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日本房屋投资与中国有什么不同

和和君和你聊聊日本那些事2018-12-05 13:42:49


1、首先要看清楚产权。日本绝大多数房屋是永久产权,但不是绝对。

日本的绝大部分房产都是永久产权,买家买到的是房屋及土地的所有权。永久产权的房产可以自由使用、世代传承。不存在中国405070年产权问题。如果房屋整栋拆迁,业主按房屋所占土地份额享受相关权益,这个比例在买卖契约书中会注明

但是也有极少一部分属于租赁产权(借地权)。租赁产权的房产在日本非常少见,买家买到的是地皮上的房屋,而不包括土地的所有权。同时租期是有限的,到期后如果想要继续居住,买家需要与土地所有者协商延长期限。因此,建议买家在看房时问清楚房产的产权类型,避免日后出现麻烦。


2、日本房屋交易面积不包括走廊等公共设施面积。

在中国,房屋的面积主要指建筑面积,包括阳台、电梯间、公共走廊等分摊;而在日本,房屋面积专指室内面积,不包括走廊等公共设施的面积。

图为某公寓的户型图,交易面积不包括阳台、走廊面积。

3、房屋质量标准不一样,验房要查看房屋内部设施。

与国内房屋不同,日本房屋面积小而功能齐全,结构牢固,可抗衡9级地震指标,日本政府提出的房屋寿命标准是100年以上。

 日本的在售房都是精装修,采用最新的建筑施工,配全套设备。新型公寓楼为钢筋混凝土构造,有电梯,设施齐全,管理严谨。

出租房屋时所有可以移动的家具和家电都是由租客自己配置;如果是投资购买房屋作为民宿运营,专业代理公司会根据房型、房东期望风格和预算提供专业建议和进行专业配置。

在国内验房,买家主要关注的是房产的相关证件是否齐全,只有买精装修的房子或是买二手房时才会检验室内设施;而在日本看房时,除房产相关证件之外,买家应该主要检查室内的设施是否完备可用、室外设施是否满意、周边环境是否可接受等等。


4投资目的不同房屋选择不一样

中国投资房屋主要是商品房住宅,除预算外基本取决于你对于地段、小区的偏好、特殊需求(比如学区房等),而在日本选择房屋,除了和中国一样考虑预算、地段、特殊需求外。海外投资者主要是看投资目的、喜好等,来选择不同城市、地段、房龄和类型的房屋,讲究比较多。比如,偏重稳定投资回报的,选择小户型、近地铁、易出租的房屋,若从投资回报率看,名古屋、东京、大阪、京都都是不错选择(当然回报率有所不同,投资门槛也不一样),类似这样的房子,又分带租约和空室的两种;考虑较高收益、风险接受度略高一些的,可以考虑选择东京、大阪、京都等游客集中城市,必须是目前处于空室状态的房屋。但类似投资用于做民宿的房源比较紧俏,一要看地段周边配套是否适合做民宿,二是交通是否便利易找三是物业管理机构是否严格禁止(日本对民宿经营目前处于模糊状态,今年6月后将正式出台相关细则),四是综合投资回报预测是否理想五是类似可以做民宿房屋的价格同比周边其他物件业主出价会略高,房源也会十分抢手。如果考虑自住、学区房需求等,选择又会有所不同;再比如,如果考虑身份签证需求或投资金额比较大,达一定金额(一般累计投资600万人民币房产,建议在日本开设公司以公司名义购买可以抵税,性价比更高)

日本房屋类型主要包括一户建、公寓两大类,我们下回单独文章给大家仔细介绍。


5、文化包容性问题。

和国内买房不同,在日本买房,除了要考虑房屋价值及投资回报、公共设施、生活配套、交通之外,还要特别考虑文化包容性,对于日本这个总体比较内向的国家,建议大家选择文化包容性比较强、生活配套国际化和便利的大城市。由于经济发达的大都市往往有很多外来居民,文化包容性较强,因此,大部分中国买家会选择东京、大阪、名古屋、京都、横滨这样的大都市购置房产。此外,大都市附近的地区,如东京周围的琦玉县和千叶县,是东京本地上班族包括华人留学生首选的密集的住宅区域,也是较为热门的买房地点。

 

6、投资买房的流程不一样

中国投资购买房屋(二手房)一般包括选房看房、讨价还价、办理贷款、过户这几个过程。

日本购房流程严谨,有房产专业人员如司法书士、宅地建物取引士等参与其中,保护买家利益。具体每个步骤的内容和特点,我们会在下一篇文章里给您详细讲解。

7、中介费和其他费用的问题。

 

在日本买新房,一般不通过中介,不需要中介费;而买卖二手房时,需要中介、行政书士(律师事务所)参与,有一笔中介费和其他相关费用;如果申请贷款,有贷款利息、给银行和贷款机构的相关服务费用,这些和国内类似。不同的是所有支付牵涉国际汇款。

外国人购置房产首付通常不得低于50%,签约需缴纳房款10%作为定金,一般在一周时间内付清定金,余款可以分一次或两次付清楚,一般情况都是在一个月内付款完毕办理过户。签订购房合同后,买家要根据开发商或中介提供的费用明细表及付款请求书开始支付房产的尾款及相关的税费,尾款需在过户前付清。而如果购买的是新房,在开发商开放申购签约时先缴纳房款10%作为定金,签订购房合同后,买家要根据开发商或中介提供的费用明细表及付款请求书开始支付房产的余款及相关的税费,尾款需在过户前付清。许多楼盘是在新房交付时再交付余款,不会过早占用投资者的资金,这一点对投资者无疑是十分合算的

 


8、房屋购买后续不一样

在中国,房屋购买后一般是用于自住或挂牌出租,都是自己亲历亲为。而在日本,房屋购买后也是一般用于自住或出租或经营民宿,由于你是外国投资者,平时不在日本,一次性留日时间又短,语言不通,不熟悉当地市场,也没有账户处理日常费用收支、报缴房产税等。所以,一般海外投资者都需要委托当地亲友或房屋中介公司代理出租;如果投资用于民宿经营,则需要委托专业运营管理公司代理管理。这是和国内买房的一大不同。

 

 

如果大家对投资日本房屋有什么兴趣和疑问,或者对日本投资、旅游、游学、医疗感兴趣,欢迎随时骚扰和和君。(长按二维码可以关注并留言,我们会及时回复您)


和和君和你聊聊日本买房的那些事