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美国洛杉矶的房子值得投资吗?

投资洛杉矶2018-12-05 14:07:04

                                          

导语:据福布斯Forbes最新发布的消息,总部设在伦敦的施罗德斯Schroders投资银行6月公布年度全球城市指数,根据经济发展和未来展望,在全球范围内约160个城市列出30个房地产投资的最佳城市。美国有17个城市上榜,加州洛杉矶力压伦敦、波士顿、芝加哥和纽约,一跃从去年的第6名攀上“全球最佳房地产投资城市”榜首。

                       

(一)美国房产投资进入了一个新的发展趋势与历程。

美国房市经过2013年到2017年的持续上涨,不仅已经收复2006至2009年的深度跌幅,也已经突破2006年的房市高点。美国房产投资进入了一个新的发展趋势与历程,


华人核心区域因为全球华人基数的庞大,大量华人移民美国,定居洛杉矶,导致华人核心区域房价持续的暴涨,部分区域,已经开始出现泡沫现象;部分高端房产,要么被部分投资客握在手中,要么赔钱出局。


随着华裔二代移民语言能力的增强,华人置业东移与郊区化方向发展,阿凯迪亚逐渐在失去其区位优势。加上房屋供应面少,房价高,对新移民吸引力降低。而华人新区有着“小瑞士”之称的核桃市,南钻石吧,同样因为供应面紧张,房价高,也在失去对新移民的吸引力。


由于华人的传统理念,宁愿背负高房贷也不愿意租高价房,所以华人区与老美区同样价格的房子,华人区租金明显偏低。洛杉矶有钱的华人置业,都是跟随有钱白人居住的社区,老美白人顶级社区,学区好,大多在九分或者十分,城市漂亮、安全、绿化覆盖率高


美国就是一个赤裸裸的金钱社会,只是美国社会对金钱的分配,有着上百年的规则与秩序。美国差的社区变成好的社区,非常困难,因为居住群体很难改变。而好的社区,变成差的社区,倒是存在可能。富人相对于穷人而言,更容易搬家。


人往高处去,水往低处流。


(二)洛杉矶配套设施的完善与成熟


洛杉矶位于美国西海岸,与太平洋接壤。加州最大的城市群,美国第二大城市群。大洛杉矶地区由五个县(County),近二百多个城市(City)组成。华人置业主要以东部地区几个县为主,遍及数十个城市。


洛杉矶城市群的发展,以洛杉矶市中心(Downtown)向周边辐射,但是,随着周边城市配套设施的完善与成熟,市中心的功能在弱化,很多人一年甚至数年也不去市中心。从市中心往东,沿着十号高速周边城市,是华人置业安家落户的主要城市。


经过数十年的发展,洛杉矶形成多个华人聚集区域。以圣盖博、蒙特利公园市为商业中心的华人老区,这一区域,是洛杉矶华人最早的聚集地,可以追溯到上世纪八十年代,大量台湾移民外迁美国,蒙特利公园市就是他们的开始。


以罗兰岗、哈仙达岗为商业中心的华人新区,此一区域也是韩国人的商业中心。华人世界闻名的孔雀园社区,就在这一区域,这里已经成为华人旅游商务短租房的中心。但是,随着中美签证收紧,赴美生子日趋困难,短租房没有了昔日的辉煌,开始走向了萎缩。


以尔湾为商业中心华人新贵区,尔湾已经成为华裔有钱新移民置业区域的首选。尔湾以社区漂亮、安全、学区好、靠海近,更重要的是房源供应充足,具有国际大都市化的城市特征。


(三)尔湾及尔湾周边将成为持续热点区域

尔湾将成为持续热点区域,尔湾人口比例,白人占比百分之五十,亚裔占比百分之四十,其他族裔占比百分之十。从人口比例可以看出尔湾的国际化


最重要的是资源,尔湾有着充足的房屋供应面,能够满足来自世界各地购房者的需求。不仅华人在尔湾置业,韩国人、印度人、中东人等亚裔也同样选择尔湾安居乐业。


来自欧洲、美洲,以及美国其它城市的人群也选择尔湾置业。居住人群的多样性,居住群体的高端化,不仅支撑了尔湾的房价,也保证尔湾的居住品质。


人以类聚,物以群分的本性,将促使尔湾人气持续上升。而资源的有限性,必将促使尔湾房价节节高升。目前尔湾新房的供应面比较大,严重压制了尔湾房价的上涨,一旦新房开发资源枯竭,尔湾房价必将出现暴涨格局。


尔湾周边城市,以新港滩(Newport Beach)、新港海岸(Newport Coast)、拉古娜海滩(Laguna Beach)等为主的高端海景房社区。以森林湖(Lake Forest)、米申维耶荷(Mission Viejo)、亚里索维耶荷(Aliso Viejo)、拉古纳伍兹(Laguna Woods)、拉古纳山(Laguna Hills)、拉的拉兰奇(Ladera Ranch)等为主的中产阶级白人社区,构成了一个社区漂亮、学区一流、山景海景于一体,最具发展升值潜力的区域。


这块区域,居住人群家庭中位数收入均在10万美元以上,周边不乏数百万美元的豪宅。靠山临海的区位优势,吸引着大量白人中产阶级人群进入。


从发展趋势看,与旅游城市圣地亚哥(San Diego)将逐渐形成更加紧密的城市群,互相连接在一起。这一区域,房屋性价比高,租金收入比超过尔湾。是笔者从业多年观察下来,投资洛杉矶房产的首选区域。


简单总结,这一区域优势在于一是居住人群品质高,收入高;二是有靠山临海的区位优势;三是社区漂亮,学区一流;四是租金收入比高;五是升值空间与发展潜力巨大。

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