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从投资角度看个人房地产投资【深度思考】

财富源动力2019-04-13 10:55:22

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今日看到任大炮的文章,但作为曾经从事十多年房地产交易的人士有必要从交易的角度分析一下投资房地产的费用。


任大炮就喊出,2015年不买房,后悔30年。
现在看来,虽然很不愿意承认,但真的是后悔了

如果去年年底来一套,今年少的赚个20-30万,多的赚上50-100万。


从短线交易的角度

很多时候我们通常会听到这样的说法,说我2015年买套房,今年赚了几十万。其实从交易的角度,往往只看到报价而忽略了交易费用。如果从短线的角度来看,交易的费用绝对占交易利润的重要因素。所以我们接下来分析一下短线投资房地产的交易费用。



如果你是购买商品房,营业税及附加税、土地增值税是房地产商帮你缴交,而你需要缴交约3.5%左右的交易费及税费。如果遇到一个有良心的发展商或者并没有请中介的房展商(现在房展商99%都请中介,其实房子并不是如排队场景一样好卖),你可以省下1~3%的中介费。而很多人说我买楼并没这笔费用是因为发展商代你缴交了。除了交易手续费、税费、中介费,你还需要叫律师费,如果你按揭还需要交手续费,利息等。全部购买程序加起来你购房的交易成本大概5~8%左右。


如果你要是卖出商品房,营业税及附加税、土地增值税是2年之内是需要你缴交,而你需要缴交的这部分费用约6.5%。你一年内卖房需要缴交约3.5%左右的交易费及税费。卖房你很难省下中介费这笔费用只能转移到下一个接棒者,这其实都是需要1~3%的中介费的。除了交易手续费、税费、中介费,如果你按揭还需要交手续费,利息等。全部购买程序加起来你购房的交易成本大概12~15%左右。


二年的房屋短线交易来说,你一买一卖需要付出大约17%-23%的交易手续费,如果你100万的房子今年升了20万,其实这20万是基本交交易手续费的你并没有丝毫的得益。很多人都寄望房子能像之前10年一样能有每年增速30%以上。那什么时候都是买房的好时间。但提醒一点的是,人口不大变化的情况下,新房可交易面积已经是十年前的百倍左右。很多人很害怕A股IPO,说越发得多新股,股价就会下跌。但为啥我们不考虑一下房子的供应量?一年出几十万方的楼盘随随便便,IPO还需要排队而新房建设需要吗?


从长线交易的角度

从长线交易的角度来说我们之前也有两篇文章分析过。详细看看以下链接:

关于房事我们如何能找到目标和方向

投资最大的恐慌,是没有目标!【深度好文】


从简单的交易角度分析,当一项生意80%以上的人赚钱的时候是极度的繁荣期,当一项生意90%以上的人赚钱的时候基本都会达到盛极而衰的时候。因为已经没有再接棒的人了,而且天底下的生意都是小部分人赚钱,而大部分人亏钱。2和8现象已经给我们验证多年。


虽然个人对长线房地产投资并不十分悲观,但现在的排队买房现象有必要提醒长期投资者,这个绝对不是买入的绝佳时点。因为赚钱的事情总是不被人察觉才会赚取暴利。不由想到2004年沙斯病毒后,广州房屋均价未有3000每平方米。没人再看好房地产的前景后,十大发展商就在那个时候开始波澜壮阔的黄金发展时期。


长线投资难以预料,节选部分时寒冰老师的趋势预测给各位参考:

导致第5次产业大转移的原因:改革开放后,中国的制造业迅速崛起,技术飞速发展,尤其从1992年到2002年,中国抑制房地产投资,促使资源向制造业里聚集,使得大批优秀的制造业企业脱颖而出——那个时候出名的企业家基本都源自制造行业。

但是,2003年把房地产定为支柱产业以后,中国的产业结构发生了天翻地覆的变化:从追求技术的精进,开始向围绕房地产展开的高耗能低端的产业发展,房地产业成为最赚钱的行业,宝贵的资源和人才从制造业密集向房地产领域集中,不仅造成钢铁、水泥等低端产业的严重过剩,也使得中国制造业的机会成本越来越高,许多人关掉工厂加入到炒房的队列——做工厂十年不如炒一套房挣钱多,就是最明确的价值指引信号。这个时候,最出名的企业家基本都是房地产老板。

    房地产持续的赚钱效应毁灭了中国制造业的升级梦想——从全球经济来看,没有一个国家能够在投机大行其道的同时还能有无数人踏踏实实从事制造业的升级。德国房价几十年不怎么变化,才成就了德国制造业世界领先的优势。日本在上世纪也曾有过房价持续暴涨的阶段,这个阶段同样给日本到来了极其负面的影响:持续长达20年至今还没有结束的衰退。但此后稳定的房价让日本的制造业技术优势得以保持。倘若没有房地产泡沫的破灭,日本的技术优势恐怕早已丧失殆尽。

    房地产业的持续景气房价的持续上涨使得中国的制造业不再具有优势——高房价导致中国的生产、经营、生活等成本大幅上升,许多低端制造业开始向东南亚国家转移——这意味着国内机会的减少,就业的减少等。

    另一方面,以日本、美国为首的机器人技术的高速发展,和以美国为首的3D打印技术等先进技术的发展,减少了对劳动力的使用,这大大弥补了发达国家劳动力成本高的劣势,从而导致了高端产业从中国向美国、日本、欧洲等发达经济体回流。

    也就是说,第五次产业大转移的输出国是中国,并且,这种输出的双路线的:低端的产业向东南亚相关国家转移,高端的产业向美国、日本、欧洲等发达经济体回流。


    根据产业转移的规律,这种产业大转移的持续时间至少也在20年乃至30年以上。这将对中国的未来发展产生极其深远的影响,我们可以参考日本在两次产业大转移后所面临的窘境,来知道我们(中国是二合一的转移,一次完成日本两次的转移路线)正在面临的挑战。不仅实体经济,像货币汇率、股市、楼市等等,都将深深受到这种力量的影响(接下来将专门撰文分析楼市等趋势)。 

必须强调的一点是,以往的产业大转移都是从发达国家或地区,向不发达国家或地区转移,而第五次产业大转移则是从不发达国家向发达国家回流、从不发达国家向同样不发达国家转移,属于双消耗型的产业转移模式。这对中国经济的抽血效应会更加明显。


提示:以上内容为个人观点,仅供参考,不构成投资建议。房市有风险,交易需谨慎!!如有不对的地方欢迎拍砖!!


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