产税免税额度只有可怜的6万美元/人。且美国的联邦遗产税高达40%,这么巨大的资金,王君这要去哪才能筹集这40%?


       律师建议:第一个办法是可以与美国国税局和州税务机构沟通,先尽量支付一部分欠缴税款,和税务机构签订付税协议(Tax Payment arrangement)。“因为美国的税务机构,收钱的事情是可以商量和沟通的,可以根据纳税人的偿还能力,个性化地设计还款时间,还款进度”。


       此外,王君还可以利用税收协定豁免全部或者部分美国遗产税。但是,不幸的是中国和美国的税收协定中没有此项规定,美国只跟16个国家的税收协定中,规定了遗产税豁免条款,但并不包括中国大陆。


       “王君还可以履行美国遗产认证流程。具体操作方式是,王君申请成为父亲遗产的管理人,出售父亲的所有美国房产,缴纳完父亲的美国遗产税后,如果还有剩余归自己。这样操作也是王君现在的情况下,一种比较好的可行性操作办法。这也需要通过专门的遗嘱验证法院(Probate Court)进行验证,并且聘请美国当地州的律师进行遗产认证。这样做王君还会面临高额的美国加州律师费用和旷日持久的遗产执行流程。”



英国网友:这么傻的土豪我真的是第一次听说,买房是要通过中介的,购买流程中会反复告知当地法律法规。


湖南网友:如果对当地政策和法律不了解,在全世界任何地方你都不适合买房投资。


安徽网友:房产不是被拍卖就是高额遗产税,干了一辈子,到头来是给美帝打工,这下傻了吧。


江苏网友:别以为国内比美国好,我国房产税也开始征收了。



中国有房产税吗?


       中国房产税其实早在2011年就开始在上海重庆两地试点。上海试点的情况是在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的按人均计算,人均超过60平方米的,进行房产税征收。


       以上海的一个三口之家为例:假设已有一套180平方米的房子,刚好人均60平方米,接着又新购一套80平方米总价100万的房子,那么按照相关规定:要按照交易价格70%来征税,税率在0.6%,那么一年应缴房产税为100万*70%*0.6=4200元。


       如果房地产税全面开征,由于房地产税主体税种由房产税、城镇土地使用税合并而成。收税标准将参照世界通行做法,保守估计价值100万的房产可能会每年增加约5000元税负。


       最极端的情况是,可能会跟租房一样,每年都有一笔不小的费用,这可比物业贵多了。


       虽说征收房地产税其中的一个目的是为了缩小贫富差距,但钱菇娘认为,买得起的永远买得起,就像奢品一样,越贵越有人买。不要觉得房地产税征收后开发商就会降价,炒房的气氛会有所减退。


       始终,靠房地产税征收来打压房价的想法太天真,在目前的房价构成中,土地占有的税费太多,是形成房价过高的直接原因之一。征税的结果可能会进一步加重造价成本,最终这个成本还是会转嫁到消费者身上。


       现在的局面是买房难,以后恐怕不止是买房难,养房难也是个大问题。


       如果房地产税正式实施后,合并其他的税费,总税负不变,买房的老百姓自然不用多花钱。


       但如果增加房地产税,其他的税费又并存的话,就跟变相“增税”没区别了,等于是在房地产税这样的税收上再加税。这无疑会给百姓带来沉重的负担,意味着很长一段时间内你可能离买房又远了一步。


投资房地产已不是最好的选择


       事实证明近十年国家一直在努力调控房价,一、二线城市房价浮动稳定,而三四线城市早已一片泡沫。可预见的,不久的将来,老百姓每天睁开眼睛就是这税那税,这费那费,房子还未开始升值,先亏出去一大笔。


       国内一名房地产开发商曾说:现在做房产还不如拿钱去培养几个网红,将来他们红了,就是摇钱树,可谓一本万利。


       同样是一位投资界的名人,他在某互联网大会上就说过,现在只有P2P是最稳妥的方式。虽然不能否认这行业因为属于新兴而过于浮躁,出了不少负面事件,但显而易见的,政府下场规范后,行业给整个投资领域带来了新的景象。投资者们无需再绞尽脑汁琢磨如何让自己手上的现金升值的同时不被套牢。



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