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【房产前沿】海南全域限购,广西北部湾城市能否迎来新机遇?

广西区域汇党建2021-01-10 15:11:59

CRIC广西 南宁微楼市 今天

文/易居(中国)企业集团分析师 王莹



4月22日,海南宣布全域限购,这是海南近1年来,第14次加码楼市调控政策,只能用“严苛”二字来形容。对一个外地购房者占比约八成的省份而言,全域限购,无疑代表着海南与“中国传统房地产”的正式决裂。


对买不到海南的投资客群而言,“挤出效应”之下,海南周边的广西、广东、云南、贵州,或许将成为他们相中的下一个目标。而广西北部湾城市,凭借着地段优势、宽松的政策环境,相对的房价优势,或将迎来新的发展机遇。


一、海南全域限购,投资需求被抑制


4月22日晚8点,海南召开新闻发布会,重磅宣布对非本身户籍购房者实施全域限购。


政策主要包含4点:1、海南全岛限购,非海南户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房;2、除海口、三亚、琼海需要5年社保外,其他市县需要2年社保才能购买;3、取得不动产证后5年内不可交易;4、外省人员购房首付不低于70%。


政策截图


这对外地购房者占比达八成的海南将意味着什么?意味着大量投资客户的挤出。


当晚24时刚过,一张白字黑底的“全剧终”配图在海南房产销售职员的朋友圈中刷屏。第二天之后,大批销售中介已决心离开海南,前往云南西双版纳及腾冲、广西北海等地淘金,抑或就此转行返回老家。


随后,海南的调控力度仍在不断加码。1个半月后,6月6日,海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅联合引发《关于进一步做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知》,要求商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。 一时间,海南房地产市场的调控力度,只能用“严苛”二字来形容。


二、海南周边省份获“挤出”利好


海南全域限购后,在“挤出效应”下,周边的广西、广东、云南、贵州省,是否可以承接这些投资客户?先看下这几个省份的政策和成交。


01、政策对比

海南严苛 云贵广西较宽松


从政策环境来看,目前海南省调控较严,实施全域限购后,投资投机型群体大部分被抑制。其次是广东省,以广州为例,成年单身(离异)限购1套,外地户籍需5年纳税或社保证明;首套房首付最低3成,二套房首付最低5成,调控力度也较大。


广西、云南、贵州调控力度适中,政策环境相对宽松,大多出台限售、限贷政策,广西的南宁、北海还针对精装房盛行,出台了相关的限装修价政策。对于投资客户而言,虽有一定影响,但仍有投资出手的空间。




02、量价对比

昆明南宁楼市稳步上涨 成交房价涨幅大


对投资客而言,一个城市是否值得出手,近几年的成交走势也可看出端倪。


以海南、广西、广东、云南、贵州的典型城市为例,2013~2017年,三亚、昆明和南宁均呈现稳步上涨的态势。其中,南宁上涨速度较快,2013年商品住宅成交面积仅540万平方米,2017年便突破“千万”级大关,达到1007万平方米,4年时间成交翻了将近一番。广州成交基数较高,但整体呈波动式发展,仅2016年有较大上涨。北海、贵阳成交平稳,变化不大。


房价方面,6个典型城市均呈上涨态势。其中,三亚2017年商品住宅均价为25858元/平方米,2018年1-4月则上涨至31006元/平方米,上涨了5148元/平方米,涨幅较大。其次是昆明,2017年商品住宅均价为10207元/平方米,今年1-4月上涨至11769元/平方米,涨幅达1562元/平方米。北海紧随其后,2018年1-4月商品住宅均价为8153元/平方米,涨幅为1287元/平方米。


整体来看,昆明和南宁楼市近几年发展较为迅速,无论是成交面积还是住宅均价,均有大幅上涨,投资前景较大。



数据来源:CRIC

数据来源:CRIC

三、广西北部湾城市群能否承接海南投资客群?


