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他在北京买了100套房现在说:“买房是亏租房是境界”

淘公寓常州2018-11-08 13:07:48

我们从来没有房子卖到最高点,因为我们看到的是最初最前面那一段投资机会。

  在北京,流传着很多都市传说。

  比如:2004年,一位男子在东三环的高档小区富力城买下100套房子,接待他的售楼小哥还以为碰到了开玩笑的。不过没多久,男子在08年金融危机前夕将这批房子卖出,又把资金投入了海南。

  那时每平6000元的富力城,现在是10万左右。海南3万一平的房子,价格好几年里一直辗转反复。

  人们本以为,然后就没有然后了。直到海南前不久的一波上涨。

  我也是最近才知道,现实里确有其人,传说是真的。

  张羽冲,原北京交响乐团首席圆号手,1963年生人。曾卖过录音带、电器、服装,后利用业余时间时间开班教琴,直到03年考试取消特长加分。在那个年代已算收入不菲。

  早在90年代中,张羽冲就曾在玉泉路附近租了一百多亩地,盖了房子出租,年收益20多万,但后来这块土地被征用,让他的地产投资暂时划了个逗号。

  99年,张羽冲来到东三环的华腾园看房,当时北京还没有CBD,他也没有“投资房产”这个想法。只是被一套全南的大户型吸引了,毫不犹豫地买了下来。不久之后,张羽冲不断接到中介公司打来的电话,都问是否有出租的打算。这时,做过生意的张羽冲意识到机会来了。没多久,张羽冲又在华腾园陆续订了4套。

  10个月后,张羽冲以每平方米高于原价800多元的价格卖掉两套,增值10余万,剩下的两套继续出租,租金用来还银行的月供绰绰有余。

  从此,张羽冲觉得,房地产原来可以这么玩。

  2004年,他一口气买下100套(也有说50套)富力城,并在接近金融危机之前的高点时抛售了大部分。2008年中几乎处于“空仓”状态。那时,张羽冲曾表示,暂不打算有任何冒险和激进的投资行为,并且三年内不再碰房产了。

  仅仅几个月后,张羽冲就“食言”了,2009年,他出手并带领着朋友们在三亚某项目买下百余套房产(传闻后来只留了部分优质房源自住收藏)。2012年,又在北京周边某家具城拿下45个商铺。

  ……

  事迹的讲述暂且告一段落。百度张羽冲,可以看到他十余年来接受的采访,有一些受邀演讲的场面话,也有一些更接近本质的言论。回头来看,颇为有趣:

  “北京市房地产投资的回报率早已不是90年代那时动辄50%、60%了,不要把投资回报率想的太高,能有10%已经不错了。”——2003年

  “很多投资者都觉得只要看中了地段,投资收益就有了保障,但如果你的房子在整个住宅小区内有几十套甚至上百套,将来无论是出租还是出售都会形成彼此的压价,势必会影响投资价值。”——2003年

  “即使房价没有上涨,买不起房的人还是买不起房,该蜗居的还是会蜗居,即使房价再下降也一样。”——2010年

  “我现在手里已经没有多少房子了,已经在逐渐退居二线,现在做的主要是帮助和指导别人投资”。——2010年

  “不能等有了钱才投资,攒钱的速度往往赶不上房价上涨的速度。这房子130万,我有30万,可以和几个朋友一起买,收益的时候大家一起分成,这才是真正的能赶上时代,等攒够了80万,房价已经涨到180万了,永远赶不上。”——2010年

  1 懂得地域、审美、时间的差价

  淘公寓:房产投资如果总结一个最大的经验或者秘籍,您认为是什么?

