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【投资指南】悉尼投资房如何折旧 房产专家为您详细解读

积拓思瑞2018-12-05 11:22:51

利用折旧抵税省钱的“派对”尚未结束,但游戏规则已经改变。把它称为一个“派对”并非作者的主意,但你能想象得出使用投资房建造价值折旧抵扣税收有多热门。

 

税务政策的变化,虽然使得利用折旧抵扣税收受到了更多的限制,但是统计数据仍然显示,除了极少数情况外,该方法仍然是有效的方法。我经常被直截了当地问到,花钱买份投资房的折旧时间表是否有用。

 

标准的问题是,“我们可以说,例如,如果房屋建于60年代,这将是不值得的?”答案是否定的。我会对此解释。

 

这里先从投资房必需折旧时间表的情形说起。


1. 房屋是在1987年9月16日后才建成的

 

如果房产是在此日期之后建成,那意味着您可以该房产原始建造价值进行折旧,来抵扣税收。这些扣除参见《收入税评估法》的第43部分。

 

这是一个关键的触发因素,因为最糟糕的情况是,买折旧报告书的费用也可以抵扣税收。

 

这里做个简单的计算。从房东数据库中搜索,发现新投资房产的平均建造成本为26.7万澳元。

 

如果该房产是1988年建造的(因为1988年的建造成本比今天便宜),则其建造成本是10.2万澳元。该成本还包含了价值约2万澳元的电器设备和家具,那么该投资房可用于折旧扣税的房产建造总值为8.2澳元。

 

无论您何时购买该房产,这都使得您在2028年前,每年获得2050澳元的抵扣额度。

 

2. 物业在1987年9月16日之后,新建了厨房和浴室

 

根据改建情况,您可以从改造完工后的40年内,每年提取新建筑/装修价值的2.5%作为折旧额抵扣税收,不论这些改造工程是由以前的房东完成的,还是你自己完成的。

 

因此,你不能简单地说,对于折旧抵扣税收而言,60年代建成的房产没有价值。如果房产在1987年之前建成,原始结构将不具备提取折旧的资格,但在1987年以后的改扩建和装修价值则可以折旧抵扣税收。

 

此外,1992年2月26日之后完工的人行道路径和篱笆等结构性建造费用,也可以折旧抵扣税收。现在的诀窍是需要知道这些工程完工时的粗略成本。对于每10万美元的建筑修缮费用,您每年可以申报2500澳元的抵扣额度。

 

如果这些改扩建工程是由以前的房东完成的,则需要请测量师来估算这些工程当初的建造价值,但只有这些工程的建造价值超过4万澳元,才会产生抵扣的价值。实际上大多数人都会指认他们看到的厨房和浴室耗费了4万澳元。

 

如果您不确定,请咨询建筑成本估价师(quantity surveyor)。

3. 你购置了全新的房产


全新的房产也要折旧,听起来很简单,甚至愚蠢? 但是,我们仍然在为购买新房产的人们制作折旧时间表,而且这些人等待了好多年才能完成折旧的全过程。而之后的房东再也无法提取折旧了。

 

现在折旧抵税政策变化之后的诀窍是,如果您在2017年5月9日之后购买的新房,如果您决定搬进,那么家中的工厂物品和设备可以用来抵扣税收,这里的工厂物品是指地毯、家电和加热器等物品。

 

此外,如果您是在2017年5月9日之前购买的,则该房产需要在2016/2017财年对外出租。这正是为什么当人们说,如果您在2017年5月9日之前购买房产,您就无法适用该规定获得税收抵扣时,那么我就会与之争辩。

 

如果您当时直接入驻并住满一年,那么您就无法抵扣!

 

最后总结一下,这些可能是最简单的三种折旧抵扣税收情形,它们说明了买份折旧时间表的用处,因为它可以为您节省开支。

 

当然还有很多特殊的情况和细微差别,所以总是值得花一点时间咨询。但如果您的投资房属于这三类中的任何一类,那么今年报税时,您可能就会获得收益。


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