一些房地产资深人士预测,海南全域限购后,不少投资客外溢到徐闻、湛江、北海、西双版纳等沿海城市。其中,广西北部湾城市群凭借着明显的地段利好、较为宽松的政策环境、相对的房价优势,或将迎来新的发展机遇。


01、海南限购后

广西北部湾城市成交火热


“五一”小长假期间,广西北部湾城市中,不少城市成交火热,部分楼盘甚至出现“购房者连夜排队抢房”的火热画面。


北海,就是其中的典型城市。克而瑞广西片区数据显示,今年1-4月,北海商品住宅成交面积123.85万平方米,同比上涨71.17%;成交14299套,同比上涨72.36%;房价也涨幅明显,均价为8153元/平方米,同比上涨26.64%。


钦州也呈稳步上涨态势。今年1-4月,钦州商品住宅成交面积55.60万平方米,同比上涨11.33%;成交4889套,同比上涨12.44%;均价为4467元/平方米,同比上涨7.15%。


再如防城港,4月不少楼盘房源相继告急,“涨声”一片。“五一”小长假期间,龙光•阳光海岸、埠上桃源、塞纳庄园二期等多个项目在5月1日扎堆开盘。房源有限,买房人多,为了能选上心仪的房源,不少购房者在开盘前一晚便在项目现场连夜排起了长龙,还有不少购房者自带铺盖席地而睡。而这样的画面,在防城港此前并未出现过。


02、一组数据看广西北部湾城市


广西北部湾城市群包括南宁、北海、钦州、防城港、玉林、崇左6市。这6个城市,或是中国—东盟贸易门户城市,或拥有产业、港口优势,或拥有丰富的海景旅游资源。


数据来源:广西统计局《2017年统计年鉴》



03、2017年广西北部湾城市

均量价齐升


近几年来,广西北部湾城市,如南宁、钦州、北海均发展迅猛,南宁和钦州持续上涨态势,北海波动式上涨。房价方面,均有明显上涨,其中南宁2017年突破“万”元大关。


今年1-4月,广西北部湾城市“高烧不退”。如北海,今年1-4月商品住宅成交量达124万平方米,已经达到2017年商品住宅成交量的近六成,表现十分显眼。南宁1-4月商品住宅成交量为301万平方米,预计今年成交也将超千万。


房价方面,北海的表现十分突出。2017年商品住宅均价为6866元/平方米,今年以来,均价也从1月的7983元/平方米,一路高歌至4月的8656元/平方米,上涨迅猛。


数据来源:CRIC


数据来源:CRIC

总结


海南全域限购后,广西北部湾城市显然获得较大利好。受到需求外溢的影响,尤其是北海、防城港、钦州等地区,接下来楼市或将持续升温。从目前来看,云南、广西的城市,房价相比海南有优势。对于定期居住的人群,中小户型更为合适,不会沉淀太多资金成本,购房压力也会小很多。


虽然海南全域限购后,“挤出效应”已经有所显现。但是,在宣布与“中国传统式房地产”决裂20天后,5月13日,海南省委七届四次全会审议通过《百万人才进海南行动计划》,宣布了几点重要决策:


1、海南计划到2020年引进20万各类人才,到2025年实现“百万人才进海南”目标;


2、所需人才主要是:围绕海南自由贸易试验区(港)三大产业类型、十个重点领域、十二个重点产业、“五网”基础设施建设、生态文明建设、乡村振兴和民生视野所需要的各类人才;


3、全日制大专以上学历、中级以上职称等人才,可在海南省工作或实际居住落户。各类高层次人才、硕士毕业生、“双一流”高校和留学归国本科毕业生及相关创新、创业人才可在海南任一城镇落户;


4、自落户之日起可在购房方面享受本地居民同等待遇。


这意味着:海南这一严苛的楼市调控,在执行了20天之后,通过人才引进的方式出现了放松,从“全域限购”发展为“全域落户”。未来,海南全域限购是否还会对周边省份有这么大影响,还是个未知数。