  张羽冲:其实按我的理解,真正的挣钱就分三块。一个是地域的差别,你比如说南城的东西便宜,北城东西贵,你看到了地域的差别,你把南城的拿到北城来卖。或者是你看美国人,中国那时候刚刚开放,人工便宜,用我们这儿生产的便宜东西拿到美国卖,这就是地域的差别,挣中间的差价,这个需要时间,你有时间跑、有时间看、有心观察,你就能赚到这个钱。

  这个钱不难。就像改革开放初期一样,那时候到深圳买条喇叭裤,到北京来卖,一条能赚10块20块,买个蛤蟆镜,你看这就是时间差价、地域的差价。第二个就是审美的差价。其实可能很多做贸易做经济的人没有讲过这种概念。都是衣服,因为你设计得漂亮,你有审美就可以多卖出多少钱。

  你看衣服大家都有,为什么你要代理一个法国品牌呢?就是因为审美。你觉得那个时候人家有品牌有设计感,你这衣服只是能穿就行了,颜色都一律是灰。你卖500块钱,人家拿来卖5000块钱,人家贩卖的是审美差价,就赚大钱。因为人都向往美好。

  第三点叫时光的差价。就是说大家看到的都是今天的事情,你看到的是明天的,有人看到是后天的,还有人看到的是两年以后的。你看到了时光的差价,其实这就是投资,我买的是未来。现在大家都卖6000元,但是我看到的是三年以后它应该值2万。

  这三种(差价)都能兼顾到,都能赚到钱的人是一流的人。所以我从来都奔着这个目标在思考问题。

  你比如说富力城,当年算在南城,所有的老北京人认为,虽然就离国贸差了一公里,但是觉得南城不值钱。大家没有看到时间的差价。人们就知道南城,但是没有来看一看南城未来会是什么样。

  第二,审美的差价。当年卖房子都卖毛坯房,富力城是最早来卖精装修的房子,这就是审美的差距,你发现这楼道的都铺上地砖,墙上也都是地砖,大堂能设计成那样,园林能设置成那样,这里头,有审美的差价!

  第三,是看到了时光的差价。是那一会再慢慢再讲。这三个里头差价还要会计算,所以这三样事情你先要衡量。

  再一个就是什么叫炒房,什么叫投资?人家说我炒房我很不爱听,我认为我是投资,就是我拿来以后可以出租,出租的回报率百分之十几。我没有想过拿来房子涨多少钱卖。我觉得就是出租的回报率能让你做得非常大。

  以富力城当年一套房子6000块钱每平米,60平米36万元,租4200。百分之十几的回报租金,而且租金在涨,就和商铺一样,那房价也会跟着涨。你比如说银行利息6%,你出租回报率13%,你就最起码的这个房子还能翻一倍的价格,是能看到的,就是说我买了以后涨从6000涨到12000,我卖给别人以后,人家还有百分之六点几的回报是比银行的贷款利息高的,这就是房产投资生意。

  我们从来没有房子卖到最高点,因为我们看到的是最初最前面那一段投资机会。

  淘公寓:我们以北京为例,为什么北京房价过去10多年涨得很快?

  张羽冲:当年(2000年左右)北京是人口净流入的城市,每年大学生进入几十万人,这些几十万人每人要25平米,你还得要这个六七百万平方米,那时大改造大拆迁。那个年代租赁市场没有什么外销房,也就是商品房很少。

  从2000年才开,刚开始盖,能出租的房子都很少,自住的房子都不够,哪来的出租啊,所以说出租的市场回报非常高,再加上每年拆迁六百七百万平方米,为了北京奥运会拆一平米,你得补人家1.5平米啊。人家再买回来吗,需求不就又翻了1.5倍嘛,那怎么也得要八九百万平方米。

  就按照北京1300万人,每人每年平均递增0.5平方米,还要700万平米,对吧?你就算一算,你都知道有几千万平米的需求量。但是非典的时候你知道停工了多少项目,就是本来可以盖很多楼都没人干了,就积压了需求,等着哪天爆,大家一抢不就在加价了吗?你要是没有抢哪来的加价啊。非典时候其实是一个入手非常好的时机。

  十个房子有15个人买,那肯定要涨25%啊。十个人十套房子,有20个人买,那必须要涨50%。这是个数学规律。要么就有关系者得,要么叫价高者得。

  淘公寓:同样是投资房产,为何你能赚更多的钱?

  张羽冲:别人用两小时弹好的曲子,我告诉学生怎么能只花15分钟,用最简单、最科学的方式,我告诉你技巧,从哪练,怎么练,练多少的速度,练多少遍,一次错误都不犯,你就练好了,然后再从头迎刃而解,所以说要找生活的技巧。

  很多人没有找到生活的技巧,生活很辛苦、很累。因为生活、工作当中70%也是无效的。无效以后老板怎么能给你涨工资呢,其实老板很多的经营方式也是无效的,没有把人性全部的积极性调动出来,是因为他很多管理的模式是无效的。

  你比如说六千块钱一平米买的房。当年鼓励大家投资买房。你首付两成就买了。隔了两年以后9000块钱卖掉了。可是我9000块钱又买了。这里的区别是什么呢?区别是你可以多买两套,因为你的首付款挣出来了,这就叫效率。有的人就死拿着,一直等着,他还是一套。但是我不是。比如说我一百平米是6000块钱买的,8500卖掉的,赚了25万,这25万可以多买一套房的首付,等于由原来的一套变成了持有了将近三套房。

  这就是效率。要会用杠杆,会用资本。很多人不会想到这一点。

  2 现在买房就是个亏本生意

  淘公寓:您怎么看当前的楼市,未来房地产还值得投资吗?

  张羽冲:我觉得北京市场的最大的问题是租售比。在我心里,现在买房就是亏本生意了。我们以15年前,富力城一套一居室月租4200元,现在月租9000元,那时候房价6000元每平,现在卖10万每平,房价涨了15倍,租金是涨了1.5倍。

  那个时候我建议大家投资买的原因,是看到了租金高于银行利息一倍之上的这种巨大的空间。现在正好相反,要是10万、11万,我就卖掉它。我随便做一个理财6-8个点收益,如果你做得好的话能吃七个点收益。

  1000万一年就能省70万。3000万就210万。我说的这个七个点是还租回原来住的这个房子,不影响你生活品质的情况下,你能吃回七个点的巨额的差点。

  全部卖掉,租房子,这就是境界。今年拿这儿做个证,我坚决租房子,我不买房,我认为买房子于我就是一个亏本的生意。

  再具体给你们算一下。你比如说我可找到投资回报率高的项目,比如说10%的回报,同样一个3000万的房子,我卖掉了,我拿着3000万做一个理财,一年就按10%,300万。

  我拿出40万还租原来的这个品质不变。那你一年净剩260万,三年780万。三年以后,一定是多套房上税来替代这个限购政策,它是有一个常态化的东西来替代,对吧?替代完了以后,房价从11万回落到85000元每平,一个300平米的房子一平米,说少点吧,2万块钱的差价,你又省了600万。

  600万加780万,1400万。三年没有影响生活,平白无故三年以后你账上多了1400万,这也是改变人的生活。(注:在2012年新浪乐居的采访中,张羽冲也发表过同样观点)

  3 决定租金的关键是流量和单笔消费额

  淘公寓:您曾投资过不少非常赚钱的商铺。能否谈谈你买商铺的秘诀?

  张羽冲:商铺最大的价值是跟租金挂钩,租金将来就是你看到的时间。时间的价值有多少?就未来五年,它为什么会涨租金,你说涨的理论依据在哪?一就是流量,二是单笔消费额,这两点决定你的房租。

  你看,本来一天成交了3000单,未来你觉得能成交4000单,这就是利润增长点。还有一点,通货膨胀,这个菜现在卖30,再过五年以后这菜能卖58,不管你卖30还是58,他都是45%的利润。 所以说,同样都是卖一个菜,人没增加,还是3000人来吃饭,但是你的流水的总额高了。

  本来3000人,比如一天流水3万,但是三年以后物价你会觉得会通胀到什么样的程度,还是3000人,但流水可能就变成4万多了,那你的利润也是在增长的。

  流量无非就是没有空档期的流量是最高的。就是早中晚节假日,都不会有空档,这是最高境界。白天中午来消费的,都是来上班的。因为住宅里头人都走了,没有那么大的消费。就是说你看中的白天一定是写字楼。

  早上是住宅、写字楼都可以来吃早餐什么的。晚上,写字楼没人了,节假日,写字楼没人了。所以说,写字楼、酒店这种东西呢,它的效率会打一个八折。晚上没人。节假日不上班。

  你说我一天流水3万,突然有三天流水只有20000,那前面30000平均过来就变成22000了。也很痛苦。所以选择住宅、写字楼、酒店步行300米内都能辐射到的这种商铺是最值钱的。