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海外投资选商业还是住宅地产? 专家教你怎么选

海外置业2019-04-22 06:54:17

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供中国投资者购买的房屋种类繁多,有别墅、公寓、写字楼、酒店、商店和工厂等等。然而,这些房产可分为两大类:住宅地产(Residential Property)和商业地产(Commercial Property)。


在这两类之中,住宅地产对于投资者来说更容易理解,因为我们平日所居住的房屋就属于住宅地产。最近在美国,住宅地产成为了媒体们的焦点,不论是报刊还是电视,都在讨论与撰写有关住宅地产的事,为此甚至还举行了一场万众瞩目的晚宴。


其实,住宅地产与商业地产都各有千秋,就看投资者“钟情”于哪一类。


住宅地产(Residential Property)

美国很多城镇,在中产阶级社区中,常见的一套3居室住宅售价一般在10~20万美元,年租金收益在5~8%。这是非常基本的投资类型。


另外,共管公寓(Condos)或公寓套房(Apartment)也十分受投资者欢迎,因为不太需要亲自去维护,社区会帮助业主进行公寓维护。共管公寓平均价格在5~15万美元左右,净回报率达到6~10%。


商业地产(Commercial Property)

全球房产大部分都是商业房,有经验的房产投资人都比较倾向于投资商用房,因为商业地产比较稳定、能获净现金流,而且付清抵押贷款之后还会带来更多的股权。如果投资人手头资金充裕的话,投资商业地产就要比投资住宅地产更有利。


商业地产比住宅地产有四大优势:


稳定性

商业地产一般租期较长,很多高达25年。也就是说商用房租金由公司利润支持,而且租期比较长,而住宅房一般是签一年的,那么投资商业地产就更加稳定。商业地产的优势就是收益稳定可靠。


运行成本低

业主要支付商业地产运营和维护的费用。这笔开支(包括时间和金钱)虽然很大,但从另一个角度来说,商业地产的物业管理费要比住宅地产收费低。


增值

商业地产不会受到通胀压力。付清抵押贷款之后还会带来更多的股权。而且业主可以通过抵押贷款利率减少和货币贬值享受减税。(减税等问题一定要咨询专业人员)。


总而言之,地段好、收益高的专用优质商业地产是投资者的首选。


收益

虽然,商业地产一般要比住宅地产价格贵很多。因为商业地产比较大,设施也比较复杂。我们今年在奥兰多(Orlando)推广的商业地产售价82.5万美元,收益7%,小旅馆售价500~1000万美元,购物中心5000万~1亿美元。


地段较好的大型商业地产一般由机构投资人购买,收益是5%。主要来自资本增值和杠杆,如5~15年的抵押贷款。


但还是有一些低于15万美元的房产。如美发沙龙、中餐馆、保健诊所、房产公司办事处,均价都在14~16万美元,合同期5年,净收益在9%。


随着美国经济的复苏,住宅房和商业地产都有很大的机遇。如果投资者知道自己想要在哪里投资,就很容易就能发现增长比较快的地区正在建造崭新的房产,而这些地区一般都租金高,空置率低。

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