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2015年房地产投资十大黄金城市

中国商界网2018-12-10 12:59:23


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优选城市是开发商竞争的基本策略。全国楼市整体单边上涨的大牛市已经远去,2/8法则在房地产投资的区域选择上同样适用。未来时代只有20%的城市存在盈利机会,80%的城市将深陷泥潭。

今天跟各位分享来自海外投行瑞银证券最新发布的关于2015房地产投资战略机会的报告。报告删繁就简,从影响房地产投资的诸多指标中优选人口流动和库存去化周期两个关键指标的分析,统筹考虑产业变动和区域经济的影响,通过区域大数据筛选出了2015年房地产投资的十大黄金城市。观点鲜明,结论明确,值得业界参考。



下面请看瑞银证券最新报告观点集锦:

惯常认为中国城镇化率仅为53.7%,伴随城镇化率的提升,仍有大量人口涌入城市,但我们对此有所保留,我们将研究重点放在具体城市的人口增长上。

我们认为,即便城镇化率不再提高,但伴随人口向一些城市快速迁移,部分城市房地产市场仍有坚实的购买需求支撑,而部分城市将走向衰落,我们的目的是寻找那些人口增长最快的城市,这类城市房地产应仍有强大的需求。

2013年,中国总人口仅增长638万,人口进入低速增长阶段,但各区域间的人口增长情况差异极大。

按照2013年人口年增长数量将国内省份分为三类:

采取由省到市的顺序,展现中国人口变动情况,2013年各省和直辖市平均人口增长23.5万。

将人口增长高于平均值的省列为一类,包括天津、湖南、广东、山东、北京、河北、安徽、广西、上海、新疆、四川、云南、福建和重庆。

将人口增长高于10万但低于平均值的省列为二类,包括浙江、湖北、江苏、山西、江西、贵州和陕西。

将人口增长低于10万的省列为三类,包括海南、内蒙古、河南、宁夏、甘肃、青海、西藏、黑龙江、辽宁和吉林。

研究发现:

1、四大直辖市平均人口增长41万,超大型城市对人口的吸引力仍然最大;

2、传统人口增长大省江苏和浙江人口增长意外低于全国平均值,长三角地区对人口的吸引力弱于之前;

3、河南全省人口9400万,全国排名第三,但人口年增长仅7.3万人,说明大量青壮年农民工的流出对河南省人口增长影响很大;

4、东北三省人口增长乏力,占据后三位,是需要开发商规避的省份,而西北地区的内蒙古、宁夏、甘肃、青海和西藏由于本身人口基数较少,对房地产的需求总量有限,也是需要规避的省份。

5、在人口增长较少的东三省,分化也十分严重。沈阳和大连两大城市人口维持2万人的正增长,但省内其他城市人口基本零增长或者负增长。

精选十大城市

具体到城市,公司研究了全国287个低级以上城市,通过三步进行筛选,目的是找到未来一年房地产市场最有利于开发商的城市。

第一步,根据过去三年是否每年人口实现净增长作为筛选的标准,发现287个城市中共97个城市符合这个标准。

第二步,因为2011年和2012年各城市普查结果对本市人口进行过更新,部分城市数据变动大,2013年的数据应该最能反映城市对人口的吸引力。因此选取2013年人口增长5万人以上的20个城市作为优选城市,2万至5万的30个城市作为次选城市。

第三步,对20个优选城市的库存去化周期进行了统计,选取其中去化周期最短的10个城市作为瑞银城市精选,属于公司判断未来一年供给和需求最利于开发商的城市。

十大精选城市

排名

城市名称

2013年人口增长(万人)

存货去化周期(月)

1

合肥

50.6

5

2

南昌

5.3

9

3

上海

34.7

10

4

北京

45.5

10

5

重庆

25

11

6

成都

10

12

7

厦门

6

13

8

深圳

8.2

13

9

广州

8.8

14

10

武汉

10

16

附:2013年中国人口增长最多的50个大城市:

编号

城市

2013年人口增量(万人)

编号

城市

2013年人口增量(万人)

