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越来越热的日本房产投资,错过了就是几个亿!

海外置业指南针株式会社COMPASS2019-04-14 10:23:46

进入2018年以来,国内房产市场尤其是北、上、广、深城市房价已经趋于高处出现有价无市趋势,加上很多政策面的不支持,已经给投资客一个很好的风向标。而我们隔海相望的近邻日本,正在聚焦越来越多的中国投资者目光。

东京奥运会概念成诱因


     奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。自2013年东京申奥成功至今,日本楼市已上涨11%。奥运会对市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。

     筹备奥运会需大兴土木,新建、扩建体育场馆、奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市,带动需求上升,推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设,交通是重中之重。交通网络的完善,能带动干线和中转站附近的地产增值。

     从历史经验来看,历年奥运会举办之后的五年内,举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。前几届奥运会的举办城市和举办国房价均出现涨幅。里约从2008年到2013年,房价上涨了225%;08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。


投资者偏爱经济发达+人口净流入地区


      日本的人口虽然近些年没有明显增加,但有些地区的人口却是净流入的,而这些地区也成为外国投资者们的首选目的地。下图为日本总务省所做的人口变动报告,可以看出东京都的人口已经持续了20年增加。


日本人口主要集中在关东地区(东京周边),占33%,即4300多万人。其它人口集中的地方还有近畿地方(大阪、京都城市群)2250万人,中部地方(名古屋市,长野、静冈、新泻、山梨等)2150万人。

      日本各地区GDP和人均GDP排名前十的地方行政区(下图),也是日本人口最集中的三个地方,即关东、中部和近畿地区。日本人口集中地区是人均GDP高的地区。这些地区并未过多受到日本人口减少、经济停滞的负面影响,因此受到海外投资者青睐。

外国助力:外国游客、外国在留者、外国投资


  自2003年起,日本政府提出了"观光立国"政策,通过放低签证门槛推动外国人赴日旅游。去年5月,日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版,订立了促进国外游客消费额翻番、增加免税店至2万家、2020年访日游客达到2000万人次等具体目标,将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。

  根据日本观光厅的数据,去年日本入境游客已达到1974万人次,比前一年增长32%;而入境游客在日本的消费额去年已达到3.47万亿日元(约合2301亿人民币)。随着外国游客增多,日本酒店业不堪重负,促使日本政府逐步解禁民宿行业。游客和政策的双重利好无疑会给日本短租、民宿市场带来相当程度的推动作用。

  日本近三年来外国人增长率保持在1%-2%之间。其中,关东地区无疑是最吸引外国人居住的地区(下图)。东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县的外国居民增长率名列前茅。在本国人口负增长情况下,外国人口净流入趋势(尤其是关东地区),能为日本三大都市圈带来更多的有效需求,这也成为海外投资者考虑的因素之一。

同时,随着来日本旅游的外国客人数量的增加,对日本的经济产生了一定的刺激效果,这反过来也推升了日本的房地产市场。

     此外,日本的稳定性也为外国投资者所看重。国际环境不确定性上升、外国投资人寻求避险资产等因素,都为日本不动产打了一针强心剂。世界最大的主权财富基金、挪威政府养老基金,也在日本开展房地产投资,在东京收购写字楼。而中资在投资日本住宅、民宿、旅店、度假村等案例也大幅增加,使得日本房产市场近几年来保持上涨态势。海外投资者正掀起新一轮日本投资潮。

     综上所述,日本房产市场的投资价值绝对是稳步上升的。当下,无论是投资还是自住,这都是明智的选择!


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数据仅供参考。