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这种新税能让房价跌19.5% 投资房产的税收优势正在褪去

逸居新西兰2018-12-03 16:38:33


是时候注意下新西兰税改工作小组正在忙些什么。从取消负扣税的提议可知,房产投资者的税收优势正在被“拿走”。在打造公平、合理的税制的思路下,税改工作小组正在调整一些税种,以达到自住型买家和房产投资者在税收上的“平等”。


目前,该小组正在调查,税制的变化是否会影响到房价。


6月19日,新西兰银行Westpac发布报告《Tax and house prices》指出,答案无疑是“会”。新西兰房价审慎地被税制所影响。税制一有调整,房价也会跟着变动。同时,自住型买家的比例也会受到影响。 


在这份报告中,该银行的经济学家通过模型(Investment Value of Housing model)来预估,不同的新税种可能如何影响房价和房租。 


这个模型对通货膨胀、利率水平和税制的变化十分敏感。当其中一个因素发生变化,模型会给出信号,指出房价可能会发生什么变化。比如,在2014年至2017年,房贷利率急剧下降,该模型准确地预测了该时期为房价强劲上涨的阶段。 


从明年4月1日,政府计划逐步取消投资房损失抵税的政策。报告认为,这个政策不会影响现金流充足的投资者。一个房产的杠杆率越高,受到这个政策取消的影响就越大。如果投资者贷款六五成,预计政策的取消会导致投资价值减少6%。在此之后,高杠杆的投资型买家预计会减少。但是在低杠杆的买家入场之前,不知道房价会下跌到什么程度。 


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《逸居新西兰》还整理了该报告中做出另外几种假设。其中认定回报率的相关税种对房价的杀伤力最大。一旦推出,房价或下挫19.5% 



税改工作小组正在考虑引入资本利得税的可能性。该税种不针对家庭自住房,但面向包括出租房在内的其他类型的房屋征税。尽管仍然会得到利润,但是额外的支出会减少投资者买房的资金。如果房东减少了,租金将会上涨。投资者不愿意花更多的钱买房,有更强动力的自住型买家会在更多的拍卖和暗标中胜出。 


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房产税(Property tax)以土地和房屋的价值为征税对象。房产税会是房产投资者新增的指出,减少他们愿意为任何房屋付出的价格。前述报告预测,自住型买家会被豁免。如果这样,房东相对于自住型买家的整体税收优势会下降。 



不同于房产税,土地税的征税对象是房屋下面的土地的价值。报告中预测,自住型买家不在此税种的征收范围内。在模型的预测下,1%的土地税和0.5%的房产税对房价的影响大体一样。这是因为,模型的预测是基于普通的房屋。这些房屋一半的价值在土地上。 


实际中影响中,一处房产中若土地占据更大的价值,比如带大面积土地的房屋,将会受到更大的影响,房价下降的比例更大。反之,公寓房价下降的幅度更小。 同时,奥克兰房价可能会比新西兰其他地方下挫更严重。 


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对于房产投资者,租赁收入不被征税。支出(包括利息)也不能够抵税。取而代之的是,税务局会假设投资者在投资房上赚取了5%的回报。收入税(Income tax)会在认定的回报上征收。 这将产生何种影响取决于细节。报告中做了两种假设,说明这种税种的引入会完全剥夺了房产投资者高于自住型买家的税收优势。房产投资的税收优势也将荡然无存。



投资房产的税收优势有多大?报告认为,取决于资本利得税的税率和个人收入税的差距。这个差距可以通过两种方式缩小:降低个人收入税的税率或是增加资本利得税。过去,该银行已经指出,2000年时个人收入税的最高税率提高到39%,很有可能导致了当时到2005年房价的增长。2010年上限重新回到了33%,很可能是当年房价下跌的原因。


编译 Abby Chen

排版 Jiayu LI


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