1

天津

59.1

21

昆明

5

2

合肥

50.6

22

鄂尔多斯

5

3

北京

45.5

23

济南

4.9

4

上海

34.7

24

茂名

4.5

5

重庆

25

25

肇庆

4

6

石家庄

11.4

26

揭阳

3.9

7

成都

10

27

西安

3.5

8

武汉

10

28

贵阳

3.5

9

三亚

10

29

佛山

3.4

10

青岛

9.6

30

汕头

3.1

11

玉林

9

31

呼和浩特

3

12

广州

8.8

32

包头

3

13

深圳

8.2

33

漳州

3

14

长沙

7.5

34

海口

3

15

泉州

7

35

苏州

3

16

福州

7

36

运城

2.9

17

厦门

6

37

河源

2.8

18

湛江

5.8

38

南京

2.7

19

南昌

5.3

39

惠州

2.6

20

乌鲁木齐

5.1

40

清远

2.5

【数据】2014年中国城市经济20强

2014年我国各省市地方生产总值(GDP)数据大部分已经公布。下表是2014年全国GDP前20名城市的具体数据。

据统计,截至27日,我国已有23个省(区、市)公布了2014年地方生产总值(GDP)数据,尽管除西藏外均未完成年初预设目标,但是有13个省全年GDP同比增速快于前三季度。有专家认为,结合当前部分先行指标观察,在去年下半年稳增长政策加码的大背景下,2015年年初我国经济增长可能不会像此前一些机构预测的那样全面下滑,市场一直期盼的下调存款准备金率也可能因此延后。需要特别指出的是,尽管目前多数省份尚未公布地方财政预算报告,但加大财政支出确保稳增长已成基本趋势。

从已经公布的地方情况看,却有重庆、贵州、西藏、新疆、陕西、湖北、湖南、安徽、广西、广东、宁夏、浙江、河北共计13个省(区、市)在去年末出现了经济增长回暖,天津、江西、山东、四川、北京、上海6个省(区、市)去年经济增长情况与前三季度持平。

浙江是其中一个非常典型的例子。该省去年一季度经济增长7%,上半年增长7.2%,前三季度增长7.4%,全年增长7.6%,GDP增速明显呈现逐季回升态势,GDP总量更是达到40153万亿元,成为全国第4个过4万亿元大关的省份。浙江大学金融学院教授王维安表示,浙江省中小企业的转型升级以及省委省政府去产能过剩、治理环境等建设让浙江的GDP低于以往,浙江经济先于全国调整,增速自然先下降。所以2014年浙江经济前两个季度的增长水平低于全国,后来慢慢回暖。但是现在及未来不能单纯以GDP来考核浙江的经济发展,也应该看到其内在肌理的变化。接下来,浙江将大力发展高端制造业和服务业。

另一个例子是河北。受产能过剩和大气治理拖累,该省2014年一季度GDP增长率仅为4.2%,全国31个省(区、市)排名倒数第二,距离8%的年初预设增长目标还有近一半。但是随着搭上京津冀一体化的快车,经济增长也是逐季加快,上半年达到5.8%,前三季度增长6.2%,全年6.5%。该省今年的政府工作报告将推动京津冀协同发展、开创区域合作新局面作为2014年政府六个方面工作之一予以着重表述。河北省省长张庆伟表示,河北将抢抓机遇、主动融入、全面对接,努力在京津冀协同发展中加速河北崛起。

另外,全国已经有八个省份人均GDP突破1万美元,包括北京、天津、上海、浙江、江苏、内蒙古、广东、福建等。

厦门大学经济学系副教授丁长发分析,很多国家和地区在人均GDP跨过1万美元大关时,产业结构升级优化做得比较好,收入分配和居民社会保障等都很不错,公共产品的供给很充足。比如韩国,有强大的品牌影响力和创新能力,收入分配、国民保障都做得很好。

暨南大学统计学教授韩兆洲表示,在发达国家,居民收入一般占GDP比重为55%,而我国很多地方都不足40%。分析认为,我国居民收入占比较低,主要跟我国目前的经济发展模式有关,由于经济增长主要靠投资驱动,因此经济增长不能惠及到最广大的老百姓。来源 东南西北。

转自:楼市参考


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