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美国房地产投资经验 给中国投资房产人的几点建议

海外置业2018-12-05 15:40:13

最近全国各地地王频出,地价与房价形成了倒挂的格局,房地产经济也背离了中国经济发展的趋势,国内的房产从今年年初以来,全面回暖,房价持续上涨,成交量持续放大。很多国内投资人,又开始以投资目的进入房市。下面,让我们从美国的投资房产角度,做一个比较,供中国的投资人和业界同仁参考。


首先,中国的住宅投资房产的房价较高,租金较低。在美国一般来讲,月租金要达到房价的1%,才会有投资收入和现金流。中国当前大城市,如北京,上海,深圳,月租金是房价的0.2-0.3%,这样的投入,应该很难和其他投资工具竞争,比如股票,或者和境外的房产投资竞争,比如在美国房产投资的产权明晰,月租比例高。


其次,中国的房产业操作不规范。成为了房东,该有的权力得不到应用的法律保护,比如,房产经纪可以担当二房东,打隔断,这些做法在美国都是违法的。另一方面,房客的权益也得不到保证,比如房租滞纳,法律驱逐的程序不完善。这样的条件下,很难培育出一个有效率的出租房市场。


所以很多居住房产投资人都宁愿把房子空着,也不出租找麻烦。相比之下,美国的房产出租相关法律十分完善。美国的政府,基本上是鼓励投资人拥有房产出租,或者是自己住。因为这样可以减少政府提供住房的负担。所以美国房产和投资的政策,基本上是保护投资人的。当然,在美国房客的利益也受到充分的保护,比如,房东有义务必须提供可居住的住房,合乎当地健康标准,冬天供暖充足。


再次,投资房产,不一定要亲自参与全部购房房产,翻修,出售所有过程,不妨委托专业房产投资人,共同盈利。在北京,于先生从事商业房产的投资,投资人的回报能达到20%左右。在美国,和我们接触的也有多种投资房产项目,有转让运作和管理,回报从12%到40%不等。要根据投资人的实际情况选择。


最后,房产看地点,投资房产要住,不要炒。和美国的相对完善的房产投资体系相比,中国的房产投资方式,投资途径,对投资人的保护都还十分不够。所以总的建议是,投资房产要慎重。建议千万不可以有短期“炒房”的心理。这主要原因是,房产是不动产,其交易周期比起其他投资方式如股票,债券要长得多。




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