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房产投资原则

英伦高大上2019-01-10 15:36:45


众所周知,选房黄金规则的两大重点,一是看额外升值区域,二是看满租区域。

 

额外升值指某个房产的房价增幅会超过所在区域的平均增幅。

 

满租的房产指的是如果房东不要求空置的情况下中介可以一天不间隔地租出去的房产,叫做满租率的房产。

 


轨道交通、新建轨道交通、城市综合配套、周边学校、周边购物场所,以及是否有新的规划改造项目,都能给一个房产带来额外增值。

 

在满租区域,如果在轨道交通站点通勤带上,周边生活配套、社会治安等方面都很完善的情况下,会非常受租客欢迎,在这些地方做出租房投资,会有很好的房客资源。

 

根据英国最大房地产网站Rightmove的数据,大伦敦房地产市场现阶段的满租率是98.5%。这代表若房东不要求对房产进行装修等调整,中介可以很快找到房客。伦敦市政府2017年4、5月份公布的大伦敦房产空置率仅0.6%,国内任何一个大城市都达不到这个数据(统计对每年空置时间超过八周的房产都算空置房)。

 


那么如果准备在伦敦投资房产,还有什么需要考虑的呢?

 

首先是对区域位置微观的把握和分析。

 

以伦敦九榆新区为例,这是个很大的区域,有二三十个开发商同时开发建设,再加上美国大使馆和苹果公司计划把欧洲总部搬迁到这里,所以目前这个区域生机勃勃,潜力也很大。但是相对应的,在当前阶段,市场供应量也比较大。这类区域特点是适合长期投资,比如持有十年或十年以上。

 

目前这个区域的项目由四大类国际财团主导开发,每个微观区域都有各自的特点。

 

第二点是关于房产周围供应量的疑问,这部分需要和当地专业机构进行深入咨询。

 

第三个点是,伦敦地方不大,周围有六个机场,通常特别靠近机场的噪音还比较大,但同样由于交通便利以及机场的大量工作机会,需求也很大。

 

第四大疑难点,大家买房时考虑社区主要人口结构,伦敦是非常国际化的城市,居住的人来自世界各地。以金丝雀码头为例,华人是第二大族群。伦敦的基本结构1/3是英国本地出生有英国国籍的人,1/3是英国之外出生但已有英国国籍的人,还有1/3是海外出生目前在伦敦长期居住非英国国籍的人。在这样一个国际化都市购买房产,无论自住还是投资,社区人员结构值得大家重点考虑。

 

还有一点需要注意的是在大伦敦范围内,局部区域的居民结构也在迅速发生变化。以Elephant & Castle为例,这里曾经的声望不佳,曾经有密集的政府公屋,犯罪率也比较高。但是近五、六年政府对这一区域大范围的进行了整体开发,其中包括成片地拆除政府公屋新建中高端的楼盘。随着这种大规模的改变,原来居住于此的领福利救济和低收入人群,将不再能承受居住在这里的消费,因此这区域的居民结构将有很大的向好的改变。

 

众所周知每个房地产开发商有各自不同的特点,有的擅长建设高端住宅,有的擅长建设性价比高的刚需房,有的主要建设豪华大型别墅,大家选择房产的时候也可以考虑开发商因素。

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