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原创 数学没学好 想做好澳洲房产投资 没门!

CastranGilbert地产2019-06-17 12:03:24


保持你在投资房中的资产净值,不管你费时多久,一旦你想使用它来投资新的房地产,你一定要确保你的资产净值处于高水平。中长期投资最重要的是建立稳定的资金基础,而不是分散资金使每方面都变得薄弱。其次要有明确的财务规划,它能够指导你的房地产投资组合。


购买房产其实是一种投资行为,因此在选择投资房产时不仅要注重房子的质量,更重要的是房产的价值。那么,要投资什么样的房产才是明智之举呢?相信这是许多投资者最关心的问题。


我们需要向会计师或财务顾问咨询,让他们帮助评估你当前的资金状况。无论你是进行财务评估还是寻求专业建议,你都应该考虑以下因素:


· 个人预算,即你的总收入和生活费。

· 现有的资产净值,包括你投资房、住宅、资产(包括船只、汽车等)、退休金、股票和储蓄中持有的的资产净值。

· 现有投资房的具体情况,包括租金收益、现金流分析、住房按揭和偿还、保险和折旧细则。

· 现有的债务,包括信用卡、按揭贷款和其他贷款。


同时,我们需要计算几个关键指标,来衡量自己到底能够买到什么样的房产。



投资回报率


一般分为两种方式,第1个计算公式适用于一次性付款购房者,第2个计算公式更适用于按揭贷款购房者。具体计算方式是:


1.投资回报率=每月租金收益×12/购房总价


2.投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)



个人收入


个人收入一切投资行为的根基。如果没有稳定个人收入做支撑,只靠房租收益来维持投资,这种行为非常危险!


一些投资者,不论是自信爆棚还是在中介的鼓动之下头脑发热,为了“赌”未来房产增值,建立里了远超收入范围之外、高度依赖租金收益的投资组合。


如今风向一变,原先慷慨的借贷机构突然换上了吝啬的嘴脸,只还利息变成本息同还,支出立马翻倍。


接下来要是再碰上买到超供地区,房租没有前两年那么好,自己的工作又出现了变动,你不得不卖掉一些投资房减轻压力,最后一算,减去印花税、增值税还有历年的贷款利息之后,连辛苦费都没赚到多少!这类投资者不值得我们去效仿,投资切忌头脑发热,一股脑的跟风,不如脚踏实地,所谓知己知彼百战百胜。




贷款偿还额


不要只根据“只还利息”的还款方式计算还款数额!


正确的算法是,按本息同还的方式计算还款额!并且在拿到的利息上再加1%的风险值!


另外,也不要想着贷款批下来就一劳永逸了,你还要时刻紧盯银行利率,每年检查自己投资房的贷款利息是否最优,从而最大限度地节省开支。



抵押贷款


除了根据固定利率、浮动利率或者两者组合来选择贷款,你还可以考虑只付利息的贷款。只付利息的贷款深受投资者喜爱,因为这可以将还款金额降至最低,你只需要偿还利息。这似乎是释放现金流的好方法。但若你没有解决主要债务,这也存在一定的风险,你需要花费更长的时间来储备资金。当然,你也可以将只付利息贷款与浮息或固息贷款相结合。



租金收入


在算这一部分时,自己心里要有杆秤,不要过度奢望租金的潜在增长率,切记不能盲目乐观,尤其是要留意周围是否有过度供应的现象,在做个人财务计划时,更加谨慎预估租金收入。


指望着租金涨幅可以支撑Top-up套现或者利率上涨而增加的还贷压力,呵呵。




房产日常运营费用


这一部分主要是指物业管理费,市政费,中介管理费,维修费,保险费,土地税等等。


很多人觉得这一部分是小钱,其实不然,不同类型的房屋在这一部分支出存在很大差别,不要想当然地忽略不计,有时候就是这部分钱让你达不到收支平衡,成为资金断裂的第一环。


退一步来说,这笔费用如果累计十年八年,其实是也一笔不小的支出,特别是当你想卖出房产时,一算投资回报率,这笔数一定会让你觉得触目惊心。



投资模式


如果你在考虑投资多处房产,你需要判断是想要现金盈余模式还是负扣税模式。如果目标是获得稳定收益,那么应该选择前者;如果你的目标是扩大资产规模而不想增加税务,甚至想减轻税务负担,那么可以考虑后者。



现金周转


房产投资现金流=租金收入-贷款利息偿还-运营费用。


这个数字可以衡量房产现金流的状态,正向的现金流是首选合格的投资项目。


当然不是说现金流为负就完全不予考虑,对很多人(特别是个人所得税率级别较高的人)来说,房产本身带来的负扣税效应大于负现金流带来的损失。


但是我见过一些投资者,在自身无法享受什么税务优惠的情况下(比如说个人计税收入不高),还在继续投资于支出较高但现金流并不好、房产增值幅度也不大的一些产品,就不知道他到底是出于什么考虑了。



税务


这里主要是指将来出售房产时的可能发生的资本增值税。


澳洲税局之神通广大,没有经历过的人是无法想象的。所以在购买投资物业之前,一定要咨询专业会计师,给自已的投资做一个详尽的税务规划。


否则当你卖掉投资房之后,你以为养了十年房子为你带来了的财富,最后才发现大头都贡献给了政府